Una gestione che non renda chiaramente conto e non permetta ai condomini una verifica puntuale delle poste di spesa affrontate dal Condominio comporta l'annullamento del rendiconto che ne sia il frutto: così ha deciso il Tribunale di Alessandria, con la sentenza n. 185 del 03 marzo 2023, che esamineremo oggi.
Annullamento del rendiconto per gestione contabile confusa
La Alfa, di cui Tizio è legale rappresentante, impugna alcune delibere adottate dal Condominio box - auto, in particolare domandandone l'annullamento per errore nell'indicazione dei presenti in Assemblea e dei voti espressi, per la non corretta tenuta della contabilità ed il non corretto utilizzo di un fondo di riserva.
La vicenda trae origine da un supercondominio, chiamato così nel corso della narrativa della sentenza in commento, originato da un complesso immobiliare, inizialmente di proprietà della Alfa, costituito da 3 piani interrati (il futuro Condominio box), nonché da due corpi di fabbrica di 4 e 5 piani fuori terra, poi divenuti Scala A e B del Condominio.
La Alfa - che immaginiamo sia rimasta proprietaria di alcuni box, anche dopo la nascita del Condominio box, così divenendo condòmina dello stesso - impugna due delibere adottate dal Condominio box, di cui:
- la prima delibera, con approvazione del rendiconto 2018, del preventivo 2019 e del piano di riparto dei fondi di riserva, era viziata dall'errata indicazione dei condòmini presenti e dei relativi millesimi di proprietà, in particolare con riferimento alla Alfa medesima e tentava di sanare la situazione di confusione contabile creata dall'Amministrazione tramite l'utilizzo del fondo di riserva (vincolato alla realizzazione dei lavori di adeguamento e messa a norma dell'edificio per l'ottenimento del CPI del Condominio box) per le spese correnti di gestione ordinaria ed il ripianamento delle morosità condominiali del Condominio, situazione che peraltro aveva portato, a fronte della mancata esecuzione dei lavori per l'ottenimento del CPI, ad un verbale di contestazione dei Vigili del Fuoco con sanzione e prescrizione di compiere le opere necessarie nei 30 giorni successivi, segnalazione alla Procura della Repubblica e denuncia in sede penale dell'Amministratore e dei condòmini;
- la seconda delibera, adottata onde tentare di rimediare alla situazione creatasi dalla prima e successivamente all'instaurazione della procedura di Mediazione obbligatoria a cura di Alfa per l'impugnativa sempre della prima delibera; con la seconda delibera, si annullava la prima relativamente al rendiconto 2018, preventivo 2019 e fondi di riserva e si rieditavano i bilanci, con precisazione dell'Amministratore di aver contabilizzato la «divisione completa dei due Condominii» (con ciò deducendo che intendesse il Condominio box ed il Condominio costituito dagli edifici sopra terra, Scala A e B) i quali inizialmente erano stati mantenuti uniti per semplicità di gestione e ulteriore precisazione per cui il Condominio box, con la nuova ripartizione, guadagnava un alleggerimento delle posizioni debitorie e una semplificazione gestionale.
Secondo Alfa, la variazione di rendiconto e preventivo e la divisione della contabilità del Condominio box non erano sufficienti a chiarire e rimediare alla confusa situazione amministrativa, mentre i verbali davano atto che erano presenti Tizio, non quale rappresentante della Alfa, bensì quale legale rappresentante di altra società, mentre la Alfa veniva data presente nella persona del Custode giudiziario nominato dal Tribunale nel contesto del pignoramento di alcuni suoi beni immobili (deduciamo, siti nel Condominio box). Inoltre, il voto di Tizio, che era presente sia per Alfa che per l'altra società, veniva verbalizzato così erroneamente e conteggiato altrettanto erroneamente solo per una delle due.
Il Tribunale, pur non sospendendo la provvisoria esecutività delle delibere impugnate, disposta una CTU sulla correttezza della contabilità presentata dall'Amministratore, accoglie la domanda di Alfa.
Ed infatti, il Tribunale ritiene che la contabilità del Condominio non fosse stata tenuta in modo regolare, nel rispetto dei principi dettati dal combinato disposto degli artt. 1129, 1130 e 1130 bis c.p.c.
In particolare, oltre alla gestione unitaria, sino ad un certo punto dei due Condominii, rileva il magistrato che il conto corrente del Condominio fu aperto a nome di un determinato soggetto anziché del Condominio stesso e che non sussistono distinti estratti conto al fine della rilevazione delle operazioni riferibili al Condominio o al Condominio box, oltre al fatto che il rendiconto del Condominio box utilizza il medesimo codice fiscale usato per il Supercondominio.
