Attualmente l'art. 1129 c.c., comma 7, prevede che l'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio.
In ogni caso si ricorda che la mancata apertura del conto corrente condominiale costituisce un'irregolarità tale da comportare la revoca del mandato ex art. 1129, essendo appunto l'amministratore, ex lege, tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su apposito e separato conto.
Naturalmente la presenza di movimentazioni contabili in contanti, senza alcun passaggio sul conto corrente condominiale, incide negativamente sul rendiconto. La questione è stata affrontata dal Tribunale di Napoli nella sentenza n. 2199 del 22 febbraio 2024.
Movimenti contabili in contanti senza alcun passaggio sul conto corrente e rendiconto e delibera invalidi. Fatto e decisione.
Le proprietarie di due distinte unità immobiliari impugnavano una delibera con la quale era stato approvato il bilancio consuntivo.
Tale delibera, ad avviso delle condomine attrice, era illegittima, tra l'altro, per violazione dell'art. 1130 bis c.c., in quanto il bilancio impugnato era privo della nota sintetica esplicativa e per violazione dell'art. 1129 c.c., in quanto non tutte le somme indicate in bilancio erano transitate sul conto corrente condominiale; di conseguenza le attrici chiedevano al Tribunale di accertare e dichiarare l'illegittimità del bilancio approvato con la delibera impugnata, nonché di dichiarare la nullità o annullare la delibera assembleare impugnata, con condanna del convenuto al pagamento delle spese legali.
Il condominio chiedeva che fosse dichiarata la cessazione della materia del contendere in quanto con nuova delibera era stata approvata una nuova approvazione del bilancio consuntivo in discussione, con conseguente venir meno dell'efficacia della delibera impugnata. Il Tribunale ha dato torto al condominio.
In via preliminare il giudicante ha notato che il bilancio approvato con la nuova delibera non ha emendato i vizi dedotti dalle condomine istanti con l'impugnativa sopra detta. In altre parole la nuova decisione assembleare era meramente riproduttiva del precedente deliberato, con conseguente persistenza della materia del contendere. Lo stesso giudice quindi è entrato nel merito della questione.
In particolare il Tribunale ha evidenziato che il rendiconto approvato non conteneva un documento sintetico qualificabile come nota sintetica esplicativa.
In ogni caso ha messo in rilievo che la presenza di movimentazioni contabili avutesi in contanti, senza alcun passaggio sul conto corrente condominiale, rendeva necessaria sia l'indicazione, nella nota esplicativa, di tali movimentazioni, del loro ammontare e della provenienza delle somme in entrata non transitate sul conto corrente condominiale, così come l'indicazione delle anticipazioni effettuate dall'amministratore.
In mancanza di tali chiarimenti vi è stato un effettivo difetto di intellegibilità del bilancio, non essendo agevolmente comprensibile la provenienza degli importi in entrata ed in uscita non transitati sul conto corrente condominiale, così come la provenienza delle somme utilizzate dall'amministratore quali anticipazioni ed i debiti onorati con detti importi. Inevitabile quindi l'annullamento della delibera impugnata.
L'annullamento della delibera in sede di opposizione al decreto ingiuntivo
Considerazioni conclusive
Il rendiconto rappresenta il fulcro della gestione condominiale e risponde all'esigenza di porre i condomini in grado di sapere come effettivamente è stato speso il denaro da loro versato.
L'art 1130-bis c.c. (disposizione introdotta dalla legge n. 220 del 2012 ed entrata in vigore il 18 giugno 2013) stabilisce che il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica.
Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Questi documenti (il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione) che compongono il rendiconto, perseguono certamente lo scopo di soddisfare l'interesse del condomino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato.
La mancanza di uno degli elementi costitutivi ex lege del rendiconto è un vizio di particolare gravità e lascia presumere un deficit informativo a cui non possono soccorrere le altre parti del documento, stante la diversa funzione che ciascuna di esse assolve.
Come precisato la sentenza in commento è possibile ricevere il versamento delle rate condominiali in contanti e poi utilizzare questi ultimi per effettuare un pagamento. La movimentazione da registrare dovrà però essere identica a quella che si applicherebbe se si operasse da conto corrente, questo per garantire trasparenza e tracciabilità richieste dalla legge.
Non sembra però impedita la riscossione in contanti dai condomini, ma l'amministratore deve fare in modo che ogni pagamento e ogni erogazione verso l'esterno sia "tracciato" nell'estratto conto (Trib. Napoli 3 febbraio 2023 n. 1232).
Del resto si deve tenere conto che dal 1° gennaio 2024, è possibile effettuare pagamenti in contanti entro il limite di 5.000 euro (come nel 2023).
Il trasferimento superiore al limite di 5.000 euro può essere eseguito esclusivamente per il tramite di banche, Poste italiane S.p.a., istituti di moneta elettronica e istituti di pagamento.
