Quando si tratta di affrontare una spesa in condominio, è facile che sorgano delle contestazioni.
Ad esempio, non si è d'accordo sull'intervento da adottare e sulla ditta incaricata, ritenuta troppo esosa. Oppure, si potrebbe obiettare sul criterio di ripartizione dei costi, sostenendo di non avere alcuna o parziale competenza sull'area interessata dai lavori.
Nella vicenda di cui all'ordinanza della Cassazione n. 24166 del 08 settembre 2021, le eccezioni sollevate dalla ricorrente si sono proprio concentrate su quest'ultimo aspetto. È stato, infatti, sostenuto che la delibera dell'assemblea avesse deciso di accollare una spesa su una condòmina del tutto estranea al bene oggetto di intervento.
Evidentemente, però, i due gradi di giudizio precedenti non sono stati sufficienti a soddisfare le pretese del proprietario de quo. Ci si è affidati, quindi, al giudizio finale degli Ermellini.
Cerchiamo, pertanto, di comprendere nello specifico cosa è accaduto in questo fabbricato in provincia di Sondrio
Ripartizione spese adeguamento antincendio dell'autorimessa, chi paga: il caso concreto
In un edificio in Bormio, l'assemblea aveva votato la... progettazione e l'esecuzione dei lavori di adeguamento delle autorimesse interrate al fine dell'adeguamento alla normativa antincendi.
Era stato previsto, però, che anche i condòmini non proprietari dei garages dovessero contribuire a questa spesa complessiva nella misura di 1/3. Era stata, dunque, questa la ragione principale dell'impugnazione del deliberato.
Purtroppo per la ricorrente, sia il primo grado che il secondo giudizio avevano avuto un esito negativo. In particolare, il collegio aveva ritenuto corretta la ripartizione applicata, visto che i lavori avevano interessato buona parte delle aree comuni del seminterrato e dell'interrato dell'edificio (ad esempio, gli spazi di manovra e la centrale termica). Si trattava, inoltre, di ottenere il certificato di prevenzione incendi.
Insomma, erano spese di interesse collettivo, perciò la delibera in contestazione era stata legittima.
In Cassazione la proprietaria aveva ribadito le proprie eccezioni. In particolare, era stato ulteriormente precisato che… trattandosi di spese relative a cose destinate a servire i condomini in misura diversa, la ripartizione avvenisse sulla base dell'uso che ciascuno poteva farne sicché non essendo ella proprietaria di autorimessa avrebbe dovuto essere totalmente esonerata…
La Suprema Corte, con l'ordinanza in commento, ha accolto questa conclusione, ha cassato la sentenza impugnata ed ha rinviato alla Corte di Appello di Milano in diversa composizione.
La ripartizione delle spese in condominio
In materia condominiale, una delle norme più conosciute è quella relativa alla ripartizione delle spese.
Si tratta, infatti, dell'art. 1123 cod. civ., secondo il quale «Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità».
Da questa disposizione si ricava, facilmente, che la regola generale è quella per cui gli oneri condominiali debbano essere suddivisi tra tutti i vari proprietari in proporzione al valore millesimale dei rispettivi cespiti.
Tuttavia, prosegue l'articolo del codice civile, se il bene comune è destinato a servire i condòmini in misura diversa, i costi di gestione saranno ripartiti in proporzione all'uso che ciascun proprietario può farne.
In conclusione, coloro che, per ragioni strutturali o per la destinazione del bene comune, non traggono alcuna utilità dal medesimo, come ad esempio per l'ipotesi di condominio parziale (lastrici o scale diversi) non sono tenuti al pagamento dei relativi oneri di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Spese adeguamento antincendio garages: chi non è proprietario non paga
In ragione di quanto previsto dall'art. 1123 cod. civ., secondo la giurisprudenza, la partecipazione a ciascuna spesa deve «essere proporzionata al godimento che ogni condomino può trarre dalla cosa comune (Cass. 12.11.97 n. 11152, Cass. 20.11.96 n. 10214)».
Perciò, secondo la decisione in commento, un proprietario non è tenuto a versare gli oneri condominiali relativi ad un bene dal quale non trae alcuna utilità «l'obbligazione di concorrere alle spese in relazione all'uso, da intendersi in senso soggettivo ma in relazione alla destinazione del bene ai condomini in misura diversa, implica che il condomino non è tenuto a sopportare le spese relative alla cosa che in alcun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, possano arrecargli utilità».
Pertanto, così come precisato dalla Cassazione de quo, se i lavori di adeguamento alla normativa antincendio riguardano delle autorimesse di cui qualcuno non è titolare, questi va escluso dalla compartecipazione alle spese, non traendo alcuna utilità da tali beni.
Nel caso di specie, l'intervento era servito a rendere agibile i garages, ma la ricorrente non era proprietaria di alcun box. Pertanto era giusto, legittimo e conforme alla legge che le spese ricadessero soltanto a carico dei titolari dei locali fonte di pericolo.
La responsabilità del GSA (Piano di gestione della Sicurezza Antincendio) è delegabile?
