L'assemblea di condominio deve riunirsi annualmente per approvare il rendiconto consuntivo, cioè quel documento che è meglio conosciuto come "bilancio". Si tratta di un adempimento fondamentale, tant'è che la legge ha previsto la possibilità di revocare (anche in via giudiziaria) l'amministratore che dovesse venir meno all'obbligo di redigerlo. Cosa accade se non si approva il bilancio?
Mettiamo il caso che l'amministratore non rediga il rendiconto oppure che l'assemblea non lo approvi perché ritiene che non sia corretto. In un'ipotesi del genere, cosa deve fare l'amministratore? La gestione condominiale rimane paralizzata? Come dovranno essere riscossi gli oneri e i debiti? Facciamo il punto della situazione.
Chi è responsabile dell'approvazione del bilancio condominiale?
Il rendiconto è redatto dall'amministratore e approvato dall'assemblea.
Per la precisione, la legge fa obbligo all'amministratore di convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio (che non deve coincidere necessariamente con l'anno solare).
Se l'amministratore viene meno a questo dovere, commette una grave irregolarità per la quale ogni singolo condomino può chiedere al tribunale la sua revoca giudiziale.
Cosa succede se il bilancio non viene approvato?
L'assemblea potrebbe non approvare il rendiconto dell'amministratore. Ciò in genere accade quando il bilancio è stato redatto male, presenta qualche errore oppure non è conforme al preventivo.
Il rendiconto potrebbe però essere rifiutato dall'assemblea anche per motivi diversi, ad esempio per mettere in crisi l'amministratore, perché i condòmini non vogliono riunirsi o per mero ostruzionismo.
Cosa succede se il rendiconto non viene approvato? Ebbene, l'effetto principale è quello di rendere più difficoltoso il recupero dei crediti presso i condòmini morosi.
L'art. 63 disp. att. cod. civ. stabilisce che «Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione …».
Anche la giurisprudenza (Cass., sent. n. 454 dell'11 gennaio 2017) dice che con l'approvazione delle spese contenute nel rendiconto si approva lo stato di ripartizione definitivo che legittima l'amministratore ad agire contro i condòmini per il recupero delle quote poste a loro carico.
In pratica, non approvare il rendiconto significa privare l'amministratore del più potente strumento di recupero del credito: il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.
Ciò tuttavia non vuol dire che l'amministratore non possa agire contro i condòmini morosi, ma solamente che non può farlo con il rimedio veloce ed efficace del decreto d'ingiunzione subito esecutivo.
La mancata approvazione del bilancio rende più complicato per l'amministratore anche il recupero delle spese che ha anticipato per conto del condominio.
Anche in questo caso, però, il fatto che l'assemblea non abbia voluto riconoscere il rendiconto, e quindi le spese in esso contenute, non significa che l'amministratore non possa chiederne la restituzione: è sufficiente dimostrare il suo credito per altre vie, cioè con documenti diversi dal bilancio (non approvato), per poter agire in tribunale per ottenere la restituzione di quanto anticipato.
Va peraltro sottolineato come alcune spese ordinarie previste all'interno di contratti di durata pluriennale (ad esempio, il contratto del portiere, della manutenzione dell'ascensore, ecc.) non necessitano dell'approvazione finale, visto che sono somme pacifiche sulle quali l'assemblea potrebbe esprimersi solo per certificare delle uscite già note.
In altre parole, l'approvazione di voci di spesa contenute in altri documenti scritti non è indispensabile, a meno che non vi siano degli scostamenti (da dimostrare).
Qualora poi nel bilancio ci fossero degli errori, è sempre possibile chiedere all'amministratore di correggerli e, successivamente, di convocare nuova assemblea per l'approvazione.
La nuova convocazione dell'assemblea per l'approvazione del bilancio
Se l'assemblea non approva, con le maggioranze di legge, il rendiconto condominiale, allora l'amministratore dovrà convocare una nuova assemblea, presentando il bilancio con le correzioni necessarie a cancellare gli errori eventualmente rilevati dai condòmini che hanno espresso voto contrario.
Approvazione bilancio poco chiaro: è annullabile?
L'impugnazione dell'approvazione del rendiconto
Poiché il bilancio è approvato con delibera, è possibile impugnarlo davanti al giudice, esattamente come si impugna ogni altro tipo di decisione.
Mettiamo il caso che uno dei condòmini contesta il bilancio perché ritiene che le voci di spesa siano state calcolate in modo errato dall'amministratore, oppure perché ritiene che gli siano stati addebitati costi ingiusti. Cosa può fare il giudice in questo caso?
Ebbene, i poteri del giudice non possono estendersi fino a mettere in discussione le spese che, in passato, sono già state autorizzate dall'assemblea e non sono state tempestivamente impugnate dai condòmini che ne avevano interesse.
Una volta impugnato il consuntivo, il giudice può valutare se la spesa è stata correttamente ripartita, se poteva essere deliberata o ratificata dall'assemblea, ma non può spingersi a dire se fosse giusto, nel merito, approvare quella spesa piuttosto che quella inferiore o maggiore.
In poche parole, il giudice può verificare, documenti alla mano, se il calcolo dell'amministratore corrisponde effettivamente a tutte le spese e le entrate registrate, effettuando un'operazione di tipo contabile; non può però tornare sulle decisioni che già sono state assunte in assemblea in passato e che non sono state tempestivamente impugnate.
Non va dimenticato, infatti, che il bilancio non è altro che una fotografia di ciò che è accaduto durante l'anno.
L'impugnazione del rendiconto, dunque, non può essere fatta per ragioni di merito ma solo per ragioni di legittimità, non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati in passato dalla maggioranza.
L'impugnazione della mancata approvazione del rendiconto
Così come può essere impugnata la deliberazione con cui si approva il bilancio, allo stesso modo può essere impugnata quella con cui l'assemblea rifiuta l'approvazione.
Valgono le considerazioni fatte sino a questo momento: il giudice potrà solo verificare se i calcoli dell'amministratore sono stati correttamente riportati all'interno del documento, non potendo mettere in discussione le voci di spesa già approvate in passato.
Il giudice potrà inoltre verificare la presenza di altri vizi di legittimità, come ad esempio la mancanza del quorum costitutivo e/o deliberativo, l'omessa convocazione di tutti i condòmini, ecc.
