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Debiti del condominio verso terzi: i criteri da seguire nell'esecuzione forzata ed il beneficio dell'escussione preventiva
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Debiti del condominio verso terzi: i criteri da seguire nell'esecuzione forzata ed il beneficio dell'escussione preventiva

Che cos'è l'escussione preventiva? Chi paga i debiti del condominio? I condomini adempienti pagano anche per i morosi?

Avv. Mauro Stucchi  

Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 3270 del 14 febbraio 2020, fa chiarezza in merito al pignoramento nei confronti dei condomini morosi, da eseguirsi secondo le quote millesimali.

Il caso

Il caso de quo nasce da un'opposizione a precetto ex art. 615 c.p.c proposta dal condomino Alfa avverso l'atto di precetto allo stesso intimato dalla società Beta sulla base di un decreto ingiuntivo, emesso dal Tribunale di Roma, ed ottenuto nei confronti del condominio Gamma per il mancato pagamento di una obbligazione di danaro.

In particolare, Alfa eccepiva:

a) l'incompetenza territoriale del Tribunale di Roma;

b) la mancata previa notifica del titolo esecutivo;

c) l' adempimento pro quota dell'obbligazione.

Si costituiva la società Beta, la quale chiedeva il rigetto delle domande di parte opponente.

Per il condominio i comproprietari sono una cosa sola

Il Tribunale di Rima riteneva che l'eccezione della mancata notifica del decreto ingiuntivo rappresentasse un motivo di opposizione agli atti esecutivi.

Veniva invece accolta l'eccezione in merito all'adempimento dell'obbligazione pro quota.

Il condomino Alfa forniva la prova della misura della propria quota condominiale, allegando il piano di riparto approvato dall'assemblea sulla base della tabella millesimale del condominio e dimostrava di non essere moroso rispetto ad essa, fornendo prova dei pagamenti effettuati.

La società Beta non dimostrava di avere escusso infruttuosamente il patrimonio dei condomini nel rispetto dell'art. 63 disp.att.cc., poiché non forniva la prova di avere intrapreso infruttuosamente tutte le procedure esecutive (mobiliari, immobiliari e presso terzi) in danno dei condomini morosi prima di minacciare di aggredire il patrimonio del condomino Alfa.

Di conseguenza, non essendovi alcuna prova di aver rispettato il criterio di sussidiarietà dell'art. 63 disp. att. c.c., la società Beta non aveva il diritto di agire esecutivamente in forza del condomino Alfa.

Il Tribunale di Roma, quindi, accoglieva l'opposizione del condomino Alfa.

Le problematiche analizzate dalla sentenza

Il Tribunale di Roma con la sentenza 3270/2020 ha ribadito due principi di legge sanciti dall'art. 63 disp. att. c.c., di seguito indicati:

a) l'obbligazione contrattuale del Condominio è da ritenersi gravante pro quota sui singoli condomini in proporzione delle rispettive quote millesimali e non in solido per l'intero su quest' ultimi;

b) è possibile procedere ad esecuzione forzata nei confronti del singolo condomino sulla scorta di un titolo formatosi contro il condominio. A tal fine è necessaria la preventiva notifica del titolo esecutivo e del pedissequo atto di precetto al singolo condomino.

Sarebbe infatti eccessivamente gravoso per il creditore che dispone di un titolo esecutivo nei confronti del Condominio e che intende agire nei confronti di quest' ultimo instaurare diverse procedure esecutive contro ciascun proprietario.

L'Organo Giudicante ha ritenuto che in capo al creditore non spetti, neppure, l'onere di verificare la quota millesimale spettante a ciascun condomino, essendo sufficiente, una mera allegazione. Al creditore procedente, infatti, toccherà provare solo lo status di condomino del soggetto che intende aggredire patrimonialmente.

Il Tribunale di Roma, nella sua pronuncia, ha stabilito che il condomino al quale venga richiesto il pagamento di una quota maggiore avrà due possibilità.

Il suddetto condomino potrà opporsi all'esecuzione ex art. 615 c.p.c. dimostrando la carenza di legittimazione passiva, ossia di non esser condomino, e, quindi, sarà il creditore procedente a dover dimostrare il contrario; oppure, eccependo una quota millesimale di spettanza inferiore a quella richiesta dal creditore.

In questo secondo caso il condomino dovrà dimostrare il fatto "modificativo" e/o "parzialmente impeditivo" della legittimazione passiva all'azione esecutiva.

