Negli scorsi giorni abbiamo parlato di un provvedimento giudiziale della Corte di Appello di Torino che pronuncia un principio di non secondaria importanza: l'amministratore che mente all'assemblea è passibile di revoca da parte dell'Autorità Giudiziaria, costituendo la menzogna una grave irregolarità nella gestione.
Questa conclusione, hanno spiegato i giudici torinesi, vale tanto nel caso in cui la falsità abbia conseguenze, quanto se non ne abbia, poiché è il comportamento in sé a minare in radice il rapporto di fiducia tra condòmini ed amministratore. In quel caso, così si legge nel decreto, alla bugia non seguì una consequenziale scelta dell'assemblea, che deliberò indipendentemente dalla stessa.
Può succedere, però, anche il contrario e cioè che l'assemblea si determini a deliberare degli interventi che, in assenza della dichiarazione falsa, non avrebbe deciso. È il caso che ci viene sottoposto da un nostro lettore a seguito della pubblicazione dell'articolo.
Leggiamo il quesito per poi entrare nel merito.
Amministratore che mente e fa deliberare lavori: il caso
"Buona sera redazione, ho letto il vostro recente articolo "L'amministratore di condominio che mente all'assemblea è passibile di revoca" e mi sembra che quello che avete scritto faccia in parte al caso mio. Vi spiego.
Circa un anno fa, durante un'assemblea che doveva decidere lavori di manutenzione, l'amministratore disse che c'era stato un sopralluogo dei tecnici comunali sul condominio e che era in attesa dell'ordinanza del comune di esecuzione di opere urgenti.
Ci disse che deliberandole prima, forse avremmo potuto impedire l'emissione dell'ordinanza o quanto meno moderarne il contenuto.
Sentito il racconto, decidemmo di deliberare un radicale intervento manutentivo della facciata e non solamente gli interventi di messa in sicurezza che avevamo iniziato a discutere.
Ad un certo punto, nel corso dei lavori, per problemi finanziari l'impresa si è fermata. Contemporaneamente e per puro caso uno dei condòmini è venuto a sapere che nessun sopralluogo era stato mai effettuato dai tecnici comunali e che mai era stato aperto un procedimento contro il nostro condominio.
A quel punto ci siamo trovati con un edificio molto più rovinato, in balia di lavori per i quali non sappiamo come andrà a finire e con un danno non indifferente.
Se avessimo saputo che non era vera la storia dell'emissione dell'ordinanza noi avremmo deliberato solamente la messa in sicurezza.
Mi chiedo se in questo caso, oltre alla revoca, per la quale ci stiamo già attivando, non possiamo chiedere anche i danni."
Rispondere al nostro lettore con riguardo al caso specifico non è possibile: una risposta ad una domanda del genere necessita lo studio della documentazione e la valutazione della specifica e concreta situazione; cionondimeno è possibile dare delle indicazioni di carattere generale al nostro lettore e di conseguenza a tutti coloro che si trovano in simili situazioni.
Amministratore e responsabilità contrattuale, che cosa bisogna provare
Ai sensi dell'art. 1703 c.c. "Il mandato è il contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell'altra", l'art. 1710 c.c. precisa che: "il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia; ma se il mandato è gratuito, la responsabilità per colpa è valutata con minor rigore."
Eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia significa compiere con attenzione, scrupolo e correttezza gli atti giuridici in favore del mandante. Non v'è dubbio che la menzogna non rientri nell'ambito di un comportamento diligente, perché il rischio che si corre è quello che crei danni.
Il primo punto che può essere affermato senza timore di smentita, dunque, è che la menzogna nell'esecuzione del contratto di mandato rappresenta un inadempimento degli obblighi assunti al momento della conclusione del contratto.
In questo contesto, ha chiarito la Corte di Torino sul finire del 2022, la semplice menzogna indipendentemente dalle conseguenze che ne sono derivate, è causa di revoca giudiziale perché fa venire meno il rapporto fiduciario fa mandante e mandatario, ergo tra condòmini ed amministratore.
Affinché possa parlarsi di danno da responsabilità contrattuale, tuttavia, è necessario qualcosa in più. Cioè, come specifica l'art. 1223 c.c. "il risarcimento del danno per l'inadempimento [...] deve comprendere così la perdita subita dal creditore come il mancato guadagno, in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta".
