La stipula di una polizza assicurativa richiede indubbiamente l'intervento della collettività condominiale che dovrà compiere diverse valutazioni sia in merito alla scelta della compagnia assicurativa sia in merito al contenuto del contratto (franchigia, valore da assicurare, clausole aggiuntive, premio da corrispondere).
L'amministratore del condominio non è perciò legittimato a stipulare il contratto d'assicurazione del fabbricato se non sia stato autorizzato da una deliberazione dell'assemblea dei partecipanti al condominio.
Infatti, la disposizione dell'art. 1130 c.c., comma 1, n. 4), obbligando l'amministratore ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto di assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la suddetta norma avendo, viceversa, come suo unico e diverso fine, quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio danneggiato. Viene da domandarsi però se una delibera "autorizzativa" è richiesta anche per comunicare la volontà di non avvalersi del rinnovo tacito della polizza. La questione è stata recentemente trattata dal Tribunale di Roma del 5 maggio 2022 n. 6889.
Lettera dell'amministratore e mancato rinnovo tacito della polizza "condominiale": la vicenda
L'amministratore di un condominio comunicava con lettera raccomandata in data 7 settembre 2015 all'agenzia assicurativa la volontà di non avvalersi del rinnovo tacito della polizza condominiale (che era stata già tacitamente rinnovata sette volte).
L'assicurazione riteneva però che, senza una formale delibera autorizzativa, la comunicazione non potesse avere effetto.
Con ulteriore nota l'amministratore del condominio faceva presente che non riteneva necessaria una delibera condominiale che lo autorizzasse a non prorogare tacitamente la durata del contratto annuale. Il Giudice di pace di Roma - a cui si era rivolto l'assicurazione - riteneva nulla la disdetta contrattuale inviata e, conseguentemente, condannava il condominio al pagamento del premio assicurativo, compensando le spese di giudizio. La questione passava all'esame del Tribunale.
Lettera dell'amministratore e mancato rinnovo tacito della polizza "condominiale": la decisione
Il Tribunale ha dato ragione all'amministratore. Il giudice di secondo grado ha ricordato che è configurabile la ratifica del contratto di assicurazione dello stabile condominiale stipulato dall'amministratore non investito del relativo potere dall'assemblea, qualora il premio sia stato periodicamente pagato all'assicuratore mediante approvazione annuale da parte dell'assemblea dei rendiconti di spesa, non occorrendo a tal fine che l'argomento sia stato espressamente posto come tale all'ordine del giorno dell'assemblea poiché si verte in ipotesi di ratifica tacita" (del resto fatto che il pagamento del premio sia avvenuto una sola volta anziché periodicamente non assume alcuna rilevanza al fine di ritenersi non avvenuta la ratifica; essa infatti si verifica per effetto della decisione, assunta con indubbia cognizione di causa, di approvare il rendiconto di spesa).
Di conseguenza - come sottolinea il Tribunale - la delibera autorizzativa della assemblea non necessariamente deve preesistere, al momento della sottoscrizione del contratto di assicurazione da parte dell'amministratore: in altre parole la delibera, non si pone come requisito di validità del contratto, ma rileva unicamente nei rapporti tra l'amministratore ed il condominio.
A maggior ragione, la necessità della preventiva delibera non appare configurabile nella espressione della volontà diretta ad escludere un rinnovo tacito, non preventivamente deliberato dalla assemblea.
In ogni caso secondo il Tribunale la comunicazione da parte dell'amministratore di non aver interesse al rinnovo tacito della polizza rientra nell'ambito dei poteri dell'amministratore di conservazione delle prerogative condominiali, dovendo essere l'assemblea di condominio a esprimersi alla scadenza contrattuale in merito opportunità di stipulare o meno una nuova garanzia assicurativa, valutando in regime concorrenziale le opzioni possibili, le garanzie e l'ammontare dei relativi premi.
La comunicazione dell'amministratore all'assicuratore, quindi, attiene alla tutela degli interessi del condominio in quanto lo mette in condizione di verificare la condizioni di mercato al fine di verificare - ove persista l'interesse all'assicurazione - le condizioni alle quali può essere concluso un nuovo contratto.
Per lo stesso giudice ne consegue che, qualora il condominio non abbia già deliberato di volersi avvalere della facoltà di rinnovare il contratto alla scadenza, non sia necessaria una preventiva delibera condominiale per autorizzare l'amministratore a non rinnovare il contratto alla sua scadenza naturale, trattandosi di un atto di conservazione delle prerogative condominiali.
