Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, salvo diversa convenzione.
Se le cose comuni sono destinate a servire i condomini di un edificio in misura diversa, le spese, a norma dell'art. 1123 c.c., comma 2, vanno ripartite in misura proporzionale all'uso che ogni condomino può farne.
Ne deriva che il condòmino che non riceva dalla cosa alcuna utilità, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, non è tenuto a sopportare le relative spese.
Ci si chiede, pertanto, se tutti i condòmini debbano sopportare le spese per l'adeguamento alla normativa antincendio delle autorimesse presenti nello stabile condominiale oppure soltanto coloro che ne siano proprietari.
Alcuni chiarimenti in materia ci vengono forniti da una recente sentenza, n. 506 del 28 marzo 2023, della Corte d'Appello di Bari.
Locale deposito con accesso unico dall'autorimessa: il proprietario partecipa alle spese per i lavori di adeguamento alla normativa antincendio. Fatto e decisione
I proprietari di un locale deposito posto al piano interrato di uno stabile condominiale, convenivano in giudizio, innanzi al Tribunale di Bari, il Condominio, per ivi sentir annullare la delibera assembleare per violazione dei criteri di riparto di spesa di cui all'art.1123 c.c., con i quali, venivano ingiustamente obbligati a partecipare pro quota alle spese di adeguamento dei locali garage alla normativa antincendio (oltre che di rifacimento dell'impianto della fogna e raccolta acqua) nonostante fossero proprietari di un piccolo locale di pochi mq destinato a deposito e non servito né da acqua né da fogna.
Il Condominio convenuto contestava il fondamento della domanda, evidenziando che gli attori erano stati esclusi, come tutti i proprietari del piano interrato, dalla ripartizione delle spese per le opere fognarie ma dovevano partecipare alle spese relative alle parti comuni per l'adeguamento alla normativa antincendio, spese che dovevano essere ripartite tra tutti i condomini proprietari dei locali del seminterrato, in base alla tabella millesimale.
Il Tribunale di Bari rigettava la domanda attorea sostanzialmente ritenendo che le opere di adeguamento alla normativa antincendio dovevano essere imputate a tutte le unità immobiliari facenti parte del locale interrato a meno che gli attori non avessero espressamente rinunciato a taluni utilizzi del proprio deposito con limitazione, pertanto, del proprio diritto dominicale; limite che, però, al momento della delibera assembleare, non era sussistente e non poteva essere imposto.
Proponevano appello, gli attori soccombenti in primo grado ritenendo, (in relazione al tema che qui ci occupa), di non dover concorrere alle spese per i lavori di adeguamento alla normativa antincendio in quanto non proprietari di autorimessa nonché sostenendo che il proprio locale non fosse soggetto alla detta normativa non avendo dichiarato di volerlo utilizzare per deposito di materiale infiammabile.
La Corte rigettava l'appello e confermava la sentenza impugnata sostenendo, sulla base delle risultanze della consulenza tecnica, che sebbene il locale degli appellanti fosse adibito soltanto a ripostiglio, la circostanza che lo stesso fosse dotato di un unico accesso dall'area riservata permanentemente al ricovero di autoveicoli, comportava la soggezione del medesimo locale alla normativa per la prevenzione incendi nonché l'addebito, anche nei confronti dei predetti proprietari, delle spese ripartite per la messa in sicurezza degli spazi.
Ripartizione delle spese per adeguamento antincendio nelle autorimesse condominiali
Le norme in materia di Prevenzione Incendi prevedono l'adeguamento obbligatorio di tutte le autorimesse condominiali aventi una superficie superiore a 300 metri quadrati. Occorre, in particolare, installare porte "tagliafuoco", dotare i locali di estintori e prevedere vie di fuga per consentire l'evacuazione delle persone in caso di incendio.
Il Condominio deve ottenere il CPI - Certificato di Prevenzione Incendi - che attesta il rispetto della normativa per le nuove costruzioni e l'avvenuto adeguamento per quelle preesistenti.
Il certificato viene richiesto dall'amministratore di condominio con domanda al locale comando dei Vigili del Fuoco.
Con particolare riferimento ai locali cantina o ripostiglio posti nei seminterrati o interrati degli edifici, la normativa vigente in tema di Prevenzione Incendi per le autorimesse soggette al Controllo di P.I., consente la comunicazione tra la autorimessa (soggetta al Controllo di Prevenzioni Incendi) ed il Deposito (non soggetto al Controllo di Prevenzioni Incendi) purché tra essi sia disposta la porta "tagliafuoco" provvista di autochiusura, in ottemperanza alle vigenti disposizioni normative di cui al punto 3.5.2 art.3.5 dell'Allegato al D.M. 01 febbraio 1986.
"Ai sensi dei 1° comma del punto 3.5.2 del D.M. 1 febbraio 1986 le cantine possono comunicare con le autorimesse a mezzo di aperture con le porte "REI 120" munite di congegno di autochiusura; detta comunicazione può costituire l'unico accesso ai suddetti locali qualora per cantina si intenda, conformemente all'interpretazione corrente, un locale di pertinenza di un appartamento avente dimensioni ridotte ed utilizzato come ripostiglio".
Ne consegue che l'accesso al Deposito se effettuato direttamente dalla Autorimessa (come nel caso di specie) per essere mantenuto dovrà essere rispettoso delle prescrizioni impartite delle Regole Tecniche di Prevenzione Incendi alle quali è assoggettata la Autorimessa e, pertanto, dovrà essere intercettato dalla porta "REI120" ovvero, in alternativa, potrà essere murato.
Alla luce della suddetta normativa, la Corte d'Appello di Bari ha concluso che nel caso di specie, al fine di ottenere il rilascio del certificato di prevenzione incendi, occorreva che tutti i locali dell'interrato, compreso quello degli attori, fossero muniti di porte tagliafuoco ovvero che in qualsiasi area dell'autorimessa non fosse depositato materiale combustibile o infiammabile, circostanza quest'ultima che poteva essere assicurata solo ove i proprietari del locale Deposito avessero preventivamente rinunciato al pieno esercizio delle proprie facoltà dominicali (in particolare alla facoltà di deposito di materiale infiammabile) prima dell'adozione della deliberazione, come correttamente evidenziato dal giudice di prime cure nella sentenza gravata.
Quanto ai costi per i lavori di adeguamento alla normativa antincendio (quali l'installazione di estintori portatili, specchi parabolici, impianto semaforico, porte tagliafuoco, uscite di sicurezza, etc.) essi sono da ripartire, per ragioni strutturali e funzionali, tra tutti i proprietari dei locali del seminterrato che traggono utilità dalla messa in sicurezza degli spazi comuni, con esclusione di tutti gli altri condòmini dello stabile, secondo il principio di proporzionalità di cui all'art. 1123 secondo comma c.c.
Nel caso di specie, la Corte ha ritenuto che il costo dei suddetti lavori di adeguamento alla normativa antincendio fosse stato correttamente ripartito tra tutti i proprietari dei locali del seminterrato compresi gli attori, i quali, avendo accesso dalla rampa carrabile dell'autorimessa, nonostante la diversa destinazione del loro locale (ad uso deposito), potevano indubbiamente trarre utilità dalla messa in sicurezza degli spazi comuni.
