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Il rimborso delle spese anticipate dal condomino per il condominio

Il condomino senza l'autorizzazione dell'assemblea o dell'amministratore può anticipare spese per beni e/o servizi comuni solo in caso di urgenza ex art. 1134 c.c.
Avv. Anna Nicola 

L'art. 1134 c.c. dispone che "Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente".

Principio generale è quindi l'assenza di necessità di rimborso di quanto anticipato dal singolo. L'eccezione è data dall'urgenza oggettiva che legittima l'azione immediata del condomino senza aver previamente ottenuto la debita autorizzazione. Come se il tempo di attesa dell'autorizzazione potesse comportare la concretizzazione del pericolo paventato.

L'urgenza è ciò che caratterizza la fattispecie condominiale perché in ambito di comunione il principio è diverso. La norma di riferimento è l'art. 1110 c.c. e attiene alla trascuranza dell'altro comunista.

Questa norma recita che il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso.

Quindi il principio in comunione è quello del rimborso a fronte di disinteresse dell'altro, fattispecie più semplice e più comune.

Quindi ove il condomino esegua ugualmente i lavori ed essi risultino non urgenti non avrà diritto al rimborso, atteso che l'applicazione dell'articolo 1134 c.c. costituisce una deroga alla disciplina generale dettata in riferimento al regime della comunione: ai sensi dell'art. 1110 c.c., negandosi qualsivoglia accertamento del carattere di urgenza della spesa effettuata, il partecipante alla comunione ha diritto al rimborso se ha sostenuto spese in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, a prescindere dall'urgenza.

L'applicazione dell'art. 1134 c.c. è limitata alle spese relative alla riparazione ed alla conservazione di beni comuni ma vi sono state anche alcune decisioni che ne hanno affermato l'operatività con riferimento ai beni in proprietà esclusiva se hanno una funzione di comune utilità anche per il condominio, ad es. per il lastrico in uso esclusivo del condomino (Cass. n. 4330/2012).

La questione della spettanza o meno del rimborso ex art. 1134 c.c. è stato di recente affrontato dal Tribunale di Napoli, in secondo grado, con la decisione n. 3675 del 4 aprile 2024.

Nel caso di specie il condomino aveva anticipato la spesa per l'esecuzione di lavori riguardanti il montaggio delle ringhiere poste a protezione dell'area parco condominiale. Poiché il condominio non esegue il rimborso, il condomino lo cita davanti al Giudice di Pace al fine di conseguirne il rimborso.

Il condominio si costituisce e contesta. Il giudice, presa la causa a decisione, rigetta la domanda di rimborso.

Il condomino promuove appello davanti al tribunale rilevando i presupposti di urgenza previsti dall'art. 1134 cc, dato lo stato di pericolo in cui versava la zona interessata dai lavori fatti eseguire dall'istante, per mancanza delle ringhiere a protezione della stessa.

Il tribunale, a fronte della sola documentazione prodotta, decide il merito della questione, rifacendosi anche a precedenti giurisprudenziali.

La prova della necessità non è sufficiente

Osserva che il condomino ha diritto al rimborso purché ne dimostri, ex art. 1134 c.c., l'urgenza, ossia che le opere, per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini (Sez. 2, Sentenza n. 18759 del 23/09/2016, sez. 2, Sentenza n. 27519 del 19/12/2011, Sez. 2, Sentenza n. 9743 del 23/04/2010 Sez. 2, Sentenza n. 9743 del 23/04/2010; Cass. sez. II, n. 9280/2018 del 12 febbraio 2018).

L'urgenza degli interventi è nozione distinta dalla mera necessità di eseguirli, poiché ricorre quando, secondo un comune metro di valutazione, detti interventi appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune (Cass., 6.12.1984, n. 6400; Cass., 26.3. 2001, n. 4364) o ove siano connessi alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a terzi o alla stabilità dell'edificio un danno ragionevolmente imminente, o in presenza per la necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità (Cass. 19.12.2011, n. 27519; Cass. 19.3.2012, n. 4330).

Nel valutare l'urgenza occorre che le opere debbano essere eseguite senza ritardo, senza che il singolo abbia la possibilità di preavvertire gli altri condomini o l'amministratore (cfr., Cass. 23.9.2016, n. 18759).

