L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.
L'articolo 1136 c.c., comma 6, precisa, più specificamente che l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. L'articolo 66 disp. att. c.c., comma 3, aggiunge che l'avviso di convocazione deve essere comunicato.
Secondo un principio consolidato devono qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto; al contrario devono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto (Cass. civ., Sez. Unite, 07/03/2005, n. 4806).
Ne consegue che la mancata comunicazione anche ad uno solo dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, costituisce violazione delle norme che disciplinano il procedimento comportante l'annullabilità della delibera.
In particolare, in caso di omessa convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 c.c. su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
La delibera deve essere impugnata nei termini di cui all'art. 1137 c.c. e cioè entro trenta giorni dall'assemblea per i presenti - astenuti o dissenzienti o entro trenta giorni dalla ricezione del verbale per gli assenti.
Si è posta però la seguente questione: da quando decorre il termine per impugnare se al condomino non convocato all'assemblea, l'amministratore non comunica il verbale e gli notifica il decreto ingiuntivo per il pagamento di oneri condominiali approvati nel corso della predetta assemblea?
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Palermo nella sentenza n. 2501 del 24 maggio 2023.
Condomino non convocato e decreto ingiuntivo privo di verbale. Fatto e decisione
Un condominio chiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo - a titolo di mancato pagamento degli oneri condominiali- nei confronti di tre comproprietari di un'unità immobiliare.
Quest'ultimi si opponevano al decreto ingiuntivo, eccependo l'invalidità della delibera assembleari poste a base del dell'ingiunzione di pagamento poiché essi non erano mai stati convocati per partecipare alle assemblee ove era stato approvato il rendiconto, titolo del credito condominiale. Inoltre eccepivano comunque l'avvenuta prescrizione quinquennale del credito.
Gli stessi attori chiedevano in via riconvenzionale che venisse dichiarata la nullità ed in subordine l'annullamento della delibera e, di conseguenza, la revoca e/o la pronuncia di inefficacia del decreto ingiuntivo opposto o quantomeno la condanna al pagamento soltanto di quegli "oneri condominiali" effettivamente dovuti. Il Tribunale ha dato ragione ai condomini.
Nel corso del giudizio è stato accertato che gli opponenti erano venuti a conoscenza per la prima volta dell'esistenza nei loro confronti di oneri condominiali da pagare con la notifica del decreto ingiuntivo e il condominio, sul quale ricadeva l'obbligo, non ha fornito nessuna prova di averli regolarmente convocati all'assemblea.
Del resto - come ha precisato lo stesso giudice - il decreto ingiuntivo è stato notificato ad uno solo dei tre comproprietari, con la conseguenza che tutti i tre opponenti avevano il diritto di eccepire, per la prima volta, e impugnare la delibera condominiale per la mancata convocazione all'assemblea condominiale che ha approvato le spese oggetto della richiesta dell'ingiunzione.
Rendiconto condominiale, quali documenti devono necessariamente comporlo?
Lo stesso Tribunale ha ricordato che i tre comproprietari hanno validamente impugnato la delibera alla base del decreto ingiuntivo nel termine di trenta giorni decorrente dalla data di notifica del decreto ingiuntivo. È stata perciò annullata la delibera e revocato il provvedimento monitorio.
Considerazioni conclusive
La prova della regolare convocazione dell'assemblea deve essere fornita dal condominio, non potendo dare, il condomino, la prova negativa di non essere stato convocato (Cass., sez. II, 20/05/2020 n. 10071; Cass. civ., sez. II, 04/03/2011, n. 5254) e costituendo, l'avviso, un elemento costitutivo della validità della delibera.
Si consideri che, nel caso un'unità immobiliare sia in comproprietà, la norma di cui all'art. 67 co. 2° disp. att. c.c. non esclude, ma anzi sottolinea la necessità che tutti i comproprietari siano resi edotti della convocazione assembleare, onde poter concordare la propria posizione in ordine alle questioni all'o.d.g. e determinare il proprio rappresentante comune (Trib. Roma 27 settembre 2021 n. 14944).
In caso di omessa convocazione e mancato invio del verbale ai comproprietari, la sentenza in commento sottolinea che il termine per impugnare la delibera assembleare decorre dalla data di notifica del decreto ingiuntivo (nello stesso senso: Trib. Civitavecchia 20 ottobre 2020, n. 2446).