Interessante la disamina del Registro di Contabilità che, pure consegnato, non risulta conforme al dettato normativo (art. 1130 c.c.), in quanto non riporta tutti i numeri cronologici delle registrazioni, non riporta tutte le registrazioni, ma solo alcuni numeri di registrazione, indica alcune registrazioni in modo generico e non dà una corretta indicazione dei soggetti nei confronti delle quali sono state rese.
Una simile situazione rende il rendiconto presentato non immediatamente fruibile e intellegibile dal condòmino medio.
Il CTU ha altresì evidenziato come dalla divisione dei due Condominii fossero risultate, nel rendiconto approvato con la seconda delibera, spese aggiuntive rispetto a quelle approvate con la prima delibera.
Alla luce delle risultanze peritali è quindi evidente, secondo il Tribunale, che si è in presenza di una confusione patrimoniale con la gestione del condominio e le voci di bilancio appaiono del tutto generiche e - come tali - non corrispondenti ai necessari criteri di trasparenza e chiarezza che consentano una adeguata verifica da parte dei condomini.
Nel corso di anni di gestione, conclude il Tribunale, vi è stata un'illegittima confusione patrimoniale tra il Condominio e il Condominio Box, che non poteva essere risolta con una semplice modifica dei rendiconti. Il Condominio box, infatti, non aveva acceso un conto corrente e nemmeno ottenuto un proprio codice fiscale.
Con riferimento all'aspetto del non corretto utilizzo del fondo di riserva accantonato per i lavori per l'ottenimento del CPI, evidenzia il magistrato come il CTU abbia accertato che la situazione di totale incertezza e mancanza di trasparenza di cui sopra risultava confermata dall'anomala e illegittima gestione di detto fondo di riserva a favore del Condominio, non meglio precisato nelle caratteristiche e nell'ammontare.
Nel caso di specie ed in presenza di tali presupposti accertati da parte del CTU, secondo il Tribunale devono ritenersi nulli sia l'approvazione del rendiconto gestione 2018 che quella del preventivo gestione ordinaria 2019 del Condominio box ed a tale conclusione si giunge proprio in quanto - come sopra osservato - il CTU ha ritenuto che la gestione economica e patrimoniale del condominio risultasse colpevolmente confusa e generica.
La difficoltà del rendere il conto al Condominio.
Riflessioni sulla corretta gestione condominiale
Come sempre sottolineiamo, le sentenze non sono scritte a favore del lettore 'scientifico', bensì per essere lette dalle parti, alle quali i fatti di causa e le vicende processuali sono noti.
Orbene, nel caso di specie scontiamo un'incertezza derivante proprio dal fatto che non ci è dato leggere gli atti di causa ed apprendere dello stato dei luoghi.
Da quanto sopra rappresentato, possiamo però trarre alcune indicazioni di ordine pratico.
Innanzitutto, la sentenza dichiara che il verbale di prescrizione dei Vigili del Fuoco (per l'esecuzione della c.d. 'messa a norma' dei boxes - auto del Condominio box) fu indirizzato «al supercondominio».
Orbene, avremmo compreso che si trattasse di Supercondominio qualora vi fosse una situazione amministrativa chiara e definita sin dall'inizio, per cui il Condominio (Scala A e B), con proprio codice fiscale e Regolamento (ove obbligatorio) e Tabelle Millesimali ed il Condominio box (i 3 piani interrati di autorimesse), anch'esso con Codice fiscale, Regolamento (ove necessario) e Tabelle Millesimali proprie avessero poi adottato un Regolamento e le Tabelle Millesimali di Supercondominio.
Tuttavia, in assenza di altri dati certi su detta situazione, non comprendiamo nemmeno perché ed a cagione di quali considerazioni i due Condominii fossero entità separate.
Ed ancora: a riprova di tale dubbio, la 'improvvisa' divisione delle contabilità dei due Condominii.
Se i due Condominii costituivano un unico Condominio, con unico codice fiscale ed unica contabilità, non bastava 'dividere' la contabilità in due per ottenere la nascita di due enti di gestione distinti.
Sussistono procedure da seguire per la divisione di un Condominio in due o più parti che, a loro volta, acquisiranno dignità di Condominio a sé stante; inoltre, è necessario procedere al ricalcolo delle Tabelle Millesimali, delle quali, nella pronuncia in commento, non si fa mai menzione.
Anche l'aumento di spese menzionato dal CTU, che lo ha convinto dell'erroneità della contabilità 'suddivisa', non convince, perché è piuttosto dirimente determinare quale modalità sia stata seguita per la divisione.
Infatti, nel contesto supercondominiale, non tutti i Condominii che costituiscono il Supercondominio hanno uguale peso e ben potrebbe darsi che uno sostenga spese maggiori di un altro, così come un condòmino, avendo caratura millesimale superiore, sostiene più spese di un altro condòmino.
