Un condominio può essere coinvolto in vicende penali. Non si tratta delle controversie tra i singoli proprietari, ma della possibilità che l'intero edificio finisca sotto la lente dell'autorità giudiziaria penale.
È ciò che avviene in caso di lottizzazione abusiva e conseguente sequestro preventivo degli immobili.
In un caso del genere, l'assemblea può ancora riunirsi e deliberare validamente? Sul problema del sequestro penale dell'edificio e della sorte della gestione condominiale si è recentemente pronunciata la Corte di Cassazione con una sentenza molto interessante.
Il quesito a cui la Suprema Corte è così riassumibile: il sequestro preventivo di un intero complesso immobiliare condominiale, disposto dal giudice penale ai sensi dell'art. 321 c.p.p., con la nomina di un apposito custode giudiziario per le parti comuni di esso (nonché di distinti custodi per le porzioni di proprietà esclusiva), priva l'amministratore e l'assemblea delle competenze loro attribuite dal Codice civile in ordine alla gestione delle cose e dei servizi nell'interesse comune? Vediamo cosa ha risposto la Corte di Cassazione con la sentenza n. 23255 del 20 agosto 2021.
Sequestro preventivo: cos'è e come funziona?
Prima di addentrarci nella questione affrontata dagli ermellini (e cioè il sequestro penale dell'edificio e della sorte della gestione condominiale), è bene spendere due parole sul sequestro preventivo.
Il sequestro preventivo (art. 321 cod. proc. pen.) è una misura cautelare reale, disposta dall'autorità giudiziaria ogni volta che c'è pericolo che la libera disponibilità di una cosa pertinente al reato possa aggravare o protrarre le conseguenze dello stesso, ovvero agevolare la commissione di altri reati. Il giudice può altresì disporre il sequestro delle cose di cui è consentita la confisca.
Nel corso delle indagini preliminari, quando non è possibile, per la situazione di urgenza, attendere il provvedimento del giudice, il sequestro è disposto con decreto motivato direttamente dal pubblico ministero.
Negli stessi casi, prima dell'intervento del pubblico ministero, al sequestro procedono ufficiali di polizia giudiziaria, i quali, nelle quarantotto ore successive, trasmettono il verbale al pubblico ministero del luogo in cui il sequestro è stato eseguito.
Questi, se non dispone la restituzione delle cose sequestrate, richiede al giudice la convalida entro quarantotto ore dal sequestro, se disposto dallo stesso pubblico ministero, o dalla ricezione del verbale, se il sequestro è stato eseguito di iniziativa dalla polizia giudiziaria.
In pratica, il sequestro preventivo viene disposto quando ci sia il timore che la persona indagata o imputata possa avvalersi di un determinato bene nelle more del procedimento penale.
Si pensi a chi sia indagato per stalking e detenga in casa una pistola: questa potrebbe essere utilizzata per realizzare la minaccia che l'autore del crimine abbia rivolto alla sua vittima; si rende pertanto necessario il sequestro dell'arma.
Sequestro preventivo del condominio: il caso
Ricorrevano per Cassazione alcuni condòmini di un complesso condominiale sottoposto a sequestro preventivo dall'autorità giudiziaria per via di una lottizzazione abusiva.
Secondo i ricorrenti, i giudici di primo e secondo grado avevano sbagliato a ritenere valida l'attività dell'amministratore e dell'assemblea (delibera di approvazione del bilancio) in quanto, in presenza della misura cautelare penale sopra detta, si dovevano ritenere inapplicabili le normali regole previste dal Codice civile in materia di gestione del condominio.
Sgombero dall'immobile. Senza confisca definitiva l'inquilino non può essere allontanato.
Quest'affermazione risultava tanto più corroborata dalla nomina di un custode per le parti comuni del condominio (per quelle esclusive erano stati nominati custodi i singoli proprietari). A detta dei ricorrenti, al custode delle parti comuni sarebbe spettata l'attribuzione dei poteri normalmente imputabili all'amministratore condominiale.
Sequestro penale: qual è la sorte della gestione condominiale?
La Corte di Cassazione, con la sentenza in commento (sentenza n. 23255 del 20 agosto 2021) ritiene meritevole di accoglimento il ricorso proposto.
Secondo gli ermellini, «la funzione cui è preordinato il vincolo di indisponibilità correlato al sequestro penale preventivo non è tanto quella d'impedire la cessione a terzi del bene sequestrato e di conservarlo perciò nel patrimonio del suo titolare, o di consentirne comunque la successiva apprensione ad opera dell'avente diritto, quanto, piuttosto, quella di evitare che quel bene possa essere adoperato dal proprietario per esplicare a proprio vantaggio le utilità in esso insite».
Secondo la Suprema Corte, deve dunque ritenersi che, quando il sequestro preventivo penale abbia ad oggetto un edificio condominiale (tanto le unità immobiliari di proprietà esclusiva quanto le parti comuni di esso), il vincolo di indisponibilità renda di fatto inoperative le normali regole stabilite dal Codice civile per la gestione condominiale. In particolare, il sequestro inibisce:
- i diritti e le facoltà individuali inerenti al diritto di condominio (ivi compresi il diritto d'intervento e di voto in assemblea);
- i poteri rappresentativi dell'amministratore (che consistono principalmente nella gestione delle cose comuni, nella conservazione e manutenzione di esse e nella disciplina del loro uso);
- i poteri tipici dell'assemblea.
Ne consegue che l'affidamento delle parti comuni dell'edificio in condominio ad un custode, come avvenuto nella specie, ha la sua ragion d'essere nell'esigenza di sottrarre ai condòmini e agli organi del condominio la possibilità di continuare a gestire detti beni, esercitando i diritti e le attribuzioni ad essi correlati, con concentrazione delle attività gestorie nelle mani dell'ausiliare del giudice (cioè, del custode).
Sequestro penale: le delibere sono nulle?
È dunque naturale conseguenza di quanto appena detto che, finché dura il vincolo di indisponibilità sancito dal sequestro, l'assemblea è esautorata delle proprie competenze di gestione, con conseguente nullità delle deliberazioni adottate nel periodo di efficacia della misura cautelare reale.
Per la Cassazione, rimane salva la possibilità che il giudice penale limiti in concreto i poteri attribuiti al custode dell'edificio condominiale in sequestro, rendendoli compatibili con una permanente residuale disponibilità gestoria da parte dell'amministratore o dell'assemblea, ciò costituendo oggetto di accertamento di fatto che deve compiersi nel processo di merito ove sorga questione al riguardo.
Sequestro penale del condominio e sua gestione: il principio
Tirando le fila, la Suprema Corte esprime il seguente principio di diritto:
«Il sequestro preventivo penale avente oggetto le unità immobiliari di proprietà esclusiva e le parti comuni di un edificio condominiale, per le quali sia nominato un custode, in difetto di contraria indicazione contenuta nel provvedimento, ed attesa la funzione tipica di detta misura stabilita dall'art. 321 c.p.p., colpisce sia i diritti e le facoltà individuali inerenti al diritto di condominio, sia le attribuzioni dell'amministratore, sia i poteri conferiti all'assemblea in materia di gestione dei beni comuni, con conseguente nullità della deliberazione da questa approvata nel periodo di efficacia del sequestro».
