Al conduttore deve essere trasmesso l'avviso di convocazione in luogo del proprietario dell'immobile locatogli perché, come stabilito dall'art. 10 della legge 392/1978, ha diritto di votare nelle delibere relative alle spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria; ne consegue che le stesse delibere possono essere impugnate.
Del resto il conduttore sostiene interamente dette spese e, quindi, è corretto che possa prendere parte a riunioni che possono avere conseguenze economiche nei suoi confronti.
Bisogna considerare però che l'art. 10 della legge 392/1978 ha carattere eccezionale rispetto alla disciplina del condominio e non è, quindi, suscettibile d'interpretazione estensiva. A tale proposito si veda una recente decisione del Tribunale di Lucca (9 gennaio 2024, n. 13).
Impugnazione di delibera del conduttore. Fatto e decisione.
Il conduttore di un appartamento facente parte di un condominio, in virtù di un bilancio consuntivo approvato nel corso della delibera assembleare alla quale non era stato convocato, si vedeva addebitate elevate spese condominiali.
Di conseguenza conveniva in giudizio il condominio ed il locatore per sentir annullare e/o dichiarare inefficace la delibera adottata dall'assemblea del condominio con la quale gli erano addebitate le spese per il servizio di riscaldamento, previa sua sospensione.
L'attore rilevava che secondo quanto previsto dall'articolo 10 della Legge 392/78 il conduttore ha il diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere delle assemblee condominiali relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell'aria e che conseguentemente la delibera assembleare era illegittima e doveva essere annullata.
In ogni riteneva, altresì, che i costi addebitategli relativamente al consumo volontario e involontario del gas erano , comunque, eccessivi ed errati.
Il condominio si costituiva in giudizio eccependo, tra l'altro, la carenza di legittimazione attiva dell'attore ad impugnare la delibera assembleare poiché soggetto estraneo al condominio. Inoltre sottolineava che la delibera impugnata prevedeva l'approvazione del rendiconto consuntivo, basato su consumi ormai già effettuati, e non decisioni di gestione o di spesa del riscaldamento.
I condomini sostenevano di non aver alcuna responsabilità nella mancata convocazione dell'attore all'assemblea poiché il compito di informare l'inquilino di un'eventuale assemblea spettava al proprietario e non anche all'amministratore del condominio.
Infine rilevavano che, difformemente da quanto sostenuto dall'attore, i conteggi erano corretti e, comunque, non riguardavano solo il consumo di gas ma anche altri costi, tra cui la manutenzione ordinaria della caldaia, il consumo di energia elettrica per la gestione della caldaia, le competenze per la lettura del contatore e gli oneri per il consumo di acqua fredda e calda.
Anche il locatore si costituiva in giudizio eccependo il difetto di legittimazione attiva dell'attore poiché l'amministratore di condominio non doveva inviare anche a lui la raccomandata di convocazione per l'assemblea.
Il Tribunale ha dato ragione ai convenuti. Il giudicante ha ricordato come il conduttore abbia diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.
Tuttavia, come ha rilevato lo stesso giudice, l'assemblea non ha deliberato né sulle spese, né sulle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento, ma ha approvato - peraltro all'unanimità dei partecipanti - la ripartizione di tali spese; del resto, il documento approvato nel corso dell'assemblea è il consuntivo (basato su consumi ormai già effettuati) e non il rendiconto preventivo. Alla luce di quanto sopra la domanda dell'attore è stata essere rigettata.
Legittimo un rendiconto relativo ai soli consumi del servizio di riscaldamento
Considerazioni conclusive
In linea generale si può affermare che l'art. 10 della L. 392/78 - non modificato dalla c.d. Riforma del condominio - nei primi due commi, prevede come il conduttore sia titolare di due diritti: il primo è quello di votare, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, solo per le delibere concernenti le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria; il secondo è quello di partecipare, senza diritto di voto, alle delibere aventi ad oggetto la modificazione degli altri servizi.
La mancanza di modifiche dell'articolo 10 della L. 392/78 porta a ritenere che il conduttore debba essere ancora considerato estraneo rispetto ai rapporti condominiali, all'interno dei quali gli sono riconosciuti limitati interventi su specifiche materie, discendenti da un rapporto di natura prettamente personale.
L'amministratore non è obbligato a convocare in assemblea il conduttore, neppure nel caso in cui si debba decidere in ordine alle "spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria".
L'obbligo sussiste, invece, a carico del proprietario-locatore il quale, se non avvisa in tempo il proprio conduttore di partecipare all'assemblea predetta, potrà vedersi legittimamente contestare dallo stesso le decisioni ivi assunte che gli siano sfavorevoli.
In altre parole l'art. 10 della legge 27 luglio 1978, n. 392, applicabile anche alla locazione d'immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, pone a carico del locatore un obbligo d'informazione, il cui inadempimento legittima il rifiuto da parte del conduttore di rimborsare i maggiori oneri conseguenti a delibere adottate in sua assenza per mancata informazione, ma non incide sul sinallagma contrattuale, e non può quindi essere addotto dal conduttore quale motivo di risoluzione del contratto di locazione, nè per sospendere l'adempimento delle proprie obbligazioni, ai sensi dell'art. 1460, primo comma cod. civ.
In quanto volto a tutelare l'interesse del conduttore a non sopportare maggiori spese per la fornitura dei servizi comuni, il diritto d'intervento è peraltro limitato alle sole assemblee in cui si discutano modificazioni dei predetti servizi da cui derivi una spesa o un aggravio di spesa che, in definitiva, andrà a gravare sul conduttore, e non anche alle assemblee con diverso oggetto oppure deliberanti su servizi comuni ma senza riflessi sull'onere delle spese (Cass. civ., sez. III, 03/10/2005, n. 19308)
Nel caso esaminato, in sede di approvazione del bilancio consuntivo i condomini hanno deliberato sulla mera ripartizione delle spese di riscaldamento, senza che ciò comportasse l'obbligo di convocazione del conduttore.
