Il caso.
Un amministratore di condominio depositava ricorso per decreto ingiuntivo avverso un condominio affermando di avere un credito per la propria passata gestione dello stesso.
Con l'azione monitoria l'amministratore affermava come il condominio non avesse corrisposto i propri emolumenti relativi agli ultimi anni di attività e di avere un credito dovuto ad alcune anticipazioni relative a somme pagate dall'amministratore per fare fronte a morosità dei condomini.
Tale decreto veniva contestato dal condominio, il quale notificava atto di citazione in opposizione negando qualsiasi debito verso il vecchio amministratore.
L'attore opponente, in particolare deduceva nel proprio atto l'avvenuto pagamento di tutti i gli emolumenti effettivamente richiesti dall'amministratore e l'impossibilità di ricostruire la contabilità condominiale dovuta alla confusionaria tenuta dei conti da parte dello stesso amministratore.
La difesa dello stabile, inoltre, domandava il rigetto della domanda dell'amministratore sollevando apposita eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c.
Tale norma afferma infatti al primo comma che "Nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto".
A tali difese controbatteva l'amministratore affermando come incombesse al condominio la prova in merito all'asserito versamento degli onorari dell'amministratore, come lo stesso si fosse esplicitamente riconosciuto debitore per alcune delle somme dedotte in giudizio e come si potesse evincere dalla contabilità condominiale che negli anni gli ammanchi dovuti alle morosità dei condomini avevano comportato la necessità di anticipazioni da parte dell'amministratore di condominio.
In tema di anticipazioni dell'amministratore, Il Tribunale di Milano chiarisce la necessità della tenuta di una contabilità ineccepibile.
La controversia sopra tratteggiata veniva infine decisa dal Tribunale di Milano con la sentenza 27 gennaio 2020, n. 734.
Il giudice riconosceva, difatti, come nei verbali d'assemblea condominiali contestati, l'amministratore mai avesse fatto alcun riferimento alle somme invece domandate in via monitoria.
I consuntivi degli anni contestati, inoltre, erano stati regolarmente approvati senza alcuna menzione a presunti debiti con l'amministratore, né per mancato versamento dei suoi onorari, né tantomeno per anticipazioni effettuate per conto del condominio.
Quanto all'onere della prova sulle somme contestate, il decidente riconosceva che, ai sensi del combinato disposto degli articoli 1218 e 2697 c.c., l'onere della prova incombeva sul preteso creditore delle somme oggetto di causa.
Richiamava, però, il Tribunale di Milano un orientamento giurisprudenziale in ragione del quale la distribuzione dell'onere probatorio tra le parti deve tenere conto altresì della disponibilità delle prove stesse in ragione dei criteri di riferibilità e vicinanza, con l'esito che nel caso concreto l'amministratore avrebbe avuto l'onere di produrre in giudizio i documenti relativi al proprio credito, in quanto solo lo stesso ne aveva la materiale disponibilità in ragione del suo ruolo di (passato) amministratore (si veda sul punto Cass. n. 3548/2017 e Cass. n. 20484/2008).
Aggiungeva il Giudice come la tesi condominiale dell'avvenuto pagamento dei compensi del mandatario era altresì avvalorata da altre circostanze quali il lungo tempo trascorso senza effettuare richieste (il giudice considerava quanto meno strana l'inattività dell'amministratore di fronte a un presunto credito di non trascurabile ammontare), l'assenza della menzione del credito al nuovo amministratore al momento del passaggio di consegne e l'assenza di "pezze giustificative" del credito nella documentazione fornita con il passaggio di consegne stesse.
Accoglieva, invece, il giudice, l'eccezione di inadempimento avanzata dal condominio.
La confusionaria e carente tenuta della contabilità condominiale da parte dell'amministratore convenuto opposto, infatti, giustificava il mancato versamento degli onorari all'amministratore.
Se l'amministratore non tiene il registro di contabilità i bilanci sono annullabili
A detta del giudice, difatti, doveva trovare applicazione il principio in ragione del quale "la contabilità presentata dall'amministratore di condominio, seppure non deve essere redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, deve però essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e uscita con le relative quote di ripartizione, e cioè tale da fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi dell'entità e causale degli esborsi fatti "aggiungendo che "in assenza di tale adempimento il credito dell'amministratore non può ritenersi provato"(così in Cass. n. 9909/2000, Cass. n. 1405/2007 e, specialmente, Cass. n. 3892/2017).
All'esito del giudizio, quindi, il giudice accoglieva l'opposizione e revocava il decreto ingiuntivo opposto.
Anticipazioni dell'amministratore: perché il Tribunale di Milano ha colto nel segno?
Con la sentenza in commento il Tribunale di Milano pare cogliere nel segno per quanto riguarda l'applicazione delle regole del diritto condominiale.
Occorre in prima battuta specificare come una delle problematiche che hanno dato luogo al giudizio è stata la condotta dell'amministratore di condominio, il quale aveva omesso l'apertura di un conto corrente dedicato al condominio, facendo invece transitare le somme sul proprio conto personale.
Tale comportamento, un tempo molto comune, è stato tanto sanzionato dalla giurisprudenza da indurre lo stesso legislatore - che ha ben recepito l'indicazione dei tecnici - a introdurre il relativo obbligo nella riforma del diritto condominiale di cui alla L. 220 / 2012.
Consultazione del registro di contabilità
La nuova formulazione dell'art. 1129 c.c. ha introdotto diversi obblighi per l'amministratore tra i quali quello di "L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio".
Tale norma pare decisamente appropriata per evitare la confusione dei patrimoni del mandante e del mandatario.
Occorre altresì premettere che le somme oggetto del giudizio erano asseritamente imputabili agli anni 2005-2014, in parte quindi precedenti al citato obbligo di legge.
Ciò detto, il giudizio in oggetto ha comportato la valutazione dell'operato dell'amministratore il quale, con una contabilità disordinata, aveva contribuito a creare una situazione di incertezza sui conti condominiali tale da costituire un inadempimento al proprio ruolo e la conseguente soccombenza nel giudizio.
La giurisprudenza citata, peraltro, evidenzia come - nell'adempimento del proprio ruolo, l'amministratore debba tenere una diligenza professionale specifica e caratteristica del proprio ruolo, con l'esito di elevare e professionalizzare la categoria stessa.
