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Non sempre è possibile installare nel portico esterno di proprietà esclusiva una struttura in legno ancorata al cornicione ed ai pilastri comuni

I limiti dell'articolo 1102 possono essere "aggravati" dal regolamento?
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

La nozione di uso della cosa comune cui fa riferimento l'arte. 1102 c.c., è applicabile anche in materia di condominio negli edifici e non va intesa nel senso di uso identico contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questo sia compatibile con i diritti degli altri.

L'uso particolare o più intenso del bene comune ai sensi dell'art. 1102 c.c., dal quale esula ogni utilizzazione che si risolva in un'imposizione di limitazioni o pesi sul bene comune, presuppone, perché non si configuri come illegittimo, che non ne risultino impedite l'altrui paritario uso, né modificata la destinazione.

In ogni caso si devono rispettare ulteriori due parametri: la salvaguardia della stabilità e della sicurezza dell'edificio, l'assenza di alterazioni del decoro architettonico.

In particolare, con la locuzione "decoro architettonico" si intende l'estetica dell'edificio, data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia, contribuendo a conferirgli una specifica identità.

Il decoro architettonico, dunque, non è un concetto che emerge soltanto in relazione a edifici di particolare pregio artistico, poiché sono sufficienti anche linee semplici a delineare il decoro architettonico di un qualunque stabile.

A quanto sopra bisogna aggiungere che le norme di un regolamento di condominio aventi natura contrattuale, possono dare del concetto di decoro architettonico una definizione più rigorosa. Vediamo un esempio pratico.

Regolamento di condominio ed installazione nel portico esterno di proprietà esclusiva di una struttura in legno ancorata al cornicione ed ai pilastri comuni: la vicenda

Un condomino installava una struttura in legno e un casotto sui lati di un porticato esterno di proprietà esclusiva. Tali manufatti erano stati fissati anche alle parti comuni.

Il condomino vicino si rivolgeva al Tribunale per richiedere la demolizioni dei manufatti sia per violazione dell'art. 1102 c.c., sia per violazione di una clausola di natura contrattuale del regolamento di condominio secondo cui era vietata qualsiasi modifica alle parti esterne dell'edificio o nelle zone comuni, che comunque alterasse l'aspetto architettonico dell'edificio, e ciò con particolare riferimento ai divisori e ringhiere di balconi, ai rivestimenti dei pilastri e delle murature, alla schermatura della facciata posteriore, alle fioriere ed altri beni comuni.

Portico condominiale: si può chiudere?

Il Tribunale di Napoli, respingeva la richiesta di demolizione dei manufatti, escludendo la compromissione del decoro architettonico, anche per la presenza di altre quattro verande a chiusura dei balconi.

La Corte d'Appello, invece, ribaltando la decisione di primo grado, ordinava la rimozione della struttura in legno e del casotto in legno posti sui lati del "porticato" in quanto riteneva tali opere non consentite dal regolamento condominiale che faceva espresso riferimento all'utilizzo dei pilastri, come era avvenuto nel caso in esame.

Il condomino che aveva realizzato le strutture sopra dette si rivolgeva alla Cassazione osservando che il regolamento contemplava solo un divieto di "apportare qualsiasi modifica alle parti esterne dell'edificio o nelle zone comuni e non, come era avvenuto, all'interno della proprietà esclusiva; inoltre notava come non si fosse tenuto in considerazione l'esistenza di precedenti modifiche che avevano già ampiamente alterato l'aspetto e il decoro dell'edificio; infine rilevava come nel regolamento esistesse altra clausola con cui il costruttore si era riservato il diritto di costruire in sopraelevazione (senza corrispondere nulla ai condomini), clausola che implicitamente avrebbe autorizzato anche gli altri proprietari a realizzare sopraelevazioni.

Regolamento di condominio ed installazione nel portico esterno di proprietà esclusiva di una struttura in legno ancorata al cornicione ed ai pilastri comuni: la decisione

La Cassazione ha dato torto ai "costruttori" e ha ritenuto condivisibile l'ordine di demolizione disposto dai giudici di secondo grado.

Secondo i giudici supremi infatti si deve considerare che sono assolutamente legittime quelle clausole del regolamento che pongono limitazioni nell'interesse comune ai diritti dei condomini, anche relativamente al contenuto del diritto di proprietà sulle parti comuni o di loro esclusiva proprietà.

Di conseguenza ritengono pienamente valida una clausola che stabilisca il divieto assoluto di apportare qualsiasi modifica alle parti esterno dell'edificio o nelle zone comuni.

Tale clausola protegge il decoro architettonico arrivando al punto di imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all'estetica ed all'aspetto generale dell'edificio.

In tale situazione secondo i giudici supremi le modificazioni apportate da uno dei condomini, nella specie alle parti comuni, in violazione del divieto previsto dal regolamento non possono che essere illegittime.

In ogni caso la Suprema Corte ha notato come la clausola del regolamento, richiamato negli atti di acquisto, che vieti di effettuare qualunque modifica o variazione esterna all'edificio, possa costituire titolo anche per l'esclusione del diritto di sopraelevazione riconosciuto al proprietario dell'ultimo piano.

Come nota la Cassazione, però, nel caso esaminato le opere che riguardavano un portico alla base del caseggiato non avevano realizzato una sopraelevazione, situazione che si sarebbe verificata invece con l'elevazione di nuovi piani o nuove fabbriche nell'area sovrastante il fabbricato e conseguente superamento dell'originaria altezza dell'edificio (Cass. civ., Sez. II, 05/11/2019, n. 28465).

Sentenza
Scarica Cass. 5 novembre 2019 n. 28465

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