Il passaggio delle consegne tra un amministratore e l'altro, può rivelarsi spesso burrascoso, specie quando i condomini non sono contenti dell'operato dell'amministratore revocato, e lamentano danni dalla sua gestione, e dall'altra parte l'amministratore rivendica il pagamento delle competenze per l'incarico prestato.
È quanto successo in un caso recentemente deciso dalla Quinta sezione civile del Tribunale di Roma (sent. n. 1105 del 24.01.2023), nel quale il Tribunale ha chiarito alcune importanti questioni, come quella sui documenti idonei a costituire riconoscimento del debito da parte del condominio nei confronti dell'amministratore.
Revoca dell'amministratore, pagamento del compenso e risarcimento dei danni al condominio. Il caso
Dopo la revoca dell'incarico, l'amministratore chiede ed ottiene dal Tribunale un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio per il pagamento dei compensi relativi a plurime annualità. Il condominio propone opposizione contro il decreto ingiuntivo sostenendo che mai fosse stato concordato un compenso, neppure in sede di nomina dell'amministratore, e che anzi l'amministratore si era reso responsabile dopo la revoca del mandato, dell'emissione di tre assegni del carnet condominiale non imputabili a fatture o debiti condominiali.
Il condominio quindi chiede la revoca del decreto ingiuntivo opposto, e propone domanda riconvenzionale di condanna dell'ex amministratore al risarcimento dei danni, o eventualmente la compensazione tra i compensi dell'amministratore e le somme da lui dovute come risarcimento danni.
Compensi dell'amministratore non concordati
Il Tribunale di Roma, pur rilevando che i verbali condominiali confermavano l'amministratore senza alcuna indicazione del compenso dovuto, osserva però che negli stessi verbali l'assemblea condominiale aveva approvato i rendiconti di gestione delle annualità, che includevano al loro interno l'importo indicato a titolo di compenso dell'amministratore.
Pertanto secondo il Giudice romano, "pur a fronte della mancata indicazione del compenso all'atto della conferma, l'assemblea condominiale approvava il rendiconto delle gestioni per come svolte dall'amministratore, anche in riferimento all'importo dovuto a titolo di compenso".
Le somme richieste dall'amministratore sono pertanto riconosciute come dovute, ad eccezione di due sole annualità per la quali l'assemblea non avrebbe approvato il consuntivo contenente al suo interno l'importo a titolo di compenso dell'amministratore.
Verbale di passaggio delle consegne non è riconoscimento del debito
L'amministratore sostiene però che, per quelle due annualità, pur in mancanza di approvazione del consuntivo da parte dell'assemblea, il credito sarebbe provato dalla sottoscrizione da parte dell'amministratore entrante del verbale di passaggio delle consegne, contenente l'impegno a saldare entro e non oltre 30 giorni, il credito dell'amministratore uscente.
Il Tribunale non condivide la linea difensiva dell'amministratore sul punto. La costante giurisprudenza della Suprema Corte infatti avrebbe chiarito che "il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti da prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore".
Di conseguenza la sottoscrizione del verbale di passaggio delle consegne, anche se contenente l'impegno a pagare l'amministratore uscente, non costituisce prova idonea del debito nei suoi confronti da parte dei condomini.
Spetta sempre all'assemblea condominiale di approvare il conto consuntivo e confrontarlo con il preventivo oppure valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'amministratore.
Compenso amministratore condominio, legittima l'indicazione forfettaria
Pertanto, conclude il Tribunale, il verbale di passaggio delle consegne "non integra (…) una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni di pagamenti ascritte al precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata" (C. 15702/2020).
Risarcimento danni per assegni emessi dopo la revoca dell'incarico
Il Tribunale romano ritiene invece fondata la domanda riconvenzionale avanzata dal condominio contro l'amministratore, in relazione all'emissione di assegni dal carnet condominiale, in data successiva alla revoca dell'incarico. "In assenza di idonei elementi giustificativi delle dette emissioni di assegni", scrive il Giudice "devono condividersi le deduzioni dell'opponente sul punto, con conseguente configurabilità di un danno, per il condominio, pari alla cifra complessiva dei titoli in questione".
Poiché l'importo del danno cagionato è inferiore a quello dovuto all'amministratore come compenso, la sentenza dopo aver operato la compensazione, condanna il condominio a pagare all'amministratore la differenza tra quanto dovuto a titolo di compenso e la somma riconosciuta a titolo di risarcimento.
