Il rendiconto condominiale approvato dall'Assemblea, dal quale risulti un 'disavanzo' tra le entrate (le somme versate dai condòmini e altre eventuali entrate che abbia il Condominio) e le uscite (le spese di gestione preventivate e le ulteriori resesi necessarie in corso di esercizio), con le uscite che superano le entrate, non costituisce, di per sé, prova che l'Amministratore abbia sopperito alle uscite con denaro proveniente dal proprio patrimonio, quindi che abbia 'anticipato' a favore del Condominio.
Lo stesso dicasi per il c.d. verbale di passaggio di consegne, dove venga nuovamente indicato questo 'disavanzo' tra entrate e uscite.
Questo ci ricorda, ancora una volta, il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 3337 del 28 febbraio 2023.
Fatto e decisione
Tizia, ex Amministratrice del Condominio Alfa dal 2002 al 2014, lo conviene in giudizio, deducendo di aver anticipato somme di denaro, nel corso di detto incarico, pari ad Euro 7.000,00 circa e chiedendone la condanna alla restituzione.
Il Condominio si costituisce contestando la fondatezza della domanda per difetto di prova delle anticipazioni.
Svolta la fase istruttoria documentale ed una CTU contabile, il Tribunale di Roma rigetta la domanda di Tizia, condannandola alle spese di lite.
Nel rapporto che unisce l'Amministratore al Condominio amministrato, ci ricorda il Giudice, cioè il mandato con rappresentanza, è previsto per legge che il mandatario (cioè l'Amministratore) venga rimborsato delle somme anticipate a favore del mandante (cioè il Condominio) (art. 1720 c.c.).
Tuttavia, in virtù del regime dell'onere della prova, l'Amministratore - mandatario che si assuma creditore deve dimostrare l'esborso eseguito, mentre al Condominio debitore spetta la prova di aver adempiuto all'obbligo di tenere indenne il proprio mandatario di ogni diminuzione patrimoniale subìta in ragione dell'esecuzione del suo incarico.
Tizia controdeduceva a quanto sopra ritenendo il proprio credito provato in re ipsa sia dai rendiconti 2013 e 2014 sia da quanto riportato nel verbale di c.d. passaggio di consegne tra la stessa ed il suo successore nell'amministrazione del Condominio Alfa.
Purtroppo, come ormai affermato dalla costante giurisprudenza, di merito e di legittimità, né i rendiconti né il 'passaggio di consegne' sono elementi sufficienti a fornire prova delle anticipazioni eseguite dall'Amministratore a favore del Condominio.
Infatti, "la ricognizione di debito richiede un atto di volizione, da parte dell'assemblea, su un oggetto specifico posto all'esame dell'organo collegiale", come rammentato da Cass., sent. 09 maggio 2011, n. 10153, cosicché non si può far discendere automaticamente il debito del Condominio verso l'Amministratore quando risulti che, nonostante le uscite siano state maggiori delle entrate, le prime sono state colmate.
Ed ancora, "l'accettazione da parte del nuovo amministratore della documentazione condominiale consegnatagli dal precedente non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest'ultimo da parte dei condomini per l'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili" (Cass., sent. 23 luglio 2020, n. 15702); ove, peraltro, nemmeno qualora il passaggio di consegne contenesse una dichiarazione espressa del tenore "Io sottoscritto … riconosco che il Condominio X ha un debito, verso il precedente Amministratore, pari ad € …" detta dichiarazione potrebbe valere come ricognizione di debito, non provenendo dal soggetto legittimato a renderla, cioè il Condominio incarnato dall'Assemblea dei condòmini.
Considerazioni conclusive
Rammentiamo al lettore come le anticipazioni di somme a favore del Condominio da parte dell'Amministratore non dovrebbero, a riforma ormai pienamente vigente, più esistere.
Questo lo deduciamo, interpretativamente, da due disposizioni, l'art. 1129, 7° comma, c.c., in base al quale sussiste l'obbligo per cui tutte le somme che il Condominio spende o riceve a qualsiasi titolo da condòmini o terzi, debbano transitare su un conto corrente, bancario o postale, intestato al Condominio medesimo.
Di talché, pagare una fattura disponendo un bonifico da un rapporto bancario non intestato al Condominio integrerebbe già una violazione della norma citata, peraltro inderogabile a mente dell'art. 1138 c.c.
La seconda disposizione è il comma 12°, n. 4), dell'art. 1129 c.c., laddove il Legislatore ha ritenuto di inquadrare come grave irregolarità la gestione con modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del Condominio e il patrimonio personale dell'Amministratore, per quanto qui ci interessa; ebbene, se non eseguite correttamente, le anticipazioni creano proprio detta possibilità di confusione.
Se, nonostante ciò, l'Amministratore intenda comunque anticipare somme per il proprio amministrato, lo faccia almeno correttamente e come legge comanda:
- prelevando le somme da anticipare da un proprio rapporto di c/c personale con modalità che sia tracciabile, per essere in grado di fornire prova (ad es. bonifico, assegno), opportunamente inserendo in causale il motivo del prelievo o della disposizione e conservando, ovviamente, traccia di detto prelievo;
- versando le suddette somme sul c/c condominiale;
- disponendo, una volta eseguite le prime due operazioni, il pagamento delle somme per cui si eseguono le anticipazioni dal c/c condominiale;
- inserendo, nella contabilità condominiale (rendiconto) la prova della provenienza del denaro dal c/c personale dell'Amministratore e del versamento sul c/c condominiale, nonché del successivo pagamento eseguito (si potrà, all'uopo, utilizzare l'estratto - conto del c/c condominiale e comunque se ne sarà data evidenza sul Registro di Contabilità).
Sarebbe in ogni caso sconsigliabile eseguire anticipazioni da rapporti cointestati, sia per la difficoltà di ricondurre le poste all'Amministratore o al cointestatario, sia per ragioni di protezione dei dati e compliance: infatti, il Condominio ha un obbligo di legge o una facoltà, garantita dal contratto di mandato, di trattare i dati personali del proprio Amministratore, inclusi i dati del conto ove corrispondergli il compenso, ma ciò non include la facoltà/obbligo di dover trattare dati personali di terzi, quale è certamente l'eventuale cointestatario del conto dell'Amministratore.
