Qui di seguito ci occuperemo di come vada affrontata la questione della ripartizione delle spese del consumo idrico rilevate dal contatore generale ma poi non specificamente attribuibili.
Si badi: spesso, per disallineamento delle letture, non è possibile avere piena coincidenza. Un conto, però, sono i disallineamenti fisiologici, altro quelli che nemmeno il riallineamento può non far considerare come "dispersioni".
Usiamo il termine tra virgolette poiché generalmente la dispersione sta a individuare un danno alla rete idrica condominiale, mentre quando non v'è corrispondenza tra le letture del contatore generale e quelli singoli, non sempre è detto che di tratti di dispersione. Può esserci, magari, il malfunzionamento di uno o più contatori. Ai nostri fini, però, il risultato non cambia.
Certo, non esiste una norma di legge specificamente dettata per questa ipotesi, ma si può comunque arrivare ad una soluzione.
Per farlo è opportuno passare dai luoghi comuni.
Frase fatta numero 1: il condominio mette sempre dinanzi a casi particolari che le norme non prevedono.
Frase fatta numero 2: le norme dettate in materia di condominio sono poche e mal scritte.
Frase fatta numero 3: la giurisprudenza impazza è cangiante ed è difficile dire cosa sia legittimo e cosa no, specie riguardo alle spese.
Eppure, va doverosamente aggiunto uscendo dal luogo comune, anche quando le norme non disciplinano lo specifico caso e la giurisprudenza latita, per fortuna la valutazione della specifica fattispecie alla luce dei principi generali aiuta a dare risposta.
Certo, non sfugge, per ritornare al luogo comune il condominio è come la nazionale di calcio: ognuno ha la sua verità.
L'impianto idrico centralizzato costituisce un accessorio della proprietà comune
"Dispersione" del consumo idrico, il caso
Un caso cui sovente ci capita di rispondere è il seguente: periodo di fatturazione annuale. Letture del contatore generale ad intervalli e comunque almeno due, una al momento iniziale l'altra a quello finale.
Letture dei contatori di sottrazione quanto meno in prossimità di quelle del contatore generale.
Consumi rilevati dal contatore dell'ente fornitore maggiori di quelli derivanti dalla somma delle sotto utenze.
È evidente che in questo caso c'è una parte dei consumi che non potrà essere attribuita a nessuno perché i singoli contatori non l'hanno registrata.
Può trattarsi di un maggior consumo dovuto a utilizzazione dell'acqua negli spazi comuni? Sarebbe opportuno installare un misuratore per verificare.
Oppure può trattarsi di una perdita delle condutture situata tra il contatore condominiale e quello dei singoli?
Oppure ancora può trattarsi di uno o più contatori non funzionanti o mal funzionanti che non consentono una corretta rilevazione dei consumi?
In tutti questi casi che possono anche concorrere ci si deve porre guardando alle norme di legge, cioè ai criteri di riparto desumibili dall'art. 1123 c.c. ovvero dalle convenzioni siglate da tutti i condòmini, come affrontare la questione della così detta "dispersione".
Consumo idrico, i criteri di riparto
"Le spese relative al consumo dell'acqua devono essere ripartite in base all'effettivo consumo se questo è rilevabile oggettivamente con strumentazioni tecniche.
Infatti, l'installazione in ogni singola unità immobiliare di un apposito contatore consente, da un lato, di utilizzare la lettura di esso come base certa per l'addebito dei costi, salvo il ricorso ai millesimi di proprietà per il consumo dell'acqua che serve per le parti comuni dell'edificio" (Cass. 1 aprile 2014 n. 17557).
Consumo 10 metri cubi, pago, oltre ai canoni i depositi cauzionali, ecc. per 10 metri cubi. Ne consumo 200, pago per quei 200, oltre gli oneri indicati.
Se abbiamo un giardino e spendiamo per innaffiare allora pagheremo quella spesa secondo i millesimi di proprietà.
E la "dispersione"? Come detto con questo termine si fa riferimento a quelle ipotesi di significativo disallineamento tra i consumi rilevati dal contatore generale e la sommatoria di quelli inerenti alle sotto utenze in un prestabilito arco temporale.
Qualcuno potrebbe obiettare: questo consumo, di fatto un consumo involontario fino a quando non se ne accerta la causa (ed a volte anche successivamente) deve essere ripartito in proporzione ai consumi singoli.
Non è possibile, ad avviso di chi scrive, in quanto il principio generale di ripartizione delle spese condominiali in assenza di specifico criterio di riparto è quello dei millesimi di proprietà e siccome la "dispersione", salvo individuazione della causa non è attribuibile ad uno piuttosto che ad un altro condòmino, allora nessuno può essere penalizzato per il maggior consumo misurato.
D'altra parte se per assurdo tutti i contatori fossero fermi, tranne quello condominiale, quindi acclarata la natura propria di dispersione per rottura dell'impianto, quel maggior consumo come andrebbe ripartito? In parti uguali?
L'impianto idrico centralizzato costituisce un accessorio della proprietà comune
Qualche commissario tecnico (per tornare al parallelo) direbbe sì, ma così non è e non per chissà qualche motivo, se non quello che la legge non prevede questo criterio. Chiaramente resta salva la possibilità di addivenire ad un accordo tra tutti i condòmini che porti ad un diverso risultato.
Ecco, allora, che fino alla individuazione della causa della "dispersione", individuazione che deve tendere ad eliminarla non ad attribuire il maggior consumo ad uno o più condòmini, il criterio da utilizzarsi per la suddivisione di questa parte di costo non direttamente attribuibile è quello generale dei millesimi di proprietà.
"Dispersione" del consumo idrico, se c'è errore nel riparto la delibera è annullabile
Va poi tenuto in considerazione che se si assume che il criterio applicato, cioè quello che ripartisce la "dispersione" in millesimi, sia errato, allora la deliberazione, anche sulla scorta della recente decisione a Sezioni Unite n. 9839/2021, andrebbe impugnata entro trenta giorni dalla sua adozione/comunicazione agli assenti.
Non senza dimenticare due aspetti:
- per impugnare è necessario avere interesse e la giurisprudenza, specie in materia di spese condominiali, ha specificato che l'apprezzabilità dell'interesse deve avere anche valore economico.
In tal senso, sebbene non rappresenti in via assoluta un ostacolo, non può escludersi che laddove il condòmino abbia un conguaglio positivo, ciò potrebbe rappresentare un problema riguardo all'interesse ad impugnare;
- se il rendiconto sul punto attua semplicemente quanto previsto nel preventivo, non può non valutarsi anche il carattere meramente attuativo e non decisorio della ripartizione finale, con la conseguente conclusione che non è escluso che possa incorrersi in decadenza dal termine d'impugnazione per non avere contestato la delibera di approvazione del preventivo.
Del pari molto dubbio è l'interesse ad impugnare nel caso di non approvazione del rendiconto, contenente il riparto sulla base dei millesimi e precedente, ma soprattutto successiva approvazione del preventivo con lo stesso criterio: quale interesse se da una parte si contesta e dall'altra si approva?
