Nel regolamentare le locazioni ad uso diverso da quello abitativo, la Legge n. 392/1978 ha previsto una particolare tutela per il conduttore consentendogli di recedere anticipatamente dal contratto, ossia prima della legale scadenza, nei casi in cui la prosecuzione del rapporto locatizio sia divenuta particolarmente gravosa ad esempio per ragioni economiche relative all'attività svolta nell'immobile locato.
L'art. 27 della suddetta legge prevede due tipi di recesso da parte del conduttore: 1) recesso convenzionale, quanto le parti pattuiscono una clausola atta a consentire il recesso anticipato in qualsiasi momento, previo preavviso di almeno sei mesi; 2) recesso legale: in mancanza di specifica pattuizione contrattuale, il conduttore può recedere in ogni momento in presenza di gravi motivi, che devono essere specificati nella comunicazione da inviare al locatore con preavviso semestrale (c.d. recesso " titolato" in quanto non può prescindere dalla specifica indicazione dei gravi motivi).
Può accadere che il contratto di locazione preveda una clausola di divieto di recesso anticipato del conduttore per un primo periodo di vigenza del rapporto contrattuale senza nulla specificare circa il periodo successivo.
Tale ultima ipotesi è stata affrontata dal Tribunale di Bergamo che, con sentenza n. 2509 del 22 novembre 2023, ha ribadito la necessaria applicazione della disciplina prevista per il recesso legale in mancanza di specifica pattuizione contrattuale.
Con la sentenza in esame, il Tribunale si è occupato, altresì, dell'ipotesi di subentro del cessionario del ramo d'azienda nel contratto di locazione originariamente stipulato dal cedente, con particolare riferimento alla responsabilità per il pagamento delle pendenze condominiali sorte anteriormente al trasferimento dell'azienda.
Vediamo i fatti e le ragioni di diritto poste a fondamento della decisione.
Locazione ad uso diverso da quello abitativo e recesso anticipato del conduttore. Fatto e decisione
La locatrice di un immobile adibito ad attività commerciale chiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo per il pagamento da parte della società conduttrice di una somma a titolo di canoni di locazione scaduti e non pagati e di spese condominiali inerenti l'immobile locato.
La società conduttrice proponeva opposizione al decreto ingiuntivo esponendo di essere subentrata nel contratto di locazione della durata di nove anni in seguito a cessione del ramo d'azienda da parte della cedente, conduttrice originaria dell'immobile.
Contestava la debenza dei canoni in quanto riferita al periodo successivo al suo recesso dalla locazione avendolo esercitato legittimamente successivamente allo scadere del primo triennio per il quale il contratto prevedeva il divieto di recesso anticipato per qualsiasi motivo o ragione.
La conduttrice si doleva, pertanto, del fatto che la locatrice avesse rifiutato la restituzione dell'immobile sulla base di una erronea interpretazione della clausola del contratto ossia che, scaduto il triennio, il recesso anticipato avrebbe potuto essere esercitato solo in presenza dei gravi motivi richiesti dall'art. 27 L. n.392/1978.
La società conduttrice contestava, altresì, la richiesta di pagamento delle spese condominiali in quanto inerenti al periodo precedente al suo subentro nel contratto di locazione (in virtù della cessione in suo favore del ramo d'azienda) e, pertanto, di competenza della cedente.
Concludeva quindi per la revoca del decreto opposto.
Costituitasi, la società opposta contestava la legittimità del recesso esercitato dalla società conduttrice in quanto la relativa comunicazione era priva di ogni riferimento ai gravi motivi che lo avrebbero potuto determinare.
In tal senso, l'opposta argomentava sul tenore letterale della clausola invocata dalla opponente rilevando come fosse stato pattuito il divieto per la conduttrice di recedere dal contratto per qualsiasi motivo per i primi tre anni, così da riacquistare solo successivamente il diritto di recesso alle condizioni poste dall'art. 27 L. n.372/1978 (per il quale indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata).
Quanto alle spese condominiali, l'opposta evidenziava la responsabilità solidale del cedente e del cessionario nel pagamento delle pendenze, tutte analiticamente esposte nel prospetto di ripartizione sottoscritto dall'amministratore di condominio, versato in atti.
Concludeva quindi per il rigetto dell'opposizione con condanna di parte opponente per lite temeraria ex art. 96 cpc.
Concessa la provvisoria esecuzione del decreto opposto ed omessa ogni istruttoria per via della sua natura documentale, il Tribunale decideva per il rigetto dell'opposizione.
