Se è vero che nelle parti comuni dell'edificio rientrano le opere, le installazioni, i manufatti, di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come le fognature ed i canali di scarico (art. 1117, n. 3, c.c.) è vero anche che nella proprietà comune rientrano anche le condutture pluviali: infatti, da una parte, i pluviali di raccolta non sono altro che l'inizio dei canali di scarico, dall'altra, la raccolta delle acque che si posano sul tetto di proprietà comune riveste senza dubbio una funzione destinata al soddisfacimento di un interesse dell'intera collettività condominiale, che di quel tetto è comproprietaria.
Come ogni bene comune l'utilizzo di tali manufatti deve avvenire nei limiti dell'articolo 1102 c.c.
Infatti la facoltà di ogni condomino di utilizzare le cose comuni non comprende però quella di utilizzarle in modo improprio o di renderle sia pure temporaneamente inservibili, tra l'altro in modo da procurare danno alle altrui proprietà.
Il principio è stato recentemente affermato nella sentenza del Tribunale di Salerno del 3 luglio 2023 n. 3033.
Pluviale e scarico delle acque meteoriche. Fatto e decisione
La vicenda prendeva l'avvio quando due condomini, con due raccomandate inviate nei mesi di agosto e settembre 2006, contestavano ai vicini (due coniugi) la realizzazione di un vano sulla porzione di corte scoperta di loro proprietà.
Tali comunicazioni non sortivano alcun effetto; di conseguenza i due condomini si rivolgevano al Tribunale chiedendo che fosse accertato che l'opera realizzata dai convenuti non rispettava le distanze legali sia dal muro perimetrale del fabbricato sia dall'adiacente corte scoperta di proprietà degli attori e, per l'effetto, che fosse ordinata la riduzione in pristino dello stato dei luoghi, con vittoria di spese e competenze del giudizio.
I convenuti si costituivano in giudizio, evidenziando di aver realizzato una veranda sul suolo di loro esclusiva proprietà.
A loro volta, sostenevano, tra l'altro, con domanda riconvenzionale, che gli attori avevano abusivamente innestato lo scarico della fecale a servizio del loro appartamento nella discesa pluviale posta lungo la facciata nord - ovest del fabbricato.
La responsabilità del condominio per gli odori nauseabondi dalla colonna di scarico
Di conseguenza pretendevano che gli attori fossero condannati all'eliminazione dell'innesto dello scarico fecale dalla condotta delle acque meteoriche.
Il Tribunale ha dato ragione agli attori confermando la violazione delle distanze con riferimento all'opera sopra detta.
Lo stesso giudice ha accolto, però, anche la domanda riconvenzionale avente ad oggetto l'eliminazione dell'innesto dello scarico fecale dalla condotta delle acque meteoriche dalla facciata nord-ovest del fabbricato. Gli attori sono stati condannati alla rimozione di tale innesto.
Secondo il Tribunale è indiscutibile l'illegittimità del detto innesto atteso che tale tubazione risultava originariamente destinata al solo carico delle acque meteoriche.
Importanza dei pluviali nel condominio e responsabilità dei condomini
A prescindere dal fatto che la copertura del fabbricato sia costituita da tetto a falda o da lastrico solare di proprietà esclusiva, l'esistenza delle gronde e dei pluviali rimane indispensabile per raccogliere e smaltire le acque piovane - poiché le stesse - convogliano le acque meteoriche dalla sommità dell'edificio fino a terra o a scarichi fognari e svolgono quindi una funzione che prescinde dal regime proprietario del terrazzo di copertura (Cass. civ., sez. II, 22/12/2014, n. 27154).
Partendo dal presupposto che i pluviali sono una parte comune ex articolo 1117 c.c., la decisione in commento ha ricordato che il condomino ha un potere - eventualmente concorrente con l'amministratore - di agire a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota sulle parti comuni (Cass. civ., Sez. Un., 18/4/2019, n. 10934; Cass. civ., sez. VI, 12/5/2021, n. 12626).
Tale principio è operante anche in relazione ai canali di scarico utilizzati in modo illecito dai partecipanti al condominio.
A tale proposito si ricorda che costituisce una modifica illegittima l'innesto di un tubo che scarica la condensa del condizionatore in un pluviale condominiale in quanto altera la destinazione del predetto bene comune che è quella (e solo quella) di scaricare le acque meteoriche (Trib. Padova 22 febbraio 2011, n. 352). Del resto tale modifica potrebbe pure violare eventuali norme contenute nei regolamenti comunali per l'uso della fognatura pubblica e degli scarichi idrici.
In quest'ottica risulta evidente come vada rimosso il tubo di scarico delle acque scure installato da alcuni condomini su un pluviale esterno in quanto altera l'originaria destinazione del bene comune e può dar luogo a eventi pregiudizievoli (Cass. civ., sez. VI, 14 settembre 2016, n. 17992).
È illegittimo pure collegare lavatrici e/o lavandini posti sul terrazzo a livello o lastrico di proprietà esclusiva alle colonne di scarico delle acque piovane: le acque con detersivi infatti non solo possono creare otturazioni frequenti in quanto non degrassate, ma sono anche inquinanti, se escluse dal sistema di trattamento della rete fognaria pubblica (e non si possono escludere quindi reati ambientali).
Naturalmente poi il singolo condomino non può rendere una parte comune sia pure temporaneamente inservibile e, quindi dannosa per l'altrui proprietà.
Così non è legittimo il comportamento del condomino dell'ultimo piano che, in occasione dei lavori nella sua proprietà esclusiva, inopinatamente interrompa un pluviale comune, con conseguenti infiltrazioni di acqua e danni nell'appartamento sottostante.
In tal caso il proprietario dell'ultimo piano deve essere condannato al risarcimento dei danni, dovendosi escludere che vi sia stata una lecita utilizzazione del bene comune (Cass. civ., sez. II, 06/05/2005, n. 9393).
