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L'amministratore di condominio non ha tenuto correttamente il registro di contabilità? Annullabile il bilancio.
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L'amministratore di condominio non ha tenuto correttamente il registro di contabilità? Annullabile il bilancio.

Senza la regolare annotazione di entrate e uscite è impossibile controllare la veridicità del rendiconto di gestione.

Avv. Maurizio Tarantino 

In materia di condominio, per quanto riguarda il rendiconto condominiale, va detto che oltre ad avere uno specifico contenuto, questo si compone di un registro di contabilità, il quale deve contenere l'annotazione in senso cronologico dei singoli movimenti in entrata ed uscita. Pertanto la presenza e regolare tenuta del suddetto registro di contabilità costituisce un presupposto di legittimità del rendiconto, il quale se redatto in mancanza dello stesso difetta dei necessari requisiti di completezza, chiarezza ed intelligibilità".

Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Roma con la sentenza del 10 novembre 2016 n. 20969 in merito alla validità del registro di contabilità.

=> Focus - Analisi delle principali novità introdotte in materia di trasparenza contabile.

I fatti di causa. Con atto di citazione Tizio, proprietario di un immobile, conveniva in giudizio il proprio condominio chiedendo al giudice adito l'annullamento della delibera nella parte in cui veniva approvato il rendiconto consuntivo della gestione ordinaria del 2013/2014 e il relativo piano di riparto.

A sostegno della propria domanda, l'attore deduceva che il relativo bilancio approvato non coincideva con l'anno solare; era sprovvisto del registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa.

Inoltre mancava l'estratto del conto corrente condominiale ed vi erano errori nell'ammontare delle spese della gestione ordinaria.

Costituendosi in giudizio, il condominio convenuto contestava in toto le pretese dell'attore.

=> L'assemblea può annullare l'approvazione del rendiconto?

Il registro di contabilità. Il registro di contabilità condominiale è una delle novità introdotte dalla riforma e consente, se correttamente tenuto, di conoscere l'aggiornato stato dei conti.

Ai sensi dell'art. 1130 n. 7 c.c., infatti, l'amministratore deve tenere un registro di contabilità nel quale devono essere annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate.

Il registro dev'essere sempre consultabile dai condomini che avessero bisogno di avere informazioni sulla gestione del condominio, nei giorni, nel luogo ed alle ore indicate dal mandatario al momento dell'assunzione dell'incarico; di quel registro i condomini possono avere copia a proprie spese (art. 1130, secondo comma, c.c.).

Il registro di contabilità, dunque, è quel documento che serve a consentire una maggiore trasparenza nell'ambito della gestione condominiale e la rapidità di aggiornamento imposta (mensile); consente, altresì, una sempre aggiornata valutazione della situazione patrimoniale del condominio.

Alla luce di tali disposizioni, discende con evidenza che il registro di contabilità è parte essenziale del rendiconto di gestione, in quanto ha la funzione di fornire una rappresentazione precisa delle spese effettuate e dei versamenti ricevuti e quindi di consentire ai singoli partecipanti del condominio la verifica dei dati inerenti la situazione economica e patrimoniale riportati nell'atto di rendiconto.

Infine, è bene ricordare che ai sensi dell'art. 1130 n.9 c.c. l'amministratore deve fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

=> La documentazione giustificativa delle spese in ambito condominiale.

Il ragionamento del Tribunale di Roma. Nella fattispecie in esame, il convenuto condominio non aveva prodotto in giudizio il registro di contabilità relativo all'anno di esercizio per il quale il bilancio era stato approvato né aveva provato in altro modo la sua regolare tenuta; inoltre, il condominio non aveva nemmeno dimostrato di avere avvisato i condomini che (tale documento) si trovava depositato presso l'amministratore ai fini della sua visione, non avendo prodotto l'avviso di convocazione dell'assemblea.

Premesso quanto esposto, a parere del giudice adito, è stata ritenuta assorbente la censura secondo cui "il rendiconto di gestione sarebbe stato approvato in mancanza del registro di contabilità".

Difatti l'art. 1130 bis c.c. è granitico sul punto quando stabilisce che il rendiconto condominiale, oltre ad avere uno specifico contenuto, si compone, tra l'altro, di un registro contabilità, il quale ai sensi dell'art. 1130 comma 1 n.7, dello stesso codice, deve contenere l'annotazione in senso cronologico dei singoli movimenti in entrata e in uscita. Ne consegue che la presenza e regolare tenuta del suddetto registro di contabilità costituisce pertanto un presupposto di legittimità del rendiconto, il quale se redatto in mancanza dello stesso difetta dei requisiti necessari di completezza, chiarezza e intelligibilità.

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale di Roma con la pronuncia in commento ha accolto la domanda di Tizio (condomino) e per l'effetto ha annullato la delibera impugnata.

Avv. Maurizio Tarantino

Via principe Amedeo 449 (Bari)

Cell.393.63.55.187

Mail studiomauriziotarantino@gmail.com

Scarica Tribunale di Roma del 10 novembre 2016 n. 20969

Cerca: registro contabilità amministratore

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Biagio
Biagio giovedì 28 marzo 2019 alle ore 16:53

Come avere riscontro della trasparenza se le annotazioni devono essere eseguite entro 30 gg.? Pare che in caso di visione i calcoli non saranno mai coincidenti. Forse una modifica anziché 30gg. diminuirlo a 3 gg. per esempio. In modo da riavvicinare con i tempi tra i versamenti e i controlli che ogni condomino dovrebbe fare.

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