Segnatamente, il Tribunale ha ritenuto non fondata la deduzione attorea per cui la pattuizione di un divieto il recesso per qualsiasi motivo per i primi tre anni del rapporto rappresentasse, al contempo, una convenzione di recesso ad nutum (quindi non titolato) per gli anni successivi.
Per il Giudice, infatti, la clausola contrattuale si riferiva soltanto al primo triennio durante il quale la conduttrice non avrebbe potuto recedere dal contratto per nessun motivo senza, però, disciplinare il periodo successivo per il quale doveva applicarsi la disciplina normativa che consente il recesso anticipato del conduttore solo per gravi motivi.
Il Tribunale non ha neanche accolto l'opposizione sul punto della richiesta di pagamento delle spese condominiali statuendo che, in tema di cessione di azienda, la responsabilità per i debiti inerenti l'esercizio dell'azienda ceduta sorti anteriormente al trasferimento, è solidale tra cedente e cessionario.
Il Tribunale ha rigettato, pertanto, l'opposizione al decreto ingiuntivo condannando l'opponete alla refusione delle spese di lite, ma non anche per lite temeraria come richiesto dall'opposta non sussistendo mala fede o cola grave della soccombente.
Gravi motivi di recesso dalla locazione commerciale, un caso concreto.
Considerazioni conclusive
La legge n. 392/78, all'art. 27, prevede che le parti di un contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo possano consentire contrattualmente il recesso anticipato del conduttore, in qualsiasi momento, con un preavviso da parte dello stesso di almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
La comunicazione di recesso deve essere effettuata con raccomandata senza alcun obbligo per il conduttore di motivare le ragioni della conclusione anticipata del rapporto locatizio.
In mancanza di specifica pattuizione contrattuale è concesso al conduttore di recedere, sempre con preavviso di almeno sei mesi ed a mezzo raccomandata, solo qualora ricorrano "gravi motivi".
Secondo la giurisprudenza, "i gravi motivi, in presenza dei quali la legge n. 392 del 1978, articolo 27, u.c., indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consente il recesso del conduttore dal contratto di locazione, non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dallo stesso conduttore in ordine all'opportunità o meno di continuare ad occupare l'immobile locato, poiché in tal caso, si ipotizzerebbe la sussistenza di un recesso ad nutum, contrario all'interpretazione letterale, oltre che allo spirito della suddetta norma.
Al contrario, i gravi motivi, che legittimano il recesso del conduttore da una locazione non abitativa, devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed, inoltre, devono essere tali da rendere oltremodo gravosa per lo stesso conduttore, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo". (ex multis, Cass. 19 dicembre 2014, n. 26892, Cass. n. 5328 del 2007).
Trattandosi di recesso "titolato", la comunicazione del conduttore non può prescindere dalla specificazione dei motivi, con la conseguenza che tale requisito inerisce al perfezionamento della stessa dichiarazione di recesso e, al contempo, risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei relativi motivi sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo (Cass. n. 549/2012)
Ne deriva che quando il recesso non è valido, come nel caso di specie, il contratto continua produrre i suoi effetti in ordine all'adempimento degli obblighi dallo stesso derivanti quali il pagamento dei canoni e delle spese condominiali.
Sul punto del pagamento delle spese condominiali, in caso di cessione del ramo d'azienda dal cedente (originario conduttore dell'immobile) al cessionario (che subentra nella locazione), la responsabilità è solidale secondo quanto previsto dall'art. 2560 comma 2 c.c. secondo cui: "nel trasferimento di un'azienda commerciale risponde dei debiti suddetti anche l'acquirente dell'azienda, se essi risultano dai libri contabili obbligatori" (nel caso di specie è mancata ogni contestazione al prospetto di ripartizione delle spese sottoscritto dall'amministratore di condominio nonché ai preventivi e consuntivi approvati).
In tema di cessione di azienda, il principio di solidarietà fra cedente e cessionario - fissato dall'art. 2560, comma 2, c.c. con riferimento ai debiti inerenti all'esercizio dell'azienda ceduta anteriori al trasferimento e condizionato a che i debiti risultino dai libri contabili obbligatori - deve essere applicato considerando la "finalità di protezione" della disposizione, la quale permette di far comunque prevalere il principio generale di responsabilità solidale del cessionario qualora risulti, da un lato, un utilizzo della norma volto a perseguire fini diversi rispetto a quelli per i quali essa è stata introdotta e, dall'altro, un quadro probatorio che, ricondotto alle regole generali fondate anche sul valore delle presunzioni, consenta di assicurare tutela effettiva al creditore (Cass. n. 32134 del 2019)
