Le immissioni e propagazioni nocive provenienti dalla proprietà confinante rappresentano uno dei principali motivi di contenzioso tra vicini di casa e condòmini. Si pensi, ad esempio, ai rumori provenienti da locali notturni, bar, pub o alle esalazioni prodotte dai ristoranti, che, ove diventino insopportabili, possono condurre alla cessazione di ogni attività illecita.
Il codice civile prevede, all'art. 844 c.c., che le immissioni che superano la soglia della normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi e non giustificate dalle esigenze della produzione, attribuiscono a chi le subisce il diritto di chiederne la cessazione, oltre al risarcimento del danno subito.
La regola generale è che del danno cagionato a terzi dall'intollerabilità delle immissioni rumorose risponde il soggetto che le ha poste in essere. Il problema si pone, però, nel caso in cui le immissioni provengano da un immobile concesso in locazione: la responsabilità per i danni causati a terzi è del locatore o del conduttore?
L'interrogativo è stato oggetto di diverse pronunce giurisprudenziali e, di recente, ha interessato una vicenda sottoposta all'esame del Tribunale di Messina (sentenza n. 917 del 11 aprile 2024).
Immissioni sonore provenienti da immobile condotto in locazione: chi è responsabile? Fatto e decisione
Un condominio, in persona del amministratore p.t., citava in giudizio il proprietario di un immobile, posto nel fabbricato condominiale, concesso in locazione per l'esercizio di attività commerciale di bar e paninoteca, per sentirlo condannare al risarcimento dei danni non patrimoniali subiti a causa delle immissioni sonore provenienti dal locale, per effetto del superamento della soglia della normale tollerabilità accertato nel corso del procedimento per accertamento tecnico previamente esperito.
Il Condominio lamentava la violazione del regolamento condominiale per utilizzo improprio dell'immobile ed in particolare della previsione regolamentare contenente il divieto per i condomini e per gli inquilini di disturbare i vicini con schiamazzi o balli nonché apparecchi radio, televisori, fonografi e simili in modo assordante e fastidioso dalle ore 14 alle ore 16 nel periodo estivo nonché dopo le ore 22.
L'attore argomentava la lesione dei diritti costituzionalmente garantiti quali la salute, l'inviolabilità del domicilio e la tutela della famiglia, a causa delle succitate immissioni sonore nelle ore notturne.
Si costituiva in giudizio il proprietario dell'immobile il quale eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva, ascrivendo al conduttore la responsabilità delle immissioni sonore denunziate in virtù del contratto di locazione per attività di bar e paninoteca con espresso divieto di ogni mutamento di destinazione; rilevava, comunque, l'infondatezza nel merito delle domande di parte attrice, rievocando il provvedimento emesso nell'ambito del giudizio introdotto con ricorso ex art. 700 c.p.c., nel quale non era emersa la sua responsabilità - neanche concorrente - nella generazione delle immissioni sonore.
Deduceva, altresì, la carenza della prova del danno rimessa, peraltro, per la sua quantificazione, al Giudice.
Precisate le conclusioni, all'esito della discussione orale, il Tribunale ha rigettato la domanda proposta dal Condominio escludendo la responsabilità della produzione delle immissioni intollerabili in capo al convenuto proprietario dell'immobile, per due ordini di motivi:
- l'avvenuta locazione dell'immobile non integra la violazione della previsione regolamentare condominiale di divieto di disturbo dei vicini anche alla luce della clausola contenuta nel contratto di locazione comportante l'obbligo per il conduttore di non installare macchinari rumorosi eccedenti la normale tollerabilità;
- la conseguente mancanza di una specifica condotta dannosa ad opera del proprietario dell'immobile consente di escludere la sua responsabilità non solo quale autore ma anche quale coautore della generazione delle immissioni sonore, mancando la prova del concorso (ossia dell'apporto causale) del predetto con il conduttore alla realizzazione del fatto dannoso.