La norma va letta unitamente all'art. 1226 c.c. a norma del quale "se l'inadempimento o il ritardo non dipende da dolo del debitore, il risarcimento è limitato al danno che poteva prevedersi nel tempo in cui è sorta l'obbligazione."
Le due disposizioni consentono di affermare che il risarcimento del danno è dovuto qualora il creditore che agisce in giudizio per ottenerlo sia in grado di dimostrare il nesso di causalità materiale tra evento e conseguenza pregiudizievole e quello di causalità giuridica tra la medesima ed il danno concretamente patito, avendo altresì l'onere di quantificare il danno medesimo. In caso di dolo - con ciò intendendosi la volontarietà e consapevolezza dell'azione - il danno comprende anche le conseguenze imprevedibili al momento in cui è sorta l'obbligazione.
Esemplificando: Tizio ha firmato con Caio un contratto di mandato dandogli incarico di acquistare dal rivenditore Sempronio una specifica automobile a costo promozionale che, però, è stata già venduta. Caio preso l'incarico e conosciuta la circostanza la tace, così impedendo a Tizio di concludere un altro acquisto identico ad ugual prezzo e costringendolo in seguito a pagare un bene uguale molto di più a causa della fine della promozione, oltre che doverlo acquistare in un'altra città lontana dalla sua. La responsabilità per inadempimento da obbligazione è evidente (nesso di causalità materiale) e Tizio potrà chiedere il danno da quantificarsi nella differenza tra la spesa iniziale e quella effettivamente sostenuta (il danno derivante dalla fine della promozione e dalla perdita della possibilità di acquisire quel bene a quel prezzo, nesso di causalità giuridica), oltre a quelli eventualmente imprevedibili ingenerati dalla condotta dolosa di Caio (si pensi al costo del trasporto del mezzo acquistato a distanza).
Amministratore che mente e fa deliberare lavori: la misura del risarcimento danni
Ciò chiarito in termini generali, l'ambito condominiale e nello specifico il rapporto tra amministratore e condominio non fa eccezione alle regole esposte.
L'amministratore si è reso inadempiente verso i condòmini, mentendo su una circostanza risultata poi inesistente (la prossima emissione di un'ordinanza comunale per l'esecuzione di opere urgenti in condominio).
Da quella menzogna (inadempimento contrattuale) è derivata la delibera di lavori non necessari. Fin qui la causalità materiale, cioè il nesso tra inadempimento - conseguenza pregiudizievole. Dalla conseguenza pregiudizievole (la delibera di esecuzione di opere non volute) è derivato un danno conseguenza?
È questo il punto centrale: lì bisogna tecnicamente comprendere se quei lavori, cioè le opere deliberate per la bugia dell'amministratore, non fossero necessari. Esempio: se è stata deliberata la manutenzione straordinaria di una facciata che, al di là dell'ordinanza comunale, necessitava comunque di quegli interventi a breve termine, è difficile poter parlare di esistenza di un danno conseguenza, cioè di un pregiudizio risarcibile, posto che quelle opere dovevano comunque essere eseguite.
Se, invece, la condotta dell'amministratore ha fatto deliberare opere inutili (elemento questo da accertarsi tecnicamente), allora sì, il danno c'è e consiste nella spesa derivante da interventi che avrebbero potuto tranquillamente non essere eseguiti.
La valutazione di queste circostanze, è di chiara evidenza, non può prescindere dall'analisi attenta del caso di specie. In quello indicato dal nostro lettore c'è anche un fermo tecnico dei lavori, con un deprezzamento quanto meno temporaneo che può incidere sulla quantificazione del danno anche se lo stop dei lavori non era conseguenza prevedibile, trattandosi di ipotesi di inadempimento doloso dell'amministratore.
È di tutta evidenza che mentire è errato ed al di là di ciò è un azzardo che può costare molto, molto caro. Infine, solo un cenno lo merita anche la responsabilità di natura penale alla quale potrebbero andare incontro l'amministratore allorquando il comportamento doloso (un vero e proprio raggiro) sia stato preordinato ad acquisire, per sé o per altri, un ingiusto profitto (art. 640 c.p.).
