L'umidità conseguente ad inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali di un edificio, può integrare, ove sia compromessa l'abitabilità e il godimento del bene, grave difetto dell'edificio ai fini della responsabilità del costruttore ex art. 1669 c.c.
Infatti, i gravi difetti di costruzione, che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c., non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell'edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione che incida sulla struttura e funzionalità globale dell'edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile.
A fronte di tali problemi, trattandosi di vizi relativi alle parti comuni dell'immobile, ancorché interessanti di riflesso anche quelle costituenti proprietà esclusiva di condomini, oltre ai condomini, l'amministratore del condominio è legittimato a promuovere l'azione di cui all'art. 1669 c.c. (che è a tutela indifferenziata dell'edificio nella sua unitarietà) per chiedere al costruttore l'eliminazione radicale delle comuni cause o la sua condanna al pagamento delle spese per eliminare umidità e muffe (Cass. civ., Sez. II, 17/02/2020, n. 3846).
Umidità e responsabilità da custodia del condominio
Qualora l'umidità delle parti comuni sia causa di danni ad un singolo condomino o ad un ristretto gruppo di condomini, il condominio è responsabile in via autonoma nei loro confronti ai sensi dell'art.2051 c.c.
In altre parole il condominio, pur successore a titolo particolare del costruttore-venditore, non subentra nella sua personale responsabilità, legata alla sua specifica attività e fondata sull'art.1669 c.c.
È evidente che al condomino danneggiato convenga, sempre e comunque, agire sia nei confronti del costruttore, sia nei confronti del condominio (essendo la responsabilità di quest'ultimo autonoma, e quindi concorrente con quella dell'appaltatore), al fine di individuare comunque un soggetto solvibile.
In una recente decisione però è stata rigettata la domanda dei condomini volta ad ottenere il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali in quanto gli stessi hanno continuato ad abitare l'appartamento, senza dover affrontare spese per un nuovo alloggio o di trasloco, né hanno dato alcuna prova di aver patito un danno non patrimoniale alla salute.
Il condominio però è stato condannato ad eseguire le opere per eliminare i vizi, a ripristinare l'appartamento, nonché a pagare le spese legale del giudizio di primo e secondo grado e la CTU (App. Brescia 18 aprile 2019 n. 674). Nel corso del giudizio di secondo grado si è accertato che i vizi costruttivi riscontrati non riguardavano affatto l'immobile dei condomini, bensì le parti comuni ed in particolare la soletta di copertura del corsello che conduce ai box auto e il cappotto termico delle mura perimetrali dell'edificio.
Infatti la camera matrimoniale era stata realizzata sul corsello condominiale non adeguatamente isolato così come il muro perimetrale del palazzo che richiedeva opere per il rafforzamento dell'isolamento termico.
Superbonus e ventilazione meccanica controllata
Come ha recentemente precisato l'Enea gli impianti di ventilazione meccanica controllata a doppio flusso e con recuperatore di calore garantiscono un considerevole risparmio energetico: consentono il ricambio d'aria all'interno dell'appartamento senza la necessità di aprire le finestre, controllano la qualità dell'aria immessa (essendo questa filtrata) e, grazie al recuperatore di calore, permettono di recuperare gran parte dell'energia termica che verrebbe dispersa con la ventilazione naturale. La regolazione dell'umidità interna previene la formazione di muffe e condense.
Nel caso in cui, pur considerando il numero di ricambi d'aria naturale previsto dalla norma UNI-TS 11300-1 e provvedendo per quanto possibile alla correzione dei ponti termici, vi sia ancora il pericolo di formazione di muffe o condense in corrispondenza di essi, i sistemi di VMC rappresentino una valida soluzione tecnica.
In tali condizioni, pertanto, la spesa per l'installazione di tali sistemi nelle unità immobiliari di un condominio può fruire del superbonus 110%, se realizzati congiuntamente agli interventi (trainanti) di coibentazione delle superfici opache (nei limiti di spesa, detrazione e costo specifico a quest'ultimi riservati) o nel caso in cui siano associati ad un intervento di sostituzione di un impianto di climatizzazione invernale con un impianto con fluido termovettore ad aria e siano con esso strettamente integrati; in entrambi i casi è necessario che il tecnico abilitato alleghi come parte integrante e sostanziale dell'asseverazione di cui al c.d. DM Requisiti Tecnici (Decreto interministeriale 06 agosto 2020) una relazione tecnica dalla quale emerga la sussistenza dei presupposti per l'installazione. Al di fuori dei casi sopra visti questo sistema può fruire anche del bonus ristrutturazione.
