L'obbligo del condomino di contribuire alle spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni dell'edificio, alla prestazione dei servizi nell'interesse comune e alle innovazioni deliberate dalla maggioranza trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio (art. 1123 comma 1 c.c.).
In caso di mancato pagamento delle somme dovute dal singolo condomino a titolo di oneri condominiali deliberati dall'assemblea, l'amministratore del condominio può agire in via monitoria ponendo a fondamento dell'ingiunzione la documentazione inerente al credito ovvero il verbale relativo alle gestioni poste a fondamento della pretesa ed il relativo riparto.
Il condomino ingiunto può validamente contestare la sussistenza del debito e l'efficacia della delibera assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, ma non anche la validità della stessa, denunziabile in via separata solo con l'impugnazione di cui all'art. 1137 c.c.. Ove non impugnate nei termini, infatti, le delibere risultano vincolanti ed efficaci nei confronti di tutti i condomini e partecipanti alla comunione.
Può accadere, però, che in sede di opposizione al decreto ingiuntivo, il condòmino, ai fini dell'arresto dell'ingiunzione stessa, non contesti la debenza delle somme ingiunte, ma deduca solo un fatto compensativo del debito ingiunto.
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Milano con sentenza n. 2672 del 29 marzo 2023.
Oneri condominiali: credito del condominio e controcredito del condomino debitore. Fatto e decisione
Un condominio chiedeva ed otteneva dal Tribunale di Milano un decreto ingiuntivo per il pagamento della somma dovuta da due condòmini proprietari di un immobile facente parte del caseggiato condominiale a titolo di spese condominiali ordinarie e straordinarie.
I condòmini ingiunti proponevano opposizione al decreto ingiuntivo deducendo in compensazione di essere creditori nei confronti del condominio per le spese sostenute a causa dei danni patiti a seguito di numerose infiltrazioni occorse nell'immobile di loro proprietà riferibili alla responsabilità del condominio stesso di cui chiedevano in via riconvenzionale la condanna al pagamento della differenza ancora dovuta, previo accertamento della dedotta responsabilità.
Costituitosi in giudizio, il condominio, preliminarmente si opponeva alla sospensione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto e nel merito chiedeva il rigetto di tutte le domande formulate dagli opponenti in quanto infondate in fatto ed in diritto.
La causa veniva istruita mediante produzione documentale e prova testimoniale all'esito della quale non risultava provato che i lavori per cui si chiedeva il rimborso delle spese si fossero resi necessari per eliminare infiltrazioni provenienti da parti comuni.
La documentazione prodotta dagli opponenti, ed in particolare le fatture allegate, confermavano l'esecuzione di lavori da parte dei predetti ma in sito diverso da quello ove si trovava l'immobile e mancava in atti la prova del pagamento delle fatture poste a fondamento della pretesa compensazione.
In mancanza di prova circa la riferibilità al condominio dei danni lamentati dagli opponenti - ossia che i lavori per cui si chiedeva il rimborso delle spese si fossero resi necessari per eliminare infiltrazioni provenienti da parti comuni - nonché circa l'effettiva esecuzione dei lavori nell'immobile di proprietà degli opponenti sito nel condominio opposto, il Tribunale ha rigettato le domande e confermato il decreto ingiuntivo.
Considerazioni conclusive
La fattispecie in questione va inquadrata tra quelle regolate dagli artt. 2043 e 2051 C.c. con riferimento a beni ricompresi in condominio e disciplinati dalla normativa di cui agli artt.1117 e ss. c.c.. Come è noto, tale norma prevede una responsabilità presunta in capo al custode per i danni provocati dalla cosa che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito e trova applicazione anche nel regime del condominio degli edifici dove l'ente, in veste di custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo conseguentemente dei danni da queste cagionati sia a terzi che agli stessi condomini.
Pertanto il condominio, come nel caso in esame, può essere chiamato a rispondere in conseguenza di danni provocati da difettosità od omessa manutenzione della cosa comune, gravando infatti sull'ente, in qualità di custode, l'obbligo di mantenerla e conservarla in maniera tale da evitare la produzione di eventi dannosi. (Cass. civ., Sez. III, n. 20427; Cass. civ., Sez. III, n. 20317).
Ne consegue che in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, il condomino tenuto al pagamento delle somme dovute a titolo di oneri condominiali, può validamente opporre un fatto compensativo del debito ingiunto dimostrando di aver sopportato spese per far fronte a danni occorsi nel proprio immobile derivanti da parti comuni e di competenza del condominio.
Tuttavia, ai fini dell'ottenimento della compensazione tra credito del condominio e controcredito del condomino occorre fornire prova dell'esistenza del fatto compensativo del debito ingiunto ovvero, nella fattispecie in esame, dell'effettiva esecuzione di lavori nell'immobile per far fronte alle infiltrazioni provenienti da parti comuni nonché della riferibilità di tali eventi alla mancata manutenzione delle parti comuni condominiali.
In mancanza di prova della responsabilità del condominio, la domanda di compensazione svolta dal condomino ingiunto non può essere accolta.
