Scantinato uso a turno, il quesito
Lo scantinato condominiale può essere oggetto di deliberazioni da parte dell'assemblea non solamente in relazione ad interventi conservativi, ma anche avendo riguardo alle sue modalità d'uso ed in particolare alla possibilità di fruirne a turno.
Il suolo, il sottosuolo e le fondazioni. Definizioni.
La questione dell'uso turnario dello scantinato condominiale ci viene posta da un nostro lettore, che scrive:
"Salve Redazione di Condominioweb! Vi scrivo perché nel condominio in cui vivo stiamo affrontando un problema rispetto al quale non sono riuscito a darmi facile risposta.
Vi spiego: al piano interrato c'è uno spazio comune, di fianco al locale in cui è posizionata l'autoclave. Si tratta di uno scantinato di una quindicina di metri quadri, insomma poco meno di un box.
Era stato occupato da un paio di inquilini, andati via loro ci si è chiesti come usarlo. Siccome a metterci scaffalature per uso a mo' di deposito c'è il rischio che non tutti possano poggiarci cose, se non davvero poche suppellettili (nel palazzo siamo in settantacinque) abbiamo deciso per un uso a turno, cioè una sorta di assegnazione di gruppo per periodi di tempo.
È possibile, secondo voi ha senso?"
Che sia possibile in linea astratta non ci sono dubbi, l'assemblea può disciplinare l'uso delle cose comuni. Che abbia senso, questo, forse un po' meno.
Vedremo allora se ed in che modo l'ipotetica insensatezza possa arrivare ad incidere sul potere deliberativo dell'assemblea.
Insomma andremo a comprendere se si possa configurare un vizio d'invalidità per una delibera che decida un uso illogico dello scantinato.
Uso dei beni comuni le norme
Il riferimento è duplice:
- uso dei beni comuni da parte dei singoli condòmini;
- disciplina dell'uso dei beni comuni da parte dell'assemblea.
Uso dei beni comuni: tra competenza e poteri del giudice
Nel primo caso la norma di riferimento è rappresentata dall'art. 1102, primo comma, c.c. a mente del quale ciascun condòmino può far uso dei beni comuni purché non ne alteri la destinazione - e ci dice la giurisprudenza non rechi pregiudizio alla sicurezza stabilità e decoro dell'edificio - e non comprima il pari diritto degli altri partecipanti al condominio.
Com'è noto l'articolo citato è dettato con riferimento alla comunione in generale, ma è applicabile al condominio giusta il richiamo all'art. 1139 c.c.
Tale modalità d'uso può essere compressa solamente in caso di accordo tra tutti i condòmini, ad esempio per mezzo di un regolamento così detto contrattuale.
Proprio alle norme sul regolamento, nello specifico all'art. 1138., primo comma, c.c. va fatto riferimento per comprendere i poteri deliberativi dell'assemblea in materia di uso delle cose comuni. La citata disposizione riconosce all'assise condominiale il potere di deliberare le modalità d'uso dei beni comuni.
Si badi: la disciplina dell'uso non può mai arrivare a porre divieti che non siano dettati dalle caratteristiche intrinseche della cosa oggetto di regolamentazione. Esempio: è del tutto legittimo che l'assemblea, a maggioranza, stabilisca che nello stradello interno al condominio che serve da collegamento tra cancello e box sia vietato il parcheggio laddove per le dimensioni dello stesso la fermata impedirebbe il normale transito.
Di contro sarebbe illegittima quella decisione che vieta il parcheggio sussistendone la possibilità materiale.
Questi elementi di valutazione dei poteri dei singoli e di quelli dell'assemblea in relazione all'uso dei beni comuni ci consentono di comprendere in che modo si possa ragionare riguardo alla regolamentazione dell'uso di uno scantinato condominiale.
Allagamento scantinati, le spese di manutenzione e prevenzione riguardano tutti i condòmini
Uso dei beni comuni, la giurisprudenza
Riguardo alla disciplina deliberativa inerente alle modalità d'uso delle cose comuni, la giurisprudenza si è soffermato sui poteri assembleari con specifico riferimento alla disciplina dell'uso del parcheggio condominiale.
Il caso paradigmatico è quello del parcheggio condominiale inadatto, per dimensioni, ad accogliere contemporaneamente le autovetture dei condòmini.
Al riguardo, la Corte di Cassazione ha affermato che "la delibera assembleare che, in considerazione dell'insufficienza dei posti auto in rapporto al numero dei condomini, ha previsto l'uso turnario e stabilito l'impossibilità, per i singoli condomini, di occupare gli spazi ad essi non assegnati anche se i condomini aventi diritto non occupino in quel momento l'area parcheggio loro riservata, non si pone in contrasto con l'art. 1102 c.c., ma costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell'uso della cosa comune da parte dell'assemblea.
Infatti, se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l'uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento (Cass. 3-12-2010 n. 24647; Cass. 4-12-1991 n. 13036).
Pertanto, l'assemblea, alla quale spetta il potere di disciplinare i beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione (Cass. 11-1-2012 n. 144; Cass. 22-3-2007 n. 6915), ben può stabilire, con deliberazione a maggioranza, il godimento turnario della cosa comune, nel caso in cui, come nella fattispecie in esame, non sia possibile l'uso simultaneo da parte di tutti i condomini, a causa del numero insufficiente dei posti auto condominiali" (Cass. 19 luglio 2012, n. 12485).
Scantinato e uso a turno, legittima la deliberazione se...
È evidente che la funzione dello scantinato è quella del parcheggio siano simili solamente in senso lato. Seppur sia indubitabile che entrambi servano al deposito di cose - il primo di suppellettili, il secondo di vetture - è altrettanto certo che la sosta degli autoveicoli, a meno che non si tratti di sostanziale abbandono o lunga sosta è funzionale all'uso degli stessi.
Parcheggiare un'automobile nel parcheggio condominiale è cosa diversa da depositare l'albero di natale nello scantinato. L'auto la rimuovo dopo poche ore, al più giorni, mentre l'albero natalizio è destinato a star lì da gennaio a dicembre.
E così è, di solito, per molte cose che le persone decidono di conservare in cantina. Ergo: che senso ha dire ai condòmini di lo scantinato può essere usato per due mesi a testa? Nel caso del nostro lettore, poi, visto il numero di partecipanti al condominio più che di mesi, si tratterebbe di pochi giorni.
È evidente, allora, che il potere deliberativo dell'uso di quel bene comune, per essere legittimamente esercitato debba prevedere altre modalità di regolamentazione. Quella turnaria per numero di condòmini e conformazione dei luoghi rischierebbe d'essere considerata viziata, quanto meno sotto il profilo dell'eccesso di potere
Posti auto insufficienti: legittima la delibera che prevedere la turnazione.