Nell' ipotesi in cui il condomino moroso fornisca la prova circa la propria quota millesimale, il precetto diviene inefficace solo nei limiti dell'eccedenza rispetto all'importo dovuto.

Laddove, invece, dette prove non vengano fornite, il condomino subirà l'esecuzione forzata per la quota indicata dal creditore o, addirittura, se il creditore non specifica alcuna quota, per l' intero debito, fermo restando quanto statuito dall' art. 63 disp. att. c.p.c. in tema di beneficium excussionis.

Il quadro normativo

L' articolo 63 disp. att. c.c. 2°comma, novellato dalla L. 220/2012, statuisce: "I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini."

L'art. 63 disp. att. c.c., così riformato, fissa un vincolo solidale tra i condomini per le obbligazioni contratte dall'amministratore, pur essendo stati posti dei limiti al creditore che agisca per il recupero del suo credito.

La regola ora introdotta fissa un vincolo di solidarietà, consentendo al creditore di agire per il suo credito verso ogni condomino (anche diverso dal condomino moroso), ma al contempo fissa un vincolo di sussidiarietà, non potendo il creditore agire verso il condomino in regola se prima non abbia agito inutilmente proprio verso il condomino moroso.

Tale sussidiarietà comporta generalmente il c.d. beneficio di preventiva escussione: il creditore, in tali casi, dovrà agire esecutivamente in via preventiva sul debitore principale (condomino moroso), potendo rivolgersi al secondo debitore, solo dopo che (e nei limiti in cui) abbia inutilmente escusso il primo.

L'evoluzione giurisprudenziale

La Legge 220/2012, novellando l'art. 63 disp. att. c.c., ha fissato definitivamente i principi giuridici e le modalità di azione che devono essere osservate dal creditore del condominio che voglia intraprendere un'azione esecutiva.

Sino all'anno 2012, la carenza di una specifica normativa di riferimento ha fatto sì che fosse la giurisprudenza a fissare le regole da seguire.

In questo contesto, la sentenza della Suprema Corte n. 9148/2018 rappresenta, di certo, un momento spartiacque, per cui è lecito parlare di un orientamento giurisprudenziale antecedente alla sentenza n. 9148/2018 e di uno successivo alla stessa.

Orientamento antecedente alla sentenza n. 9148/2018

Prima che la Suprema Corte pronunciasse la sentenza 9148/2018, la giurisprudenza considerava il vincolo contrattuale assunto dal condominio alla stessa stregua di un'obbligazione solidale tout court: pertanto l'eventuale debito del condominio era ritenuto esigibile per intero nei confronti del singolo condomino e ciò a prescindere dalla propria quota millesimale e dall'eventuale versamento effettuato a tale scopo.

Crediti condominiali e procedure di esdebitazione

Orientamento successivo alla sentenza n. 9148/2018

Con la decisione n. 9148/2008 le Sezioni Unite della Cassazione, infatti, avevano stabilito che la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputavano ai singoli condomini soltanto in proporzione delle rispettive quote.

Tuttavia, la sentenza n. 9148/08 aveva specificato che solo in difetto di un'esplicita previsione normativa che imponesse la solidarietà dell'obbligazione, la stessa doveva ritenersi parziaria.

Al contrario, qualora l'obbligazione fosse espressamente ritenuta solidale dalla norma di riferimento, il creditore avrebbe potuto esigere l'intero importo dell'obbligazione anche nei confronti del singolo condomino.

Solidarieta' dei condomini previa escussione dei debiti del condominio

Il novellato art. 63 disp. att. c.c. prevede che "I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini".

La norma ha voluto apprestare una sorta di ulteriore "garanzia" in favore del condomino in regola con i pagamenti: l'escussione preventiva del patrimonio del condomino non moroso diventa sussidiaria, eventuale e successiva a quella del patrimonio del condomino moroso.

Il fondamento della doppia garanzia è da rinvenire nell'interpretazione conforme ai principi generali della comunione e del condominio, con particolare riferimento all'art. 1123 c.c., per il quale le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni e per i servizi in condominio sono sostenute in misura proporzionale al valore della proprietà dei singoli condomini.

Non essendo ravvisabile alcuna responsabilità solidale tra il condominio ed il condomino, su cui grava come visto una responsabilità solo parziale in relazione alla sua quota, anche nei rapporti esterni, va rilevata l'illegittimità dell'intimazione di pagamento e del successivo pignoramento per l'intero credito, in quanto il singolo condomino risponde nei limiti della quota millesimale di proprietà o di utilizzo del servizio.

