I locali al piano terra concorrono alle spese di condominio?
Come si ripartiscono le spese per i consumi di acqua potabile? E le spese di combustibile per il riscaldamento?
Le questioni sono state affrontate dal Tribunale di Monza con una recente sentenza (n. 983 del 20 marzo 2024) che, in applicazione delle disposizioni e dei principi giurisprudenziali in materia, ha ritenuto parzialmente fondata la pretesa del Condominio con riferimento alle spese condominiali oggetto dell'impugnata delibera di approvazione dei rendiconti di gestione.
Ripartizione spese condominiali: i criteri per l'immobile al piano terra, per le spese di consumo di acqua potabile e di riscaldamento. Fatto e decisione
Un condomino impugnava la delibera assembleare di approvazione del rendiconto della gestione per: 1) erronea ripartizione delle spese condominiali non essendo tenuto, a suo dire, a contribuire - in quanto proprietario di un immobile al piano terra - alle spese relative a beni e servizi non usufruiti; 2) per erronea ripartizione delle spese di acqua potabile e di combustibile per il riscaldamento nonché 3) per aver il Condominio imputato a suo carico somme non dovute in quanto relative a crediti prescritti.
Si costituiva il Condominio chiedendo la chiamata in causa del comproprietario pro indiviso dell'immobile ed in via riconvenzionale la condanna, dell'attore e del terzo chiamato, al pagamento delle spese ordinarie e straordinarie maturate.
Autorizzata la chiamata in causa del terzo, il quale si costituiva aderendo alle difese di parte attrice, la causa veniva istruita mediante Ctu volta a verificare gli effettivi consumi di acqua potabile e combustibile per il riscaldamento e la regolarità dei conteggi.
All'esito dell'istruttoria, il Tribunale ha dichiarato l'invalidità della delibera limitatamente al criterio di ripartizione delle spese di riscaldamento respingendo tutti gli altri motivi di impugnazione.
Quanto alle spese relative alle parti comuni, il Tribunale ha ritenuto gli attori tenuti al pagamento anche se proprietari di un immobile al piano terreno, trattandosi di spese comuni a tutti i partecipanti al condominio, in assenza di titolo contrario.
Anche con riferimento alle spese per il consumo idrico, il Tribunale ha ritenuto corretto il criterio di ripartizione "pro capite" in virtù di quanto stabilito nel Regolamento di Condominio ed in mancanza di un accordo per un diverso conteggio del consumo di acqua.
Quanto, invece, alle spese di combustibile per il riscaldamento, il Tribunale ha ritenuto erronea la ripartizione sulla base dei valori millesimali delle singole unità immobiliari poiché, essendo presenti contabilizzatori in ciascuna unità immobiliare, la spesa andava ripartita in base all'effettivo consumo senza che potesse rilevare la sospensione, per alcuni anni, delle letture ben potendo queste essere effettuate direttamente dal proprietario o dall'inquilino, oppure dall'amministratore e in ogni caso, stabilendo un consumo presunto sulla base dei consumi pregressi.
Considerazioni conclusive
Secondo l'art. 1117 c.c., alcuni beni sono considerati di proprietà comune, in quanto elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, e, quindi, conservano la qualità di parti comuni, così come indicato nell'art. 1117 c.c., anche relativamente ai condòmini abitanti al piano terreno, in assenza di titolo contrario, poiché anche tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio.
Sussistendo una presunzione di condominialità su taluni beni le spese di manutenzione, sia ordinarie che straordinarie, vanno ripartite tra tutti i condomini con il criterio della proporzionalità dettato dagli artt.1123, comma 1, e 1124, comma 1, c.c.
Solamente se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne (art. 1123 comma 2 c.c.).
I criteri posti dall'art. 1123 c.c. possono essere derogati, come prevede la stessa norma, da una convenzione sottoscritta da tutti i condòmini, oppure da una deliberazione presa dagli stessi in sede assembleare con l'unanimità dei consensi dei partecipanti, oppure da una clausola del regolamento contrattuale di condominio, la quale può arrivare anche ad esonerare una singola unità immobiliare, in tutto o in parte, dal contributo nelle spese di conservazione e di manutenzione (cfr. Cass. II, n. 16321/2016).
In assenza di una siffatta convenzione o deliberazione o di una clausola del regolamento contrattuale di condominio derogativa dei criteri posti dall'art. 1123 c.c., tutti i condomini sono tenuti a partecipare alle spese di manutenzione e conservazione delle parti comuni.
Anche per quanto riguarda le spese di acqua potabile, il Regolamento di condominio può prevedere criteri derogativi all'art. 1123 c.c. e la possibilità di accordi con l'amministratore da parte dei singoli condòmini per un diverso conteggio del consumo di acqua.
Quanto, invece, alle spese di combustile per il riscaldamento, esse - in presenza di un sistema di termoregolazione e contabilizzazione del calore per impianti termici in ciascuna unità immobiliare - vanno ripartite in base al consumo effettivamente registrato.
Sul punto, la Suprema Corte ha chiarito che la ripartizione delle spese del riscaldamento centralizzato in misura proporzionale ai millesimi di proprietà è possibile solo in assenza di sistemi di misurazione del calore erogato che consentono di ripartirle in base all'uso (così già Cass. 17/09/ 1998, n. 9263; Cass. 07/11/2016, n. 22573; Cass. 04/08/2017, n. 19651).
Risulta perciò illegittima una suddivisione di tali oneri operata, come nella specie, alla stregua dei valori millesimali delle singole unità immobiliari, né può a tal fine rilevare la sospensione delle letture per alcune annualità atteso che la lettura dei dati riferiti ai consumi può essere effettuata direttamente dal proprietario o dall'inquilino, oppure dall'amministratore e in ogni caso, è possibile attribuire i consumi tenendo conto dei consumi pregressi, dai quali si estrapola ed attribuisce un consumo presunto.
Nel caso di specie, pertanto, la pretesa creditoria del Condominio è stata parzialmente accolta senza che potesse accogliersi, di contro, l'eccezione di prescrizione sollevata da parte attrice atteso che "le spese condominiali hanno natura periodica, sicché il relativo credito è soggetto a prescrizione quinquennale ex art. 2948 n. 4, c.c., con decorrenza dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto, costituente il titolo nei confronti del singolo condomino" (Cass. 25/02/2014, n. 4489).
