I rapporti tra il condominio e l'ex amministratore, soprattutto dopo che questi è stato sfiduciato ed oggetto di revoca, sono generalmente molto tesi. L'ente, ad esempio, potrebbe rivendicare la cattiva gestione della cosa comune da parte del professionista. Questi, invece, potrebbe imputare ogni difficoltà al comportamento tenuto da alcuni proprietari.
Ad ogni modo, a prescindere da colpe e responsabilità, una volta decaduto dal proprio incarico, l'ex amministratore deve consegnare la documentazione relativa al fabbricato al nuovo mandatario. Ebbene, nonostante ciò, in molti casi, la consegna in discussione non avviene.
A tale riguardo, certe volte, si verifica un vero e proprio stallo. Si pensi, ad esempio, a quando il destinatario della richiesta non fornisce alcun riscontro, nonostante i ripetuti solleciti provenienti dai condòmini e dal nuovo amministratore. Se ciò dovesse accadere, per risolvere l'impasse, si potrebbe solo ricorrere al Tribunale.
È quanto è accaduto in un fabbricato abruzzese, dove ogni contrasto è stato risolto dall'ordinanza di accoglimento di un procedimento cautelare emessa dal Tribunale di Vasto il 23 gennaio 2023, n. 951.
Prima, però, vediamo cosa è accaduto.
Ex amministratore e documentazione non consegnata. Il caso concreto.
In un condominio, a seguito della revoca dell'amministratore ad opera dell'assemblea, per il nuovo rappresentante legale sorgeva l'esigenza di entrare in possesso di tutta la documentazione relativa al fabbricato. Ebbene, nonostante i molteplici solleciti in tal senso, il cosiddetto passaggio di consegne non avveniva.
Trascorsi, perciò, molti mesi, senza alcun fattivo riscontro, allo scopo di risolvere l'inevitabile paralisi che si era verificata nella gestione della cosa comune, il condominio ricorreva al competente Tribunale di Vasto.
Lo scopo era quello di ottenere, con provvedimento cautelare d'urgenza, la condanna dell'ex amministratore all'immediata consegna della documentazione in suo possesso.
In tale sede, inoltre, il ricorrente chiedeva che la controparte fosse, altresì, condannata al pagamento di una somma pari a € 100,00 per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione dell'auspicata ordinanza, ex art. 614 bis cod. proc. civ.
Il Giudice de quo, preso atto della contumacia dell'ex amministratore, del periculum in mora e del fumus bonis iuris dell'azione legale intrapresa, ha accolto il ricorso in ogni sua domanda. La condanna al pagamento delle spese processuali è stata un'ulteriore conseguenza a carico della parte soccombente.
Mancata consegna documentazione condominiale: il fumus bonis iuris dell'azione cautelare
A seguito della cessazione dell'incarico dell'amministratore, è indubitabile che il condominio debba rientrare in possesso della documentazione relativa alla gestione della cosa comune e che questa sia, quindi, consegnata al nuovo mandatario.
Si tratta, peraltro, di una circostanza, esplicitamente, prevista dalla legge "alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini (art. 1129 co. 8 co. civ.)".
Eppure, non sempre il passaggio di consegne avviene pacificamente. Ad esempio, il vecchio amministratore avanzerebbe alcune somme e vorrebbe prima essere pagato.
Trattasi, però, di un'eccezione soventemente sollevata, ma immeritevole di accoglimento, come sottolineato anche dal Tribunale di Vasto "Sterminata e pacifica sul punto è la giurisprudenza, la quale addirittura evidenzia come la mancata consegna non sarebbe giustificata neppure nel caso in cui siano dovute somme di danaro all'amministratore, essendo le fonti dei relativi obblighi di diversa natura".
Ad ogni modo, a prescindere dalla legittimità o meno delle motivazioni che giustificherebbero il rifiuto, l'ex mandatario dell'edificio non può mantenere la documentazione del fabbricato. A confermare quest'affermazione è intervenuta anche la giurisprudenza della Cassazione "l'amministratore del condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato.
Pertanto, a norma dell'art. 1713 c.c., alla scadenza l'amministratore è tenuto a restituire ciò che ha ricevuto nell'esercizio del mandato per conto del condominio (Cass., 16.08.2000, n. 10815)".
Se l'ex amministratore non restituisce la documentazione?
Ecco perché, dinanzi al pervicace ed immotivato rifiuto avverso la consegna, è necessario formalizzare la richiesta all'ex amministratore, ad esempio con una mail pec, magari ribadendola se disattesa, così da conclamare l'inadempimento del medesimo.
Mancata consegna documentazione condominiale: il periculum in mora dell'azione cautelare
La documentazione condominiale è molto importante. Senza questa, infatti, la gestione della cosa comune sarebbe difficile e, di fatto, paralizzata.
Ad esempio, non essendo addentro all'edificio, il nuovo amministratore non potrebbe conoscere, con esattezza, la situazione contabile del fabbricato oppure lo sviluppo di eventuali contenziosi giudiziari in corso, incorrendo, magari, in delle decadenze.
Quindi, il cosiddetto passaggio di consegne deve avvenire assolutamente. In caso contrario, il pregiudizio per gli interessi del fabbricato sarebbe inevitabile "ex multis Trib. Reggio Calabria, ord. 04.11.2013 - la mancanza di disponibilità della documentazione può determinare, per il condominio e per ciascun condomino, un grave pregiudizio non agevolmente commisurabile, né dunque facilmente riparabile, se non altro per la possibilità che essa determini una situazione di impasse durevole nel tempo".
Appare, quindi, chiaro che, in un caso come questo, sussiste pienamente il cosiddetto periculum in mora. Infatti, se passasse troppo tempo, il danno che potrebbe derivare al condominio dalla mancata consegna della documentazione potrebbe rivelarsi troppo grave.
Ecco, perché in una circostanza come questa, è possibile ricorrere al rimedio dell'azione d'urgenza e cautelare per costringere l'ex amministratore, inadempiente, alla consegna della documentazione afferente al condominio.