La parziarietà delle obbligazioni condominiali

Il creditore del condominio, ottenuto il titolo per procedere nei confronti dello stesso, come nel caso di specie il decreto ingiuntivo, dopo aver notificato lo stesso dovrà attendere che l'amministratore fornisca i dati necessari per procedere ai sensi dell'articolo 63 disp. att. c.c., disposizione dal carattere cogente: pertanto, dinnanzi all'eventuale inadempimento dell'amministratore il creditore sarebbe legittimato ad agire giudizialmente per l'ottenimento dei dati richiesti.

Soltanto dopo aver ottenuto il nominativo e i dati del condomino o dei condomini morosi, il creditore potrà notificare il titolo e l'atto di precetto.

Conseguenza di quanto sin qui esposto è il fatto che qualora l'escussione abbia esito negativo il creditore potrà agire contro i condomini virtuosi, sempre nel medesimo rispetto del limite delle quote dovute in ragione dei millesimi di proprietà.

Onere a carico del creditore di provare di aver agito infruttuosamente contro i condomini morosi

Il creditore del condominio può agire nei confronti dei condomini virtuosi solo allorquando abbia esaurito infruttuosamente tutte le azioni esperibili nei confronti del condomino moroso effettivo debitore.

In altri termini, per poter legittimamente richiedere il pagamento (pro quota) al condomino in regola con i pagamenti, il creditore dovrà preventivamente intraprendere tutte le procedure, anche esecutive (mobiliari, immobiliari e presso terzi), in danno del condomino moroso nonché seguirle con la dovuta diligenza e buona fede.

Il creditore, quindi, dovrà dare la rigorosa prova di aver fatto tutto il possibile per soddisfare il proprio credito nei confronti del condomino moroso, prima di aggredire il patrimonio del condomino in regola con i pagamenti, altrimenti, quest'ultimo potrebbe proficuamente opporsi all'esecuzione nei suoi confronti.

La Suprema Corte di Cassazione si è pronunciata in merito affermando che, se in caso di conclamata insolvenza del condomino moroso il creditore non è tenuto ad attendere ulteriormente (Cass. 18 luglio 2011, n. 15731), negli altri casi, invece, occorre valutare quale sia l'onere che grava sul creditore e, in definitiva, quali tentativi debba compiere prima di poter agire contro i condomini diversi dal condomino moroso.

La Suprema Corte indica, ad esempio, che non è sufficiente per il creditore il solo tentativo di un'esecuzione mobiliare (Cass., 15 gennaio 1986, n. 190) o presso terzi (Cass. 3 marzo 2011, n. 5136).

La previsione dell'art. 63 disp. att. c.c. fa certamente riferimento al tentativo di escussione ma, come indica correttamente la giurisprudenza, l'indicazione non può essere letta nel senso che sia sufficiente un tentativo qualsiasi, senza che questo sia accompagnato dalla prova dell'impossibilità di aggredire altri beni del condomino moroso.

Sembra dunque corretto richiedere al creditore la dimostrazione di aver tentato con ogni ragionevole sforzo l'esecuzione, non essendovi altri beni dei condomini morosi idonei a soddisfare il suo credito: dunque dimostrando i tentativi infruttuosi e le indagini eseguite, che non abbiano portato a individuare beni aggredibili di proprietà del condomino moroso.

Pignorabilita' del conto corrente condominiale

Da ultimo, è importante evidenziare che la preventiva escussione del condomino moroso rispetto al condomino in regola con i pagamenti, non toglie la possibilità per il creditore di soddisfare il suo diritto di credito pignorando direttamente il conto corrente condominiale ( ex multis Trib. Milano 21.11.2017).

Preventiva escussione dei condomini morosi e parziarietà dell'obbligazione

Scarica Trib. Roma 14 febbraio 2020 n. 3270

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Luigi
Luigi martedì 07 aprile 2020 alle ore 17:09

Per i lavori straordinari bisogna raccogliere il denaro prima dell'avvio dei lavori.
Quasi sempre l'amministratore questo non lo fa.
Se il denaro viene raccolto prima non vedo il problema della morosità.

Pertanto vorrei vedere la responsabilità dell'amministratore che commissiona lavori senza aver raccolto i quattrini quando poi sorge il problema della morosità.

Dovrebbe pagare lui ... per aver agito scorrettamente.

Potrebbe essere esentato "solo" se tutti i condomini accettano di prendersi in carico anche questa solidarietà inesistente.

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