Il Tribunale di Genova, con la sentenza n. 2317 del 3 ottobre 2023, ha annullato il rendiconto approvato senza nota sintetica esplicativa per violazione dell'art. 1130-bis c.c. La pronuncia si pone nel solco della pacifica giurisprudenza, che ritiene viziata il bilancio privo di relazione sintetica. Approfondiamo più nel dettaglio la vicenda.
Rendiconto privo di nota sintetica: fatto e decisione
Un condomino impugnava la deliberazione assembleare per una molteplicità di motivi; uno di questo era la mancanza di una relazione sintetica ad accompagnare il rendiconto consuntivo approvato, in violazione di quanto stabilito dall'art. 1130-bis c.c.
La compagine si costituiva eccependo, sul punto, che la situazione documentale, finanziaria e contabile a dir poco "disastrata" ricevuta al momento di passaggio di consegne dal precedente amministratore che non era stato in grado di fornire una quadratura contabile dei conti, né di attribuire compiutamente le voci di spesa e quelle di incasso nel corso della sua gestione ai relativi giustificativi, aveva di fatto impedito al nuovo amministratore di redigere una nota sintetica.
Il Tribunale di Genova, con la sentenza n. 2317 del 3 ottobre 2023, ha accolto il motivo di gravame.
L'art. 1130-bis c.c., infatti, stabilisce che il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita nonché ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, i fondi disponibili e le eventuali riserve.
Il rendiconto si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario e di una nota sintetica esplicativa della gestione che indica anche i rapporti in corso e le questioni pendenti.
Tutte le informazioni devono essere redatte in modo tale da permettere ai condòmini una immediata verifica e rendere intellegibili le voci di entrata e di uscita con le relative quote di ripartizione.
Secondo conforme giurisprudenza di legittimità e di merito, condivisa dal Tribunale di Genova, la mancanza di detta documentazione determina l'annullabilità della deliberazione di approvazione del rendiconto, in quanto i condòmini non risulterebbero informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio in relazione a entrate, spese e fondi disponibili (ex plurimis, Cass., sent. n. 33038/2018, Trib. Torino, sent. n. 3528/2017).
Nel caso di specie, il rendiconto consuntivo 2019 e quello 2020 erano privi della nota sintetica esplicativa di cui all'art. 1130-bis c.c.
La giustificazione fornita da parte convenuta, secondo cui l'omissione di tale incombente era dovuta alla mancata consegna di documentazione da parte dell'amministratore uscente, non può di certo sanare il vizio.
L'amministratore avrebbe dovuto comunque allegare al rendiconto una nota esplicativa in cui rendere edotti i proprietari della situazione condominiale, della mancanza di documentazione utile per ricostruire lo storico della contabilità nonché delle problematiche rilevate.
Il giudice ligure rileva peraltro come dal quadro contabile come indicato dall'amministratore non emerga neppure dalla lettura dei verbali assembleari impugnati.
Libro verbali assemblee condominio, consultazione e copie
Nota sintetica esplicativa: considerazioni conclusive
Proprio in ragione di quanto detto in conclusione del precedente paragrafo vale la pena di richiamare un orientamento (Trib. Roma, 22 giugno 2022, n. 9989) a tenore del quale la nota sintetica esplicativa potrebbe non essere costituita da un documento allegato al fascicolo del rendiconto ma potrebbe risultare direttamente dalla relazione svolta in assemblea dall'amministratore.
Secondo questa tesi (non pacifica, invero) la relazione sintetica potrebbe scaturire «dallo stesso verbale di assemblea dove l'amministratore dà conto e descrive quella che è la complessiva situazione della compagine e le questioni aperte nonché le ragioni che lo hanno portato a seguire, nella redazione del rendiconto sottoposto all'esame dell'assemblea, criteri specifici di redazione diversi da quelli comunemente adottati».
A voler sposare questo orientamento, quindi, l'amministratore che ha redatto il rendiconto senza uno dei suoi elementi obbligatori, cioè la nota sintetica esplicativa, potrebbe "salvarsi" riportando in assemblea i dati e le osservazioni che avrebbero dovuto essere contenute nel suddetto documento.
In ogni caso, lo scopo della nota sintetica rimane quella di soddisfare l'interesse del condomino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili indicati nel bilancio, così da dissipare ogni dubbio di incertezza e insufficiente chiarezza in ordine ai dati riportati nel conto e consentirgli di esprimere in assemblea un voto consapevole.
In buona sostanza, quindi, all'assenza di un documento contenente la nota sintetica esplicativa potrebbe sopperirsi mediante l'illustrazione, a cura dell'amministratore e direttamente in assemblea, dell'andamento della gestione condominiale, con indicazione anche dei rapporti e delle questioni in corso (ad esempio, i procedimenti pendenti contro i debitori).
