L'art 1122 c.c. contiene una fondamentale regola di comportamento a cui il singolo condomino si deve attenere scrupolosamente
Sinceramente tutte le volte che si compiono opere nelle parti esclusive che possono "collidere" con gli interessi degli altri condomini bisognerebbe avere l'accortezza di avvertire l'amministratore, da considerare un punto di riferimento importante per evitare conflitti con gli altri condomini.
Questa prassi però è spesso ignorata.
Si deve tenere conto, però, che quella che è sempre stato un comportamento logico, opportuno, attualmente costituisce anche un obbligo di legge.
Infatti, l'articolo 1122 c.c. stabilisce che nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea. Da notare che viene corretta la "rubrica" dell'articolo 1122 c.c. (che nel codice, prima della riforma era "opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune") anche se, già da tempo la giurisprudenza aveva chiarito che tale articolo disciplina opere effettuate dal singolo condomino sulle parti esclusive.
Inoltre, sebbene la ratio dell'originario articolo non cambi, viene ampliata la casistica dei divieti imposti al singolo condomino non solo in relazione all'unità immobiliare di sua proprietà (in passato definita "piano o porzione di piano di sua proprietà"), ma anche a quelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale.
Opere nelle parti esclusive e danni ai agli condomini
È corretto evidenziare in primo luogo che, mentre l'art 1102 c.c. riguarda esclusivamente le opere compiute dal condomino sulla cosa comune, l'art. 1122 c.c. disciplini l'ipotesi in cui l'opera sia effettuata dal condomino sulla cosa propria.
Anche peraltro la facoltà di eseguire opere sulle parti di proprietà esclusiva incontra, proprio nell'art. 1122 c.c., il limite consistente nel danno alle parti comuni dell'edificio, danno che comprende ogni diminuzione di valore riferito alla funzione della cosa, considerata nella sua unità.
Tale norma consente l'esercizio dei poteri dominicali a condizione che non si pregiudichino le parti comuni e comunque, a condizione che ciò avvenga nel rispetto della proprietà esclusiva del vicino.
Il condomino ha il diritto di godere e disporre dell'appartamento apportandovi modifiche o trasformazioni che ne possano migliorare l'utilizzazione, con l'unico limite di non ledere i diritti degli altri condomini.
Quindi, ad esempio, una interpretazione evolutiva della disciplina condominiale consente, in linea generale, di ritenere legittime le opere volte a dividere l'appartamento in due unità immobiliare, nel rispetto evidentemente dei diritti degli altri condomini.
A diversa conclusione si deve arrivare se il singolo condomino arriva a danneggiare gli altri condomini: si pensi alla realizzazione di un manufatto nel giardino privato che oscura sensibilmente le scale condominiali.
L'art. 1122, anche nella nuova formulazione introdotta dalla legge di riforma del condominio, quindi, conferma il divieto riferibile al singolo di porre in essere opere sulla proprietà esclusiva che determinino danni sulle parti comuni. Il discorso riguarda non solo i danni da opere ma anche quelli dovute ad attività dannose (ad esempio rumori eccessivi, lesione decoro ecc.).
L'importanza della preventiva notizia all'amministratore
L'articolo 1122 c.c. prevede inoltre che dell'effettuazione di tali opere da parte del singolo sia data "in ogni caso" una "preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea", evidentemente allo scopo di permettere a tale consesso di valutare la situazione e di adottare gli opportuni provvedimenti.
Tuttavia la semplice comunicazione all'amministratore da parte del condomino dell'esecuzione di opere modificative all'interno del proprio appartamento (o di spazi di cui abbia l'uso esclusivo), se non accompagnata da un progetto esecutivo delle opere stesse, non è di per sé idonea a soddisfare quell'esigenza di tutela della stabilità dell'edificio a cui la norma sembra mirare.
Il testo dell'articolo lascia però qualche ambiguità: dice infatti che il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni, ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio (con chiara ripetizione del disposto del già vigente, ed applicabile, ultimo comma dell'articolo 1120 c.c). Quindi l'inciso "in ogni caso" deve riguardare solo queste situazioni di possibile pericolo e non per forza tutte le opere possibili, anche quelle di rilevanza minima.
Non sembra ragionevole infatti pensare che il condomino debba dare "in ogni caso" notizia all'amministratore di ogni opera edile o impiantistica che il singolo esegue, perfino nel proprio appartamento (se pittura bagno e cucina non deve certo dire nulla all'amministratore).
In ogni caso l'amministratore deve riferire all'assemblea, e non ai condomini, precludendo che lo scopo dell'informativa sia raggiunto, ad esempio, attraverso una comunicazione messa nelle cassette o un comunicato affisso nella bacheca posta nell'atrio dello stabile.
Lavori in appartamento, è necessario informare i propri vicini della loro effettuazione?
