In caso di c.d. preliminare ad effetti anticipati, con il subentro, cioè, del promissario acquirente nel possesso dell'immobile, non sussiste diritto all'indennità da occupazione senza titolo in caso di inadempimento del futuro acquirente agli obblighi di cui al preliminare, mentre il promittente venditore avrà diritto al rimborso degli oneri condominiali laddove provi di averli versati al Condominio.
La sentenza n. 61 del 11 gennaio 2023 del Tribunale di Bergamo che oggi esamineremo affronta queste ed altre questioni.
Risoluzione del preliminare di acquisto e rimborso delle spese condominiali. La pronuncia
La Alfa Srl promette in vendita un immobile a Tizia; successivamente, Caio subentra, quale promissario acquirente (cioè si impegna a comprare) in luogo di Tizia.
Il contratto nel quale Caio subentra prevedeva, da un lato, il pagamento rateizzato della caparra confirmatoria e, dall'altro, data l'anticipata immissione nel possesso dell'immobile, il pagamento degli oneri condominiali a carico di Caio.
Tuttavia, Caio si rende moroso sia nel pagamento dei canoni della caparra sia degli oneri condominiali.
La Alfa Srl agisce dunque nei suoi confronti onde ottenere sia la risoluzione per inadempimento del preliminare stipulata, sia la condanna al rilascio dell'immobile e al pagamento di varie somme, a titolo di penale, di indennità da occupazione senza titolo dell'immobile, di spese manutentive eseguite da Alfa Srl e di oneri condominiali assolti dalla medesima in vece di Caio, salva la compensazione di quanto dovuto con le somme versate pari ad Euro 18.000,00 circa.
Il Tribunale di Bergamo accoglie in parte la domanda di Alfa Srl.
Risoluzione del preliminare per inadempimento del promissario acquirente
Risultano provati, secondo il Tribunale, gli elementi fondanti l'azione di risoluzione del preliminare per inadempimento del promissario acquirente.
Infatti, risulta provato sia il contratto tra Alfa Srl e Tizia, sia il subentro di Caio nella posizione di Tizia, con assunzione delle relative obbligazioni concernenti caparra e oneri condominiali.
Risulta anche provato l'inadempimento di Caio, a fronte della scrittura privata di rientro rateale del debito sottoscritta tra Caio ed Alfa Srl nel 2021, dove Caio riconosce sia l'inadempimento al pagamento della caparra sia quello al pagamento degli oneri condominiali.
Sottolinea poi il Tribunale che, a fronte della sospensione, a cura del promissario acquirente, di tutte le obbligazioni assunte con il preliminare, è accertata la non scarsa importanza dell'inadempimento che determina la risoluzione del contratto a mente dell'art. 1460 c.c.
Avendo poi Caio rilasciato spontaneamente l'immobile nelle more del giudizio, detta domanda non viene accolta essendo cessato lo stato di detenzione.
Occupazione legittima e penali nel contratto preliminare
Alfa Srl ritiene che le spetti il risarcimento del danno da illegittima occupazione dell'immobile.
A sommesso avviso di chi scrive, risulta difficile sostenere una illegittima occupazione, atteso che, a quanto è dato leggere, il possesso dell'immobile era stato concesso anticipatamente a Caio proprio in virtù del contratto preliminare, che costituiva pertanto titolo della permanenza di Caio nello stesso, sino alla caducazione per effetto di risoluzione consensuale o pronuncia del Giudice.
Il Tribunale osserva invece che il contratto preliminare prevedeva che «Per il mancato rilascio in caso di mancata stipula, per qualsivoglia ragione, del definitivo è prevista l'applicazione, dopo 10 giorni dalla richiesta scritta, di una penale giornaliera di € 50,00 (art. 50)».
Ed ancora: «La specifica previsione di una penale per la mancata liberazione connessa all'inoltro di un'espressa richiesta di rilascio costituisce una speciale previsione contrattuale che non lascia spazio alla stessa configurazione di un'occupazione illegittima per il periodo precedente».
Sostiene infine il Tribunale che la missiva inviata nel 2020 da Alfa Srl a Caio, laddove si intimava il rilascio dell'immobile, paventando, in difetto, il ricorso all'azione per la liberazione dell'immobile, integri un'idonea richiesta di rilascio, tale da permettere l'applicazione della penale pattuita dal 2020 (data della richiesta) al 2021 (data del rilascio bonario).
Ciò che non convince della ricostruzione offerta è il collegamento tra la previsione di una penale e l'assenza di occupazione illegittima dell'immobile, stante il ragionamento riportato in apertura circa la presenza del contratto preliminare valido ed efficace sino alla caducazione da parte del Giudice.
Laddove dovesse apparire strano al lettore che la somma percepita dalla Alfa Srl, che si deduce dalla narrativa fosse versata a titolo di caparra confirmatoria, cioè i 18.000,00 Euro circa, non venga totalmente attribuita alla Alfa Srl, secondo le regole ordinarie in tema di caparra, per cui, in caso di inadempimento del promissario acquirente, l'altro contraente ha diritto a trattenerla, rammentiamo che tale previsione è certamente operante, ma il promittente venditore deve recedere dal contratto, avendo poi facoltà, in virtù di detto recesso, di trattenere la caparra versata.
Il rimborso delle spese condominiali e oneri manutentivi
Rispetto agli oneri condominiali, il Tribunale ne rigetta il rimborso a favore di Alfa Srl poiché la medesima non ha provato di averli assolti a sua volta nei confronti del Condominio.
Le spese di manutenzione non vengono attribuite ad Alfa Srl ed a carico di Caio in quanto la domanda svolta da Alfa Srl era tardiva, non essendo stata proposta nei termini: immaginiamo che, qualora fosse stata tempestiva, l'esame del magistrato si sarebbe incentrato sulle disposizioni del preliminare e sulla prova delle spese eseguite dalla Alfa Srl.
