La materia condominiale rientra tra quelle per le quali il D.lgs. n. 28/2010 impone l'obbligo di esperire il tentativo di mediazione ai fini della procedibilità dell'azione giudiziaria.
Rientrano nelle materie oggetto di mediazione obbligatoria in ambito condominiale, le controversie inerenti l'impugnazione delle delibere assembleari di cui all'art. 1137 c.c.
Ai sensi dell'art. 1137 c.c. "contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti".
Il termine decadenziale di trenta giorni di cui al suddetto art. 1137, comma 2, c.c. è interrotto a seguito della comunicazione a controparte della avvenuta presentazione della domanda innanzi all'organismo di mediazione.
Tale effetto interruttivo, però, può essere riconosciuto solo ad una procedura validamente espletata in relazione all'istanza comunicata che sia simmetrica alla futura domanda giudiziale.
Quali requisiti deve, dunque, avere l'istanza di mediazione affinché possa considerarsi validamente svolta e quindi impedita la decadenza dall'impugnazione della delibera assembleare?
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 9450 del 13 giugno 2023.
L'istanza di mediazione interrompe la decadenza dall'impugnazione della delibera assembleare ma solo in caso di procedura validamente espletata. Fatto e decisione
Un condomino impugnava le delibere adottate dal Condominio nel corso di un'assemblea alla quale non aveva partecipato. Deduceva, a sostegno, l'illegittimità di tali delibere per due motivi: 1) irrituale costituzione dell'assemblea - svoltasi da remoto in modalità videoconferenza - per omessa acquisizione preventiva del consenso da parte della maggioranza dei condomini ai sensi dell'art. 66, sesto comma, disp. att. cod. civ. (come integrato dalla L. 13.10.2020, n. 126 in sede di conversione del D. L. 14.8.2020, n. 104); 2) illegittima imputazione all'attore - nei riparti approvati afferenti ai consuntivi 2019 e 2020 - di spese individuali e di oneri condominiali già pagati afferenti a precedenti esercizi.
Il Condominio, nel costituirsi, eccepiva l'inammissibilità dell'impugnazione - per decorso del termine ex art. 1137 cod. civ. - in conseguenza dell'asimmetria tra l'istanza di mediazione e l'atto introduttivo del giudizio.
L'allegata istanza di mediazione era, infatti, riferita alle sole delibere di "approvazione bilancio consuntivo 2019 e consuntivo 2020" che venivano genericamente contestate "per attribuzione somme non dovute dall'istante".
L'impugnazione giudiziale, invece, era stata estesa oltre che all'attribuzione di somme non dovute (perché afferenti a spese individuali), anche alla mancata contabilizzazione di pagamenti afferenti a precedenti esercizi.
Ed ancora, l'impugnazione giudiziale, era fondata sull'ulteriore motivo - riguardante tutte le delibere adottate nell'assemblea - attinente a vizi relativi allo svolgimento della riunione in modalità di videoconferenza; motivo, anche questo, non incluso nell'istanza di mediazione.
Mancando, pertanto, la necessaria simmetria tra l'istanza di mediazione e la domanda giudiziale in concreto formulata, il Tribunale, con la pronuncia in esame, ha ritenuto la mediazione non validamente svolta e, quindi, non impedita la decadenza dell'impugnazione ex art. 1137 c.c.
Considerato, dunque, che sarebbe risultato inutile demandare alle parti una nuova mediazione che mai avrebbe potuto sanare la decadenza nella quale oramai era incorsa la parte attrice, il Tribunale ha dichiarato inammissibile l'impugnazione della delibera assembleare.
Considerazioni conclusive
Ai sensi dell'art. 4, comma 2, del D.Lgs. n. 28 del 2010, l'istanza di mediazione "deve indicare l'organismo, le parti, l'oggetto e le ragioni della pretesa", alla stessa stregua di quanto stabilito dall'art. 125 c.p.c. per gli atti processuali, fatta eccezione per gli "elementi di diritto".
L'istanza di mediazione deve ricalcare la futura domanda di merito, includendo tutti, e gli stessi, elementi fattuali che saranno introdotti nel futuro giudizio.
Mediazione in condominio. Quali sono i requisiti di procedibilità?
In altre parole, gli accadimenti narrati in fase di mediazione, devono essere corrispondenti, "simmetrici" a quelli che saranno poi esposti in fase processuale, per le materie obbligatorie; diversamente, deve essere dichiarata l'improcedibilità, per mancato assolvimento della condizione prevista dal legislatore.
La ratio di tale principio, come già evidenziato dal Tribunale di Roma in una sua precedente pronuncia (sent. n. 259 del 11.1.2022), sta nella funzione affidata dal legislatore all'istituto della mediazione ossia deflativa del contenzioso giudiziario; funzione che può efficacemente svolgersi solo laddove si consenta alla controparte evocata in mediazione di conoscere la materia del futuro contendere e di prendere posizione su di essa già nel corso della procedura, svolgendo le opportune difese che possono condurre ad una soluzione conciliativa o anche solo far ridurre il thema decidendum nella eventuale fase processuale.
Una domanda processuale diversa, che esuli, anche solo in parte, da quella prospettata in sede di mediazione, va quindi considerata una domanda nuova rispetto a quella passata per il filtro della mediazione.
È pur vero, che è sempre possibile, per la mediazione ante causam sanare l'improcedibilità, potendo il giudice demandare un nuovo esperimento della mediazione e, solo in caso di mancato (valido) esperimento di tale nuova mediazione, pronunciare l'improcedibilità della domanda, ma nel caso di impugnazione di delibera condominiale sussiste un termine di decadenza che viene interrotto (e non sospeso, come ormai chiarito dalla giurisprudenza) dalla "comunicazione" della istanza di mediazione alla controparte una sola volta e che inizia a decorrere nuovamente dal deposito del verbale conclusivo della mediazione.
Orbene, in caso di procedura invalida per mancata simmetria tra l'istanza e la domanda giudiziale (come nel caso di specie), l'effetto interruttivo del termine di decadenza dall'impugnazione della delibera non si produce risultando, pertanto, inutile demandare alle parti una nuova mediazione che mai potrebbe sanare la decadenza oramai realizzatasi.