In assenza di queste condizioni non sono concesse ingerenze non strettamente indispensabili dei singoli condomini. Questi poteri sono tipici degli organi del condominio, essendo previsti mezzi alternativi (art. 1105 c.c., comma 4) a fronte della inerzia nella adozione o nella esecuzione di provvedimenti non urgenti, ma tuttavia necessari per la conservazione ed il godimento dei beni e servizi comuni (cfr., da ultimo, Cass. 30.8.2017, n. 20528).

Per ottenere l'accoglimento della domanda non è sufficiente la prova della necessità dei lavori, occorrendo anche la prova dell'urgenza. Peraltro serve anche la prova dei denunziati esborsi a fronte dell'esecuzione degli interventi, non potendo essere utilizzato a beneficio dell'attore il criterio dell'equità (sul punto, cfr. Cassazione n. 33158 del 16 dicembre 2019).

Il condominio non contesta la ricostruzione dell'attore bensì la mancanza dell'urgenza.

Il tribunale rileva che nella sentenza di primo grado non si tiene conto che dai documenti allegati dall'attore risulta che l'ingerenza sulle parti comuni si sia resa necessaria per scongiurare una specifica situazione di pericolo. Da un verbale tecnico in atti risulta la presenza di 4 pericolosi salti di quota non illuminati che, se non adeguatamente protetti, costituivano un pericolo.

Questo è motivo di urgenza ex art. 1134 c.c. inoltre sempre dalla produzione di primo grado si ha il certificato di regolare esecuzione da cui si ricava la mancanza o, meglio, il degrado in cui si trovavano le ringhiere di protezione dell'area del parco condominiale.

Considerazioni conclusive

Il tribunale conclude che "Alla luce di ciò si può constatare la presenza, da entrambi i documenti, del requisito del pericolo derivante dall'incuria delle parti comuni e quindi ritenere fondata la domanda di parte attorea sussistendo i presupposti dell'art 1134 cc.".

Il risultato è quindi la riforma della sentenza di primo grado, con capovolgimento della relativa decisione.

In generale, viene negato il rimborso dalla giurisprudenza (ex multis Cass. 1.03.2021 n. 5570) se manca "la prova che dall'omesso compimento degli stessi poteva derivarne un possibile nocumento alla cosa comune od alla stessa incolumità dei condomini o di terzi, ad eccezione delle opere di ripristino del sotto balcone del terzo piano e degli altri sottostanti, il cui immediato mancato compimento avrebbero potuto cagionare, a causa di pericoli di crolli, danni a cose o persone; che in particolare va precisato che mentre appare del tutto evidente che la sostituzione dell'intonaco esterno dell'edificio, sebbene indubbiamente necessario in quanto quello esistente non impediva le infiltrazioni acquifere, non può affatto ritenersi urgente, in assenza della prova del rischio di pericolo di crolli, e che, ugualmente, non può ritenersi che dall'esistenza di semplici macchie di umidità nelle scale possa conseguire il rischio di danni alla cosa comune o all'incolumità delle persone, con conseguente insussistenza della necessità di provvedere senza ritardo al compimento delle opere effettuate nelle scale; che per quanto attiene alle ulteriori opere compiute, in precedenza elencate, appare evidente che, per la loro tipologia, è da escludere a priori che dal loro immediato omesso compimento poteva derivarne il rischio di danni alla cosa comune o all'incolumità delle persone, trattandosi di opere dirette a migliorare l'estetica e/o la funzionalità della cosa comune".

La questione si sposta allora sulla distinzione tra necessità e urgenza, come sopra evidenziata.

Per avere diritto al rimborso, il condomino deve dimostrarne l'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 c.c., ossia la necessità di eseguirla senza ritardo e, quindi, senza potere avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini. È la locuzione "senza ritardo" che legittima la domanda di rimborso dei lavori necessitati perché urgenti.

Questo accertamento spetta al giudice di merito e questo giudizio è insindacabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato (Cass. n. 4364/2001; n. 21015/2011).

Sentenza
Scarica Trib. Napoli 4 aprile 2024 n. 3675
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