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Terrazza abusiva di un condomino, ordine di demolizione e opposizione di altro condomino che ne fruisce

Il Tar Toscana affronta il particolare caso di un'opera abusiva di un condomino che giova ad altro condomino
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

È lecita anche la realizzazione sulla chiostrina di una struttura in policarbonato se non comporta alcun pregiudizio per quanto riguarda la presa d'aria ed occupa solo uno dei lati della chiostrina.

Al contrario non è possibile chiudere il cavedio con l'apposizione di una griglia metallica a maglia stretta utilizzata come pavimentazione di un terrazzo così creato e prima inesistente sul quale, ad esempio, sono posizionate delle piante, quotidianamente annaffiate da un sistema di irrigazione.

Tale l'utilizzo del cavedio è certamente difformemente da quanto prescritto dall'articolo 1102 c.c., perché, da un lato altera la destinazione del cavedio stesso, creando un terrazzo ed impedendo, o quantomeno riducendo, la funzione di dare aria e luce agli immobili sottostanti, per altro verso, impedisce all'evidenza un utilizzo di tale cavedio, che viene chiuso proprio con l'apposizione della griglia.

In ogni caso detta situazione, in ragione sia della privazione di aerazione ed illuminazione, sia della caduta di acqua, detriti, terriccio e fogliame, non è igienicamente sostenibile ai fini della sicurezza delle persone abitanti nei piani sottostanti.

Tali opere - che sono realizzate in violazione dell'articolo 1102 c.c. - sono normalmente realizzate anche abusivamente, cioè in palese violazione della normativa urbanistica.

L'Autorità Comunale, però, dopo la segnalazione dell'amministratore o di un condomino deve intervenire per ordinarne la demolizione. A tale proposito, viene in rilievo sia la generale previsione dell'art. 2 della legge n. 241/1990, da applicare ogniqualvolta esigenze di giustizia sostanziale impongano l'adozione di un provvedimento espresso (in ossequio al dovere di correttezza e buona amministrazione di cui all'art. 97 Cost.), sia lo specifico obbligo di provvedere sancito dall'art. 27 e ss. del d.P.R. n. 380/2001, azionabile ad istanza di chi vi sia legittimato in quanto proprietario di un'area nella cui sfera giuridica incide dannosamente l'abuso.

È possibile, però, che lo stesso condomino autore dell'abuso, nel tempo, per evitare conseguenze, voglia procedere a demolire l'opera segnalando l'abuso alla P.A. E se un altro condomino che nel corso degli anni ha cominciato a sfruttare l'opera abusiva si oppone alla demolizione? È possibile? Una risposta è contenuta nella motivazione della sentenza del Tar Toscana n. 606 del 3 maggio 2022.

Terrazza abusiva di un condomino, ordine di demolizione e opposizione di altro condomino che ne fruisce: la vicenda

In un condominio una società era proprietaria di un appartamento al piano terreno e di una porzione del piano primo del fabbricato, occupati da un istituto bancario; quest'ultimo utilizzava come locale macchine per il riscaldamento/raffreddamento degli uffici dell'istituto una chiostrina interna, sulla quale insisteva originariamente una copertura in lamiera di natura precaria, destinata a proteggere i suddetti impianti dalla sporcizia e dalle intemperie.

La società titolare dei locali occupati dalla banca, nel tempo, in accordo con gli altri condomini, ma senza acquisire alcun titolo abilitativo, realizzava lavori di consolidamento di tale copertura, rendendola una terrazza praticabile ed accessibile dalla condomina dall'appartamento posto al piano secondo (che la utilizzava liberamente come se fosse propria).

Successivamente la società, però, considerata la situazione di abusività del solaio e tenuto conto che la copertura toglieva aria e luce ad altro condomino, presentava autodenuncia al Comune che ordinava la demolizione dell'opera alla società e alla proprietaria dell'appartamento posto al piano secondo.

Quest'ultima, insieme ad altri condomini, pretendeva il condono dell'opera abusiva e sosteneva che in caso di demolizione del solaio, si sarebbero generati problemi di tenuta statica per l'intero fabbricato.

Il Comune rigettava l'istanza presentata dai ricorrenti, sul presupposto che la sola ed esclusiva proprietaria del bene da demolire fosse la società e che gli altri condomini non fossero perciò legittimati a presentare la richiesta di regolarizzazione.

I soccombenti si rivolgevano al Tar facendo presente che la tettoia ormai era un terrazzo di esclusiva proprietà della condomina del secondo piano; inoltre evidenziavano che il solaio poggiava sulle pareti interne perimetrali della chiostrina, di proprietà condominiale e che era posto al servizio dell'intero condominio, se non addirittura di proprietà condominiale.

La decisione

Il Tar ha dato ragione al Comune. I giudici amministrativi hanno notato che la condomina del secondo piano e gli altri ricorrenti non possono ritenersi legittimati a presentare l'istanza di sanatoria del solaio per ottenerne la regolarizzazione e la conservazione invece della demolizione; del resto per il Tar l'opera è stata realizzata, a cura e spese della citata società solo per coprire le sottostanti attrezzature della banca, mediante un manufatto che potesse, al contempo, essere mantenuto pulito.

Il fatto che la condomina del secondo piano abbia usato il solaio come terrazza pertinenziale del proprio appartamento non basta a configurare un diritto di proprietà esclusivo in capo alla stessa.

Scarica Tar Toscana 3 maggio 2022 n. 606

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