Con la locazione del proprio immobile, il titolare perde la disponibilità del bene in cambio del canone. Quindi, è obbligo del conduttore versare l'affitto secondo le modalità e le tempistiche previste nel contratto. In mancanza di ciò, il locatore potrebbe agire per la risoluzione della locazione e, mediante la procedura di rilascio, potrebbe riacquistare la detenzione dell'immobile anche senza la collaborazione dell'inquilino.
Ebbene, in una circostanza come quella appena descritta, il proprietario del bene ha diritto ad un risarcimento del danno? In particolare, poiché confidava nel godimento indiretto dell'immobile e nel conseguente ricavo dell'affitto mensile, può chiedere all'ex conduttore il pagamento dei canoni del contratto?
Ha affrontato l'argomento, più volte, la Corte di Cassazione con esiti e valutazioni opposte. Lo ha fatto anche recentemente con il provvedimento n. 31276 del 9 novembre 2023. Si tratta di un'ordinanza alquanto importante, poiché con questa decisione, i giudici del "Palazzaccio" hanno rimesso alle Sezioni Unite della Cassazione la risoluzione del contrasto sulla questione.
In attesa, però, che i magistrati si esprimano con un principio che valga in tutti i casi, vediamo cosa è emerso da quest'ultimo procedimento.
Danni da risoluzione locazione: occhio alle condizioni in cui è stato restituito il bene
Nel caso oggetto dell'ordinanza in esame, a seguito della risoluzione di una locazione per inadempimento del conduttore e del pedissequo procedimento di rilascio dell'immobile, il locatore non si era accontentato di aver riacquistato la disponibilità del bene. Con azione separata ed ulteriore, infatti, aveva chiesto i danni all'inquilino.
Nello specifico, pretendeva che fosse condannato al pagamento di tutti i canoni dovuti sino alla scadenza naturale del contratto.
Tale domanda era, però, respinta dal competente Tribunale di Roma e l'anzidetto esito restava immutato anche a seguito del successivo giudizio di appello.
Le ragioni di tali decisioni risiedevano in un preciso orientamento giurisprudenziale. Secondo alcune decisioni, la risoluzione del contratto per l'inadempimento del conduttore, seguita dal rilascio dell'immobile, non determinava alcuna automatica perdita patrimoniale al locatore.
Questi, infatti, riacquista il bene e il suo godimento, ritornando nella condizione iniziale ed antecedente alla locazione "In ipotesi di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, intervenuto il rilascio del bene locato, la mancata percezione da parte del locatore dei canoni che sarebbero stati esigibili fino alla scadenza convenzionale o legale del rapporto, ovvero fino al momento in cui il locatore stesso conceda ad altri il godimento del bene con una nuova locazione, non configura di per sé un danno da "perdita subita", né un danno da "mancato guadagno", non ravvisandosi in tale mancata percezione una diminuzione del patrimonio del creditore - locatore rispetto alla situazione nella quale egli si sarebbe trovato se non si fosse verificato l'inadempimento del conduttore, stante il carattere corrispettivo del canone rispetto alla privazione del godimento (Cass. n. 27614 del 2013)".
In tale circostanza, quindi, il locatore può ottenere un risarcimento soltanto dimostrando che il bene gli è stato restituito in condizioni tali da non poter essere riaffittato o utilizzato direttamente. In questo caso, il proprietario avrebbe diritto al ristoro soltanto in relazione al periodo necessario al ripristino dell'immobile "Un danno correlato alla mancata percezione del canone dopo il rilascio può, invece, configurarsi se, per le concrete condizioni in cui si trova l'immobile, la restituzione del bene non abbia consentito al locatore di poter esercitare, né in via diretta né in via indiretta, il godimento di cui si era privato concedendo il bene in locazione, commisurandosi in tal caso la perdita al tempo occorrente per il relativo ripristino quale conseguenza dell'inesatto adempimento dell'obbligazione di rilascio nei sensi dell'art. 1590 cod. civ.".
Risoluzione per inadempimento in ambito condominiale
Danni da risoluzione locazione: risarcimento sino al reperimento di un nuovo conduttore
Secondo un orientamento giurisprudenziale, a seguito di una locazione, è innegabile che il locatore faccia affidamento sul godimento indiretto del bene e sull'incasso del canone sino alla scadenza del contratto.
Perciò, se questo si risolve per l'inadempimento del conduttore, il riacquisto del bene non può essere equiparabile al vantaggio economico che il proprietario avrebbe ottenuto se il contratto fosse stato rispettato integralmente (Cass. n. 8482/2020).
Alla luce di tali considerazioni, il locatore può chiedere al conduttore inadempiente il danno, corrispondente ai canoni non incassati, sino al reperimento di un nuovo conduttore. Nell'occasione, tale domanda sarebbe rimessa al prudente apprezzamento del giudice e non potrebbe prescindere dalla prova, a carico del proprietario, di essersi attivato per rimettere l'immobile sul mercato delle locazioni "il locatore, che abbia chiesto ed ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto, da individuare nella mancata percezione dei canoni concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore, ed il cui ammontare è riservato alla valutazione del giudice di merito sulla base di tutte le circostanze del caso concreto (Cass. n. 194 del 2023; n. 8482 del 2020; n. 2865 del 2015; n. 10677 del 2008; n. 18510 del 2007; n. 676 del 1980; n. 1880 del 1970)… è parte di tale onere probatorio del locatore l'essersi attivato per rendere conoscibile con i mezzi ordinari la disponibilità dell'immobile per una nuova locazione".
