Un contratto si conclude nel momento in cui le parti trovano l'accordo su tutte le condizioni. In questo caso si dice che la proposta dell'una incontra l'accettazione dell'altra "Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte (art. 1326 cod. civ.)".
Ad esempio, un preliminare di compravendita, con indicazione del corrispettivo, della caparra da versare e di tutte le altre clausole, si perfeziona quando il promittente acquirente accetta e sigla la proposta di vendita del promittente venditore.
Stessa identica cosa può avvenire per una locazione. In genere, questo tipo di contratti si concludono avvalendosi dell'intervento di un intermediario con l'ausilio del quale, dopo aver visionato l'appartamento o il locale prescelto, si compila e si firma una proposta di locazione destinata al proprietario dell'immobile. Di norma, questa proposta che viene sottoscritta in agenzia è irrevocabile.
Ebbene, di cosa si tratta? A seguito di una proposta irrevocabile di locazione, quali sono gli effetti che si producono? Il proponente locatario può sottrarsi all'accordo prima che il locatore accetti la sua proposta?
Cerchiamo di approfondire l'argomento nel prosieguo di queste breve scritto.
Proposta di locazione: quali effetti produce
Secondo il codice civile, un contratto si conclude nel momento in cui la proposta di una parte è accettata dall'altra. Si tratta, peraltro, di circostanze che non devono, necessariamente, avverarsi nello stesso momento.
Si pensi proprio al caso della proposta di locazione compilata e firmata in agenzia, dopo aver visionato e scelto l'appartamento da affittare. In questo caso, infatti, la proposta sarà sottoposta all'attenzione del proprietario dell'immobile in un momento successivo, magari tre giorni dopo. Questi, dopo aver valutato le condizioni proposte, trascorsi, ad esempio, sette giorni, se dovesse essere d'accordo, accetterebbe e firmerebbe quanto di conseguenza.
A quel punto, il contratto sarebbe concluso e l'immobile dovrebbe essere consegnato al locatario previo pagamento del canone e della caparra (in genere due mensilità anticipate).
Proposta di locazione: può essere revocata?
Chi sceglie un immobile in locazione, sottoscrivendo, quindi, la relativa proposta di affitto in agenzia, potrebbe essere assalito dall'indecisione. Magari, nel frattempo, potrebbe aver visionato un altro immobile e vorrebbe affittarlo perché più carino oppure più conveniente. Ebbene, in questi, come in altri casi, il proponente potrebbe revocare la proposta fatta in precedenza?
A tale riguardo, occorre dire che la legge consente di revocare una proposta contrattuale e, quindi, anche una proposta di locazione, prima che il destinatario comunichi l'accettazione al proponente "La proposta può essere revocata finché il contratto non sia concluso (art. 1328 cod. civ.)".
Pertanto, almeno in teoria, se il ripensamento dovesse avvenire, tempestivamente, il proponente locatario avrebbe il tempo di cambiare idea e di non rimanere legato ad un potenziale accordo ritenuto non più soddisfacente.
La descritta facoltà di revocare la proposta di locazione non sussiste, però, nel caso in cui questa dovesse essere irrevocabile. In tale circostanza, infatti, il proponente sarebbe vincolato alla decisione del proprietario dell'immobile, almeno, sino alla scadenza di un termine precedentemente fissato nel modulo compilato in agenzia.
Ogni revoca espressa in questo lasso di tempo sarebbe, perciò, irrilevante "Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto (art. 1329 co. civ.)".
Quindi, se nel frattempo dovesse giungere l'accettazione del locatario, il contratto di locazione sarebbe concluso.
Proposta di locazione irrevocabile: cosa fare per svincolarsi?
Quando una proposta di locazione è irrevocabile, essa resta ferma sino alla scadenza del termine fissato. Perciò, quando ci si reca in agenzia per firmare la proposta, bisogna essere consapevoli che per un certo lasso di tempo non sarà possibile cambiare idea.
Per liberarsi dall'impegno, occorrerà attendere la decisione del proprietario dell'immobile. Solo se questi non dovesse accettare nel termine anzidetto, il proponente, trascorsa la data de quo, potrebbe revocare la proposta e svincolarsi da ogni potenziale accordo.
Se invece, dovesse giungere l'accettazione del locatario, il contratto sarebbe concluso. In tal caso, per sciogliere il contratto, l'ormai locatario
- potrebbe esercitare il diritto di recesso dalla locazione ai sensi di legge, ma solo con un preavviso di almeno di sei mesi e giustificando la decisione con i gravi motivi previsti dalla normativa;
- potrebbe proporre al proprietario dell'immobile una risoluzione consensuale, ma senza alcuna certezza che questi possa accettare e rinunci al canone di locazione per il tempo stabilito dal contratto.
Insomma, prima di firmare una proposta irrevocabile di locazione è importante valutarne gli effetti e le conseguenze, poiché l'indecisione successiva potrebbe rivelarsi molto cara.
