Quando il condominio lamenta la cattiva gestione contabile eseguita dal proprio amministratore, sostenendo che alcuni pagamenti, sebbene eseguiti dai condòmini, non sono stati regolarmente rendicontati ed inseriti come pagati nelle scritture condominiali, spetta al condominio che agisce provare i pagamenti di cui si tratta, non potendosi in difetto raggiungere la presunzione di appropriazione di detto denaro in capo all'amministratore - o, comunque, la pretermissione dall'attivo condominiale.
Se invece è l'amministratore a domandare il pagamento di un credito derivante dal proprio compenso non evaso oppure da somme di denaro anticipate dal medesimo a favore del condominio, spetta a lui provare la mancanza del denaro in cassa nel momento in cui la spesa doveva essere effettuata, la provenienza del denaro dai suoi fondi personali e il pagamento dei debiti del Condominio con esso.
Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 12921 del 12 settembre 2023, accoglie parzialmente la domanda promossa da un condominio verso il precedente amministratore, toccando anche altri punti interessanti.
Non si può accusare l'amministratore di mala gestio senza fornire una valida "prova contabile". Fatto e decisione
Un condominio cita in giudizio l'ex amministratore, allo scopo di ottenere la restituzione di una somma di circa 30.000,00 Euro, dovuta a somme che l'ex amministratore non aveva correttamente contabilizzato sebbene pagate dai condòmini ed a costi che lo stesso aveva giustificato con scontrini generici, come tali non idonei a provare che il pagamento era riferibile a quel condominio o ad altro.
Il condominio, nominando il nuovo amministratore, aveva anche incaricato un revisore della contabilità, ai sensi dell'art. 1130 bis c.c., per la verifica dell'operato dell'ex gestore, per l'arco degli esercizi che andavano dal 2010 al 2013.
Si costituisce l'ex amministratore, difendendosi tramite la richiesta di vedere compensate le somme di cui sopra con i suoi compensi non pagati e le anticipazioni eseguite, per un importo di circa Euro 15.000,00 e chiedendo di chiamare in causa Caio, quale sostituto del mandatario.
Autorizzata la chiamata, Caio si costituisce eccependo la propria legittimazione passiva per difetto dei presupposti previsti dall'art. 1717 c.c.
Dopo aver eseguito l'istruttoria, con l'interrogatorio formale di Caio, l'escussione di testi ed una CTU contabile, il Tribunale accoglie la domanda del condominio limitatamente alla somma di circa Euro 6.000,00, respingendo ogni altra domanda.
Dopo aver premesso che solamente la riforma del 2012 ha imposto una gestione della contabilità condominiale secondo canoni economici e contabili predeterminati e rigorosi, per consentirne il fisiologico controllo di legittimità in sede assembleare e l'eventuale patologico controllo, sempre di legittimità, in sede giudiziaria, il Giudice ammette tuttavia che, sulla scorta dell'elaborato peritale consegnato dal CTU, la gestione dell'ex amministratore convenuto deve ritenersi certamente approssimativa.
Tuttavia, a differenza di quanto sostenuto dal condominio, il CTU riscontra solamente un ammanco per Euro 6.000,00 circa, riconducendolo al valore del saldo cassa alla data del passaggio di consegne, derivante dalle differenze imputabili agli errori e / o alle omissioni commessi dall'ex amministratore nel trasferimento, tra i rendiconti, delle varie annualità dei saldi di cassa iniziali e finali.
Il Giudice rigetta, per assenza di prova, la domanda di compensare le somme eventualmente dovute al condominio con i crediti vantanti verso quest'ultimo dall'ex amministratore a titolo di compensi non pagati e anticipazioni; cita la CTU che, sul punto, afferma di non aver rinvenuto fatture o pro forma relativi ai compensi, né debiti verso lo stesso ex amministratore accantonati nei rendiconti, né peraltro risultava che l'ex amministratore avesse prodotto alcunché in giudizio.
Anche la domanda di restituzione delle somme versate e non contabilizzate viene respinta, avendo il condominio mancato di produrre i pagamenti eseguiti dai condomini dei quali si assumeva la mancanza inserzione nei rendiconti.
Infine, il terzo chiamato, Caio, è ritenuto non legittimato passivamente, in quanto difettano i presupposti previsti dall'art. 1717 c.c., che regola la figura del sostituto del mandatario. Il Giudice rileva che nel periodo in cui l'ex amministratore convenuto aveva gestito il condominio, la nomina assembleare menzionava unicamente costui e la compagine non risultava aver mai autorizzato il soggetto nominato ad incaricare un proprio sostituto, come voluto dall'art. 1717 c.c., sicché mancherebbe la qualifica di "amministratore di fatto".
Si fa presto a dire... mala gestio
Considerazioni conclusive
La vicenda esaminata presenta spunti interessanti, perché tratta alcuni temi che spesso vengono solamente sfiorati dalle pronunce, come quello del sostituto del mandatario.
L'art. 1717 c.c., che è applicabile come norma generica in tema di mandato, difettandone una specifica rispetto al mandato "speciale" che è il contratto tra amministratore e condominio, prevede che il mandatario che, nell'esecuzione del mandato, sostituisce altri a sé stesso, senza esservi autorizzato o senza che ciò sia necessario per la natura dell'incarico, risponde dell'operato della persona sostituita (meglio, del sostituto).
Mentre, se il mandante aveva autorizzato la sostituzione, senza indicare la persona, il mandatario risponde soltanto quando è in colpa nella scelta (culpa in eligendo).
In altre parole, o l'Assemblea autorizza l'amministratore ad usufruire di suoi sostituti, in via generica oppure specifica (indicando anche la persona), oppure costui rischia di dover rispondere dell'operato di chi incarica, così come ne risponde laddove la sostituzione non fosse necessaria per la natura dell'incarico.
Nel caso di specie, a parte la genericità della deduzione della sostituzione - non viene menzionata l'attività che Caio avrebbe svolto quale sostituto dell'ex amministratore che lo aveva nominato - pare di potersi comprendere, dalla narrativa della pronuncia, che il condominio non conosceva nemmeno della figura di Caio, mentre uno dei presupposti per ottenere l'accertamento e la condanna dell'amministratore 'di fatto' è dimostrare che costui abbia speso sé stesso come tale agli occhi della compagine nonché verso i terzi, ad esempio, convocando e presenziando alle assemblee, riscuotendo i contributi o sottoscrivendo contratti in nome e per conto del condominio.
Rispetto a compensi ed anticipazioni, già approfonditi in molti articoli su questa rivista, precisiamo che il compenso dell'amministratore - rectius, il compenso dovuto all'amministratore - viene provato verificando la delibera di nomina e l'inserimento della posta in rendiconto o preventivo (ovviamente approvati dall'assemblea), mentre spetta al condominio la prova di aver regolarmente assolto il pagamento del compenso al mandatario, prova che può essere data tramite gli estratti - conto del conto corrente condominiale dai quali si dimostri l'esborso di denaro verso il gestore in parola.
Pertanto, stupisce l'affermazione del CTU sopra riportata per cui non spettava il compenso in quanto non risultavano fatture emesse per esso o non risultavano debiti inseriti nei rendiconti, sebbene quest'ultima evidenza giocasse certamente a sfavore del medesimo redattore di quei rendiconti - cioè l'ex amministratore.
