Il legislatore ha previsto, nell'art. 1585 c.c., che disciplina la garanzia dovuta dal locatore per la piena e normale utilizzazione del bene locato, una duplice previsione in relazione alle possibili molestie che possono essere arrecate dai terzi al pacifico svolgimento del rapporto locativo.
Tale norma stabilisce che il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l'uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima (comma 1); inoltre aggiunge che non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio (comma 2).
Obbligo del locatore contro molestie di diritto nel contratto di locazione
Prendendo in esame il comma 1, dell'art. 1585 c.c., si può affermare che, regolando il rapporto tra locatore e conduttore, questa disposizione costituisce a carico del primo l'obbligo di garantire il secondo nei confronti di un terzo che lo abbia molestato con un comportamento che attui le cosiddette molestie di diritto.
In particolare, la molestia di diritto, per la quale è stabilito l'obbligo di garanzia del locatore, si verifica quando un terzo, reclamando sul bene locato diritti reali o personali in conflitto con le posizioni accordate al conduttore dal contratto locativo, compia atti di esercizio della relativa pretesa implicanti la perdita o la menomazione del godimento del conduttore.
Che vuol dire buono stato locativo?
La Cassazione, in considerazione dell'aspetto pratico del problema, ha, invero, rilevato che per aversi una molestia di diritto non è indispensabile che il terzo manifesti espressamente e formalmente la pretesa di un proprio diritto sulla cosa locata, e che la pretesa può essere anche individuata nell'azione di disturbo al godimento, essendo sufficiente che il comportamento del terzo si ponga in antitesi con il diritto del proprietario-locatore, contrapponendovi, anche implicitamente, un diritto proprio (Cass. civ., Sez. III, 20/12/1991, n. 13774).
Situazioni concrete di molestie di diritto in locazione
Si pensi al vicino che sposta il muro di recinzione occupando parte del giardino che è pertinenza dell'alloggio condotto in locazione; in tal caso, è chiaro che il vicino operi in silenzio e senza affermare alcun diritto, ma è evidente che l'ipotesi rientri tra le molestie di diritto.
Si può parlare di molestia di diritto pure quando i condomini di un caseggiato antistante il locale affittato, ritenuta l'area comune di esclusiva proprietà condominiale, prima parcheggiano le proprie autovetture davanti all'immobile locato, impedendo al conduttore il carico e scarico delle merci e, successivamente, posizionano due paletti che impediscono il transito e l'uso dell'area in questione.
Tale fattispecie ricorre anche quando il terzo neghi di essere tenuto ad osservare un'obbligazione dalla cui regolare esecuzione dipenda anche l'osservanza, da parte del locatore, della sua obbligazione di mantenere la cosa locata in stato di servire all'uso a cui è destinata.
Si può parlare di molestia di diritto anche nell'ipotesi in cui un terzo asporti, dicendosene proprietario, le canne fumarie di cui è arredato l'immobile locato destinato a pizzeria o torrefazione.
Se il proprietario dell'intero edificio autorizza uno dei conduttori a realizzare e mantenere un manufatto (ad esempio una veranda) nella porzione di immobile da esso condotto in locazione e altro conduttore di diversa unità immobiliare dello stesso edificio lamenta una diminuzione del proprio godimento, si verifica una fattispecie riconducibile alle molestie di diritto di cui al 1° comma dell'art. 1585 c.c.
Tale fattispecie ricorre anche qualora taluno, eccependo l'incapacità del locatore a stipulare il contratto perché privo dei poteri per farlo, agisca nei confronti del conduttore per ottenere la liberazione dell'immobile.
È il locatore, in questo caso, a dover assumere tutte le difese possibili per tenere indenne il conduttore da qualsivoglia pregiudizio che dovesse conseguirgli da tale iniziativa promossa nei suoi confronti, cioè per garantirgli la piena e normale utilizzazione del bene.
Pertanto, nel caso di locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari, il rapporto contrattuale sorge validamente e svolge i suoi effetti, senza che agli altri partecipanti che gli hanno lasciato la completa disponibilità della cosa possa competere azione di rilascio o di rivendica nei confronti del conduttore; di conseguenza quest'ultimo resta obbligato all'esecuzione del contratto e al pagamento del canone fino alla riconsegna del bene al comproprietario locatore e non può derogarvi in ragione della successiva opposizione degli altri comproprietari del bene locato, configurando questa una molestia di diritto di cui occorre dare comunicazione al locatore ai sensi e per gli effetti previsti dagli artt. 1585 e 1586 c.c. (Cass. civ., sez. III, 26/05/1992, n. 6292).
