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Rendiconto condominiale: le irregolarità che rendono annullabile la delibera di approvazione

È valida la convocazione di assemblea a mezzo PEC? Il registro di contabilità del condominio va redatto con il criterio di cassa o di competenza? In quali casi l'irregolarità del rendiconto determina l'annullamento della delibera che lo ha approvato?
Avv. Sara Occhipinti, giornalista giuridico, mediatore 

La risposta a queste domande in una interessante sentenza del Tribunale di Roma, sezione V, la n. 356 del 10 gennaio 2023.

Rendiconto condominiale: le irregolarità che rendono annullabile la delibera di approvazione. Il caso

I comproprietari di un appartamento nella Capitale, hanno citato in giudizio il Condominio, impugnando la delibera assembleare di approvazione del bilancio degli ultimi tre anni e del piano di riparto.

Tra le ragioni di impugnazione della delibera:

  1. l'irregolarità nella convocazione dell'assemblea, avvenuta con mail ordinaria;
  2. la violazione dei criteri dell'art. 1130 bis c.c. nella redazione del rendiconto, con irregolarità contabili quali la non coincidenza nello stato patrimoniale tra l'avanzo di cassa di fine gestione e l'inizio dell'esercizio successivo.

Il Condominio si difendeva su tutti i rilievi, ed il Giudice ordinava l'esperimento di CTU contabile.

Convocazione dell'assemblea a mezzo mail ordinaria

Il Tribunale di Roma ha respinto la censura sull'irregolare convocazione dell'assemblea.

Sebbene l'articolo 66 disp. att. c.c. preveda le forme tassative della raccomandata, della PEC, del fax o della consegna a mano, secondo il Giudice romano, la corretta interpretazione della norma deve tenere conto dell'intenzione del legislatore della Riforma che è quella di tipizzare le forme della comunicazione dell'avviso per garantire l'effettiva conoscibilità, scegliendo gli strumenti che diano tale garanzia.

La mail ordinaria non fornisce normalmente le garanzie di effettiva ricezione assicurate dalla PEC o dalla raccomandata, ciò non toglie però che essa possa "formare piena prova dei fatti" quando gli stessi non siano disconosciuti dal destinatario o siano addirittura ammessi.

Nel caso esaminato, il Condominio aveva allegato documentazione da cui poteva evincersi come gli stessi attori avessero richiesto all'amministratore di ricevere le comunicazioni condominiali a mezzo mail ordinaria.

Inoltre, lo stesso avviso di convocazione era stato riscontrato dall'attore che aveva dichiarato espressamente di averlo ricevuto.

Dunque per il Tribunale anche la convocazione con mail ordinaria nel caso concreto aveva raggiunto lo scopo della norma, che è quello appunto di rendere conoscibile l'avviso di convocazione.

Richieste di documentazione contabile: onere della prova

Il Tribunale ha rigettato anche la censura relativa alla mancata trasmissione di documentazione contabile. "Non sussiste alcun obbligo per l'amministratore condominiale qualora convochi l'assemblea per l'approvazione di bilanci preventivi e /o consuntivi, di allegare all'avviso di convocazione anche i documenti inerenti a detti bilanci", scrive il Giudice capitolino; tuttavia, aggiunge, ciascun condomino può chiedere ed ottenere con un congruo anticipo tutta la documentazione oggetto di delibera e copia dei documenti oggetto di eventuale approvazione, in modo che sia assicurata una consapevole partecipazione all'assemblea.

L'onere probatorio di aver formulato una esplicita richiesta della documentazione grava sul condomino, mentre spetta all'amministratore provare l'inesigibilità ed incompatibilità della richiesta.

Nel caso di specie l'amministratore aveva provato ad inviare i bilanci a mezzo raccomandata, e non essendovi riuscito li aveva poi inviati per mail ordinaria. I giustificativi di spesa invece non erano mai stati richiesti ed in mancanza di prova di una specifica richiesta di detta documentazione da parte degli attori, il Tribunale ha rigettato la censura, confermando l'operato dell'amministratore.

Rendiconto: principi di trasparenza ed intelligibilità

Al contrario è stata accolta la censura dei condomini sulle irregolarità del rendiconto.

La redazione del rendiconto, ricorda il Tribunale di Roma, deve essere tale da facilitare il controllo dei dati da parte dei condomini che non hanno specifiche competenze, rendendo intellegibili le voci di entrata e di uscita.

La sentenza afferma la necessità in tal senso del "rispetto di semplici regole di ordine e correttezza, senza necessità di rigore e formalismo", tenendo conto che la contabilità del Condominio è una contabilità semplificata e dunque diversa da quella di una società commerciale.

Requisiti del rendiconto

Ai sensi dell'art. 1130 bis c.c., il rendiconto condominiale contiene:

  • le voci di entrata e di uscita;
  • dati inerenti la situazione patrimoniale del condominio;
  • dati relativi ai fondi disponibili e alle eventuali riserve.
  • Il rendiconto si compone di:

  • registro di contabilità, da predisporre applicando il criterio di cassa;
  • riepilogo finanziario, che può essere definito come "stato patrimoniale" del condominio riportando attività e passività, crediti, debiti e fondi di riserva, e va predisposto sul criterio contabile di competenza, dove costi e ricavi del periodo di riferimento vanno registrati indipendentemente dal fatto che siano stati effettivamente pagati o incassati;
  • nota sintetica esplicativa della gestione, con indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

La mancanza della predetta documentazione, l'incompletezza del rendiconto o la presenza di elementi che ne inficino la veridicità, come omissioni o alterazioni di dati, determina secondo la giurisprudenza della Cassazione, l'annullamento della delibera che ha approvato il rendiconto.

La difficoltà del rendere il conto al Condominio

Principio di continuità del rendiconto

La Suprema Corte, richiamata dalla sentenza in commento, ha ribadito anche il principio di continuità del rendiconto, che deve partire dai dati di chiusura del consuntivo dell'anno precedente, tranne per il caso in cui l'esattezza o la legittimità di questi siano state escluse da una sentenza passata in giudicato.

Solo in questo caso infatti l'amministratore deve modificare i dati di partenza del bilancio successivo.

Nel caso in esame, la CTU contabile aveva messo in luce diverse criticità del rendiconto, tra cui una difformità tra l'avanzo di cassa contabile di inizio gestione e l'avanzo di cassa contabile di fine gestione dell'anno precedente, privo di alcuna giustificazione documentale.

L'esame dei registri contabili aveva evidenziato anche la loro redazione con il criterio di competenza e non di cassa, producendo, come affermato dal CTU "una non corretta intelligibilità del rendiconto". Sebbene, per il Tribunale, l'adozione del criterio di competenza non comporti in sé l'annullamento della delibera, esso, unito alla violazione del principio di continuità del rendiconto ed al disallineamento tra il saldo di inizio e fine gestione, determina l'impossibilità per i condomini di compiere una immediata verifica, come prescritto dall'art. 1130 bis c.c.

Sulla base di questi motivi, il Tribunale ha annullato le delibere di approvazione del rendiconto relative a due annualità, salvando solo la delibera relativa al rendiconto dell'ultimo anno di gestione, verso il quale gli attori non avevano mosso mossi rilievi di merito.

Sentenza
Scarica Trib. Roma 10 gennaio 2023 n. 356
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