Generalmente le spese riguardanti i beni comuni devono essere ripartite tra tutti i condomini sulla base della tabella millesimale relativa alla proprietà.
Nella determinazione del criterio di riparto di tali spese è necessario considerare anche l'utilità derivante dal bene comune.
Così qualora si debba procedere alla riparazione del cortile condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 c.c., ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c.
Del resto, nel caso in cui il solaio di copertura di autorimesse (o di interrati) in proprietà singola svolga la funzione di consentire l'accesso all'edificio condominiale, non si ha un'utilizzazione particolare di un condomino rispetto agli altri, ma un'utilizzazione conforme alla destinazione tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condomini.
Ove, poi, il solaio funga da cortile e su di esso vengano consentiti il transito o la sosta degli autoveicoli, è evidente che a ciò sia imputabile il preponderante degrado della pavimentazione, per cui sarebbe illogico accollare per un terzo le spese relative ai condomini dei locali sottostanti.
Naturalmente anche le spese per la riparazione del lastrico-giardino condominiale, che funge anche da solaio ad una sottostante autorimessa, vanno ripartite secondo il criterio previsto dall'art. 1125 c.c., attribuendone, così, la metà al proprietario del suddetto locale.
E se le infiltrazioni alle autorimesse sottostanti dovessero nascere da un cortile- giardino di proprietà esclusiva. Si deve applicare l'articolo 1126 c.c. o si deve applicare l'articolo 1126 c.c.?
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Roma nella sentenza n. 1869 del 3 febbraio 2023.
Spese di manutenzione del cortile - giardino privato soprastante autorimesse private. La vicenda
Un condomino impugnava una delibera assembleare che riteneva illecita per avergli addebitato i lavori di impermeabilizzazione del cortile- giardino che fungeva da copertura dell'autorimessa.
Secondo l'attore, le spese per l'intervento sopra detto andavano suddivise sulla base di quanto stabilito dall'articolo 1126 c.c. (1/3 a carico all'attore e 2/3 a carico dei condomini e/o a tutti i soggetti interessati dalle coperture) oppure sulla base del criterio previsto dal combinato disposto degli artt. 1123 e 1125 c.c., imputando i costi in parti uguali al proprietario sovrastante ed ai titolari delle sottostanti autorimesse.
Il condominio si costituiva in giudizio e osservava, tra l'altro, come il criterio di ripartizione delle spese contenuto nella delibera impugnata fosse coerente con quanto disposto dall'art. 10 del regolamento che, nel disciplinare le "Spese per riparazioni nelle proprietà private", precisava quanto segue: "Le spese per le riparazioni, ordinarie e straordinarie, all'interno delle singole proprietà sono a carico di ciascun condomino. Ogni condomino è obbligato ad eseguire nei locali di sua proprietà le riparazioni la cui omissione possa danneggiare gli altri o parti comuni".
Del resto, il convenuto faceva presente che ciascun condomino quale custode dei propri beni è obbligato a adottare tutte le misure necessarie affinché la sua proprietà non arrechi pregiudizio a terzi, rispondendo, in base all'art. 2051 c.c., dei danni da questa cagionati alle proprietà esclusive e/o alle parti comuni condominiali, ancorché tali danni siano imputabili a vizi e difetti costruttivi dell'immobile; secondo i condomini le infiltrazioni di acqua nella sottostante autorimessa condominiale traevano origine proprio da originari vizi e carenze costruttive del giardino-cortile privato, addebitabili all'impresa costruttrice.
La decisione
Il Tribunale ha accertato una situazione di carenze manutentive addebitabili all'intera compagine condominiale; di conseguenza - con specifico riferimento alla situazione del condomino attore - lo stesso Tribunale ha ritenuto che il criterio di suddivisione delle spese per gli interventi necessari dovesse essere risolto secondo la disciplina prevista dall'art. 1125 c.c., disposizione questa che prevede l'addebito delle spese per l'impermeabilizzazione del solaio in parti eguali tra i proprietari dei giardini - cortili privati e i titolari delle autorimesse, restando a carico del proprietario esclusivo del giardino- cortile la spesa per copertura del pavimento e, per la parte destinata a giardino, le spese relative alla rimozione, accantonamento, ripristino del giardino pensile (non menzionate però dalla sentenza); invece sono a carico del proprietari dei garage le spese per l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
In ogni caso nell'assoluta mancanza di prova circa l'effettiva esistenza di un regolamento di natura contrattuale il Tribunale non ha considerato la clausola del regolamento evidenziata dal convenuto condominio.