Considerazioni conclusive
La giurisprudenza ha spesso sostenuto che dei rumori intollerabili del conduttore non risponde il locatore.
In particolare, la Cassazione ha sostenuto, in un primo momento (Cass. sent. n. 233/1968) che il proprietario non risponde dei danni cagionati con immissioni dal locatario, per poi precisare (con successiva sentenza a Sezioni Unite, n. 2711 del 1969), in tema di legittimazione passiva, che il danneggiato può chiamare in giudizio oltre all'inquilino anche il proprietario-locatore dell'immobile il quale non risponde automaticamente dei danni essendo necessaria la sussistenza dell'elemento soggettivo della colpa e del nesso oggettivo di causalità tra la concessione dell'immobile al terzo ed i danni subiti dal fondo contiguo.
In applicazione di questo principio, la Corte ha poi affermato che "in materia di immissioni intollerabili, allorché le stesse originino da un immobile condotto in locazione, la responsabilità ex art. 2043 cod. civ. per i danni da esse derivanti può essere affermata nei confronti del proprietario, locatore dell'immobile, solo se il medesimo abbia concorso alla realizzazione del fatto dannoso, e non già per avere omesso di rivolgere al conduttore una formale diffida ad adottare gli interventi necessari ad impedire pregiudizi a carico di terzi" (Cass., Sez. III, Sentenza n. 11125 del 28/05/2015).
In altre parole, il solo fatto di essere il proprietario non è elemento sufficiente, neppure in astratto, a realizzare una responsabilità o una corresponsabilità in relazione al fatto addebitato, in quanto l'art. 2043 c.c. esige l'accertamento in concreto della colpa.
La colpa civile rilevante ai fini dell'art. 2043 c.c. può consistere tanto nella violazione di precetti giuridici, quanto nella violazione di regole di comune prudenza in base ai criteri di diligenza (quella del bonus pater familias, per l'uomo comune e quella dell'homo eiusdem generis et condicionis per l'imprenditore commerciale).
Per potere affermare, dunque, la sussistenza di una colpa aquiliana del proprietario dell'immobile, bisogna accertare in punto di fatto se questi, al momento in cui concedeva la locazione del proprio immobile, potesse o non potesse prevedere con l'ordinaria diligenza, alla luce di tutte le circostanze del caso concreto, che la società conduttrice avrebbe con ragionevole certezza arrecato danni a terzi, provocando immissioni intollerabili.
A tale conclusione la Cassazione è giunta con l'ordinanza n. 4908 del 1 marzo 2018 ove ha enunciato il seguente principio di diritto: "il proprietario d'un immobile concesso in locazione non risponde dei danni provocati dal conduttore in conseguenza di immissioni sonore intollerabili, a meno che non si accerti in concreto che, al momento della stipula del contratto di locazione, il proprietario avrebbe potuto prefigurarsi, impiegando la diligenza di cui all'art. 1176 c.c., che il conduttore avrebbe certamente recato danni a terzi con la propria attività".
La sentenza del Tribunale di Messina, in esame, si inserisce dunque nell'alveo dell'orientamento giurisprudenziale prevalente che esclude la responsabilità del proprietario- locatore dell'immobile per i rumori intollerabili del conduttore ad eccezione dei casi in cui sussista un apporto causale del primo alla realizzazione del fatto dannoso o dei casi in cui il proprietario avrebbe potuto prefigurarsi che il conduttore avrebbe con ragionevole certezza recato danni a terzi, provocando immissioni intollerabili.
Nella specie, è stata esclusa la responsabilità del proprietario- locatore dell'immobile in assenza di prova del suo concorso con il conduttore alla realizzazione delle immissioni rumorose, anche in virtù della previsione contenuta nel contratto di locazione di divieto per il conduttore dell'uso di macchinari rumorosi eccedenti la normale tollerabilità, a riprova dell'insussistenza di colpa in capo al proprietario-locatore.
