In linea generale bisogna ricordare che per le spese relative alle parti comuni dell'edificio il criterio di ripartizione previsto dall'art. 1123 c.c. si fonda su due principi: quello del valore della quota (per millesimi), previsto dall'art. 1123 c.c., comma 1, relativamente alle spese sulle cosa comuni che siano destinate a servire ugualmente ed indistintamente tutti i condomini (portone, facciata, ecc.); quello dell'uso previsto dal comma 2 della stessa norma relativamente a spese su cosa comune che sia destinata a servire i condomini in maniera diversa.
In ogni caso l'obbligo di contribuire alle spese si fonda sull'utilità che ad ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune con la conseguenza che, se in bene comune oggetto dell'intervento non possa in alcun modo servire ad uno o più condomini, non sussiste il loro obbligo a contribuire alle spese relative.
In altre parole la giurisprudenza, interpretando l'art. 1123 c.c., comma 3, ha da tempo affermato che i presupposti per l'attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono destinati all'uso o al servizio, non di tutto l'edificio, ma di una sola parte: in tal caso le spese vanno ripartite tra i condomini che usufruiscono del servizio.
Misure antincendio e ripartizione spese
Alla luce delle considerazioni precedenti si può affermare che è necessario ripartire tra tutti i condomini, in proporzione al valore della quota di ciascuno, le spese che adempiono, attraverso le opere poste in essere, ad una funzione di prevenzione incendi che potrebbero interessare l'intero edificio condominiale; qualora, però, l'utilità riguardi la singola proprietà esclusiva e l'intervento non possa in alcun modo servire ad uno o più condomini, non sussiste il loro obbligo a contribuire alle spese relative.
Ne consegue che tutte le spese inerenti le misure antincendio, che servono specificamente a prevenire gli incendi nelle autorimesse di proprietà esclusiva e dei relativi spazi di manovra, devono essere poste a carico dei soli proprietari dei boxes.
Del resto il fatto poi che le opere poste in essere nei locali garage, oltre ad esplicare una funzione di prevenzione e di sicurezza a favore dei condomini che utilizzano i garage, in quanto costituiscono un ostacolo alla diffusione degli incendi, indirettamente servano anche agli altri condomini, non influisce sul criterio di ripartizione delle spese che l'art. 1123 c.c., comma 2, pone solo a carico di coloro che usano i locali fonte di pericolo (Cass. civ., Sez. II, 08/09/2021, n. 24166).
Così non vi è dubbio che le spese per le porte tagliafuoco e l'impianto di ventilazione dei box, installati nella parte del piano seminterrato sulla quale si aprono autorimesse di proprietà esclusiva di alcuni, non devono essere sopportate pro quota da tutti i condomini, se l'uso della parte di seminterrato non è destinato a tutti, ma devono essere poste a carico solo dei proprietari delle autorimesse.
Allo stesso modo una decisione di merito ha precisato che le spese per l'onorario del professionista incaricato dell'adeguamento dell'impianto antincendio dell'autorimesse non possono essere suddivise tra tutti i condomini, ma solo tra i proprietari delle autorimesse.
Nel caso di specie un condomino, proprietario esclusivo di un appartamento destinato a civile abitazione, impugnava la delibera con cui era stato ripartito per millesimi, fra tutti i condomini, il compenso per il tecnico incaricato di adeguare l'autorimessa alle norme antincendio. Il Tribunale ha dato ragione all'attore, annullando la predetta delibera (Trib. Pavia 31 maggio 2021 n. 779). Ciò perché l'attività professionale svolta dal tecnico aveva ad oggetto, in via esclusiva, l'adeguamento dell'impianto antiincendio del locale ove si trovavano le autorimesse, costituente precipua fonte di pericolo.
Negozio a piano strada e spese per l'adeguamento antincendio: un caso recente
Una società proprietaria di un negozio ubicato al piano terra di un caseggiato impugnava la delibera assembleare con la quale erano state poste anche a suo carico le spese relative ai lavori di adeguamento dell'autorimessa al primo e secondo livello sotto strada per il rilascio del certificato prevenzione incendi; secondo l'attore la decisione assembleare era stata assunta in violazione dei criteri di riparto previsti dalla legge e dal regolamento condominiale, trattandosi di interventi relativi a parti non comuni al suo locale commerciale.
Si costituiva in giudizio il condominio, il quale asseriva la legittimità della delibera e dunque dell'addebito delle spese a carico dell'attrice, rilevando che i lavori di adeguamento dell'autorimessa erano indispensabili per l'ottenimento del certificato di agibilità dell'intero fabbricato condominiale.
Il Tribunale ha dato ragione all'attrice. Il giudicante ha fondato il suo ragionamento sul comma terzo dell'art. 1123 c.c. che ricollega espressamente l'obbligo di contribuzione alle spese del condomino sull'utilità ricevuta, implicitamente escludendola quando tale utilità sia inesistente.
Sulla base di questo fondamentale principio, lo stesso giudice ha evidenziato che gli interventi di adeguamento dell'autorimessa al primo e secondo livello sotto strada dell'edificio per il rilascio del certificato prevenzione incendi riguardavano parti condominiali non comuni all'attrice, proprietaria di un locale commerciale posto al piano terra dello stabile, accessibile esclusivamente con ingresso autonomo dalla pubblica via.
In ogni caso il Tribunale ha ulteriormente notato che anche dal regolamento condominiale di natura contrattuale, e dal titolo di proprietà dell'attrice, risultava che le parti oggetto dei contestati lavori straordinari non fossero parti comuni, ma nella titolarità esclusiva dei soli condomini proprietari dei posti auto.
La domanda è stata accolta e, dunque, la delibera annullata (Trib. Avellino 23 gennaio 2024 n. 151).
