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Realizzazione di una tettoia sulla terrazza privata, è possibile senza autorizzazione condominiale?

Decoro architettonico e sicurezza del palazzo quali limiti per la realizzazione di un'opera su parti private.
Avv Simona Lucianelli Avv. Simona Lucianelli 

Un'interessante sentenza della Corte di Appello di Messina (la numero 431/2022 del 24.06.2022) si è espressa circa la possibilità di realizzare una tettoia in Condominio senza l'autorizzazione dell'assemblea dei condomini.

La realizzazione della tettoia non richiede, di norma, il permesso del Condominio; poiché gli altri condomini non possono porre limiti e vincoli alla proprietà esclusiva privata, il proprietario dell'appartamento può iniziare tranquillamente la realizzazione del manufatto.

Il proprietario che intenda realizzare una tettoia sul balcone è tenuto soltanto a dare comunicazione dell'avvio dei lavori all'amministratore, senza però dover attendere il consenso di questi o dell'assemblea.

In ogni caso il proprietario dell'appartamento deve fare attenzione a rispettare due requisiti fondamentali, ovvero: non modificare il "profilo" dell'edificio in modo tale da pregiudicarne il decoro architettonico e non compromettere la stabilità dell'immobile.

Laddove entrambi questi requisiti siano rispettati, il condomino non ha bisogno di autorizzazione condominiale, anche qualora il regolamento di Condominio stabilisca la necessità di previa autorizzazione poiché in ogni caso non potrebbe essere in alcun modo negata (Cass. Civ. 16.5.2017 n. 12190).

Il caso sottoposto alla Corte d'Appello di Messina.

Una condomina ha convenuto in giudizio la proprietaria di un altro immobile sito nel medesimo edificio al fine di domandare al Tribunale di Patti l'immediata rimozione di una tettoia in legno chiusa sui lati realizzata sulla terrazza di proprietà esclusiva, nonché di un gazebo in ferro battuto costruito sul lato strada del medesimo terrazzo.

L'attrice ha infatti affermato che dette realizzazioni fossero state costruite in contrasto con le disposizioni di cui all'art. 1120 c.c., sostenendo che le stesse avessero modificato il decoro architettonico del palazzo compromettendone altresì la sicurezza.

Il Tribunale ha rigettato la domanda poiché il Giudice di prime cure ha ritenuto che dette opere, costruite all'interno di una proprietà privata, non hanno compromesso il decoro condominiale e non hanno arrecato pregiudizio di natura estetica ed economica all'immobile.

La decisione della Corte di Appello di Messina.

La Corte di Appello ha recepito le indicazioni del Tribunale di Patti e ha ribadito la definizione di decoro architettonico ovverosia "l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture architettoniche che connotano il fabbricato e che gli imprimono una determinata, armonica fisionomia"; ha altresì affermato che violazione del decoro può ritenersi qualunque intervento che si rifletta sull'aspetto armonico complessivo, a prescindere dal pregio estetico del fabbricato.

I Giudici di secondo grado hanno valutato che le opere oggetto di causa non possono delinearsi come alterazioni appariscenti o rilevanti e che non alternano in alcun modo la struttura o la stabilità dell'edificio.

Ne consegue che l'installazione della tettoia, rispettosa dei requisiti sopra indicati, è legittima senza previa autorizzazione dell'assemblea.

Dello stesso avviso è la recente ordinanza della Suprema Corte n. 7870 del 19.03.2021 la quale, in un caso analogo, ha stabilito che "la costruzione della tettoia non contrasta con la destinazione del muro, non impedisce agli altri condòmini di farne uso secondo la sua destinazione, non reca danno alle parti comuni e non determina pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio".

Realizzazione di una tettoia, l'importanza del regolamento di condominio.

È chiaro dunque che la realizzazione della tettoia non richiede, di norma, il permesso del Condominio; solo un regolamento votato all'unanimità può imporre di chiedere, prima della realizzazione della tettoia, il permesso all'assemblea dei condomini. A chiarirlo è stata la Cassazione con la sentenza n. 12190 del 16.05.2017.

In tal pronuncia si legge che il regolamento di condominio, sia esso contrattuale (quando è predisposto dall'originario unico proprietario o dal costruttore) oppure convenzionale (in quanto adottato in assemblea con il consenso unanime di tutti i condòmini), può imporre limitazioni ai diritti degli stessi in ordine alla proprietà comune ed a quella privata.

Sulla scorta di ciò il regolamento condominiale può anche fornire una definizione più rigorosa del concetto di "decoro architettonico", imponendo, ad esempio, il rispetto di particolari simmetrie, estetica e aspetto generale del fabbricato per come originariamente edificato (in senso conforme, Cass. Civ. sentenza n. 1748 del 24.01.2013).

Violazione dell'art. 1120 c.c.

In tema di parti comuni negli edifici, l'art. 1120 c.c. stabilisce che la maggioranza dei condomini può disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento, all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

Occorre che le innovazioni siano dirette alternativamente o congiuntamente al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, sia operando sulla cosa comune come tale, sia operando su di essa colla creazione di altra cosa comune.

Il maggior vantaggio della parte comune dell'edificio non può essere conseguito a danno dell'edificio di cui fa parte, nella consistenza materiale o artistica di esso, oppure a prezzo della mancanza di uso o di godimento da parte anche di un solo condomino della cosa innovata o di altra cosa comune.

Tettoia realizzata illegittimamente, quali rimedi?

Quagittimamente, quali rimedi?

Qualora un condomino si ritenga danneggiato dall'opera realizzata da un altro proprietario può rivolgersi ad un avvocato e avviare il tentativo di mediazione obbligatoria.

Anche per quel che riguarda il decoro architettonico è necessaria la mediazione, dato che spetta al giudice stabilire se c'è stata o meno lesione del decoro, e per legge non è possibile rivolgersi al tribunale se prima non è stato effettuato il tentativo di mediazione obbligatorio in materia di cause condominiali.

In caso la mediazione si concluda negativamente, il singolo condomino può agire in giudizio per la tutela del decoro architettonico (Cass. Civ. n. 28465/2019).

Sentenza
Scarica App. Messina 24 giugno 2022 n. 431

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Gianni
Gianni 14-07-2022 18:49:52

domando:se la tettoia quando piove forma delle bombe d'acqua che cadono nel giardino di proprietà del condomino del piano terra procurando anche dei danni?

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