Il caso è trattato dal Tribunale di Roma, in secondo grado, a cui ha fatto seguito la decisione n. 14051 del 29 settembre 2022.
Palestra e spese dell'impianto di riscaldamento centralizzato: il primo grado di giudizio
Alcuni condomini impugnano davanti al Giudice di Pace la deliberazione dell'assemblea del condominio che aveva esonerato una palestra dalla partecipazione alla spesa di riscaldamento