Tra le innumerevoli attribuzioni dell'amministratore rientrano anche quelle che riguardano la formazione di determinati documenti che si sono rivelati essenziali per garantire trasparenza nella gestione condominiale.
Per questo ci si riferisce in particolare, alla cura e all'aggiornamento dei registri di interesse comune (dell'anagrafe, dei verbali assembleari, della nomina e revoca dell'amministratore e della contabilità).
Il complesso quadro della vita del condominio si completa con altra documentazione come, ad esempio, il regolamento di condominio, la polizza di assicurazione dell'edificio, la corrispondenza intercorsa con i fornitori di beni e servizi, i contratti di appalto e quant'altro.
La normativa prevede solo un'ipotesi di polizza assicurativa, individuale e per la responsabilità civile, potenzialmente obbligatoria che riguarda la figura dell'amministratore e che, se così decide l'assemblea, condiziona la sua nomina. Tanto è vero che sempre la legge stabilisce che i massimali di tale polizza devono essere adeguati se, durante l'incarico di amministrazione, siano deliberati lavori di manutenzione straordinaria.
Diversa, ma non obbligatoria, invece, è la polizza globale condominiale che si configura come un'assicurazione della responsabilità civile essendo finalizzata a garantire l'ente assicurato dall'obbligo risarcitorio a persone e/o cose connesso ai danni dallo stesso causati. Malgrado ciò non vi è stabile che ne sia privo.
Riformata la decisione che condanna l'amministratore a consegnare la polizza del fabbricato. Fatto e decisione
Il Tribunale di Firenze, con sentenza n. 3395 in data 20 novembre 2023, ha riformato, quale giudice di appello, la sentenza di primo grado con la quale la società amministratrice di un condominio era stata condannata a consegnare ad una condomina la polizza assicurativa del fabbricato ed ogni altro documento inerente il contratto di assicurazione.
La controversia nasceva dalla richiesta, da parte del legale della proprietaria di un appartamento, all'amministratore di ottenere le condizioni generali della polizza assicurativa, alla quale il condominio contrapponeva le regole in materia di accesso alla documentazione. Interpretata tale risposta come un diniego la condomina promuoveva un giudizio che, in primo grado, si concludeva con la condanna di cui sopra.
L'amministratore proponeva appello e, nel merito, ribadiva una errata applicazione degli artt. 1129 e 1130 bis, c.c. negando il diritto di accesso al documento e la non configurabilità di un atto illecito da parte del condominio.
Il Tribunale ha accolto l'appello non ravvisando un inadempimento da parte del condominio in relazione al mancato rispetto delle norme preordinate alla consegna della documentazione: ovvero gli artt. 1129, 1130 e 1130 bis c.c., con condanna della soccombente al pagamento delle spese di lite del doppio grado di giudizio.
Polizza Globale fabbricati: cosa risarcisce?
Considerazioni conclusive
Il combinato disposto delle norme richiamate dal giudice dell'appello ha delineato l'ambito nel quale il rapporto tra condomino ed amministratore raggiunge un punto di equilibrio per assicurare al primo il diritto di controllare la correttezza e la trasparenza della gestione amministrativa, ed al secondo il dovere di dare risposte ma nei limiti in cui le richieste non rendano lo svolgimento dell'incarico più oneroso in termini di ostacolo all'amministrazione stessa.
Prima dell'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 le disposizioni richiamate dal giudice dell'appello erano assolutamente silenti in merito alla problematica concernente la consegna della documentazione su richiesta dei condomini, tanto è vero che è stata la giurisprudenza a definire il perimetro dell'esercizio di tale diritto, limitatamente ai documenti contabili ed esprimendo un orientamento che si è consolidato nel tempo.
Infatti, è stato più volte affermato che la possibilità di ottenere dall'amministratore i documenti contabili non subisce il limite dell'approvazione del rendiconto e del bilancio da parte dell'assemblea, ma può avvenire anche al di fuori di tale contesto senza la necessità di motivare la relativa richiesta a condizione che "l'esercizio di tale facoltà non intralci l'attività di amministrazione, non sia contrario ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico a carico del condominio" (ultima in ordine di tempo: Cass. sez. II, 21 settembre 2011, n. 19210).
Il principio, applicabile anche in tema di comunione di diritti reali e con riferimento a ciascun comproprietario, è stato recepito in pieno dal legislatore del 2012 che, tuttavia, non si è discostato dal carattere della documentazione in questione.
Infatti, l'art. 1129, co. 12, n. 7 c.c. prevede espressamente, tra gli ulteriori obblighi a carico dell'amministratore, con conseguente grave irregolarità che può dare luogo alla sua revoca giudiziaria, quello "di fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso" (art. 1130, n. 9. c.c.).
Parimenti è sancito il diritto dei condomini e dei titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari di "prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese" (art. 1130 bis, c.c.) ma, prendere visione non equivale a consegna, né alla messa a disposizione degli stessi.
Da quanto risulta dalla normativa, quindi, l'attenzione del legislatore è stata incentrata sulla natura contabile della documentazione che, in buona sostanza, è quella che interessa più da vicino i condomini.
Il contratto di assicurazione sottoscritto per la tutela dell'edificio non è, quindi, compreso tra i documenti che l'amministratore è obbligato a consegnare al condomino, con la conseguenza che un rifiuto in questo senso esula dalle gravi irregolarità.
Da ultimo, vale la pena osservare che ai sensi dell'art. 71-ter, disp. att. c.c. l'assemblea può deliberare (ex art. 1136, co. 2., c.c.) che l'amministratore attivi un sito internet che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia, in formato digitale, dei documenti che la delibera stessa ritenga opportuno siano messi on-line.
E sicuramente tra tali documenti sarà opportuno inserire, il contratto di assicurazione; il regolamento di condominio; i verbali assembleari; eventuali contratti e così via evitando, in tal modo, qualsivoglia contrasto con l'amministratore.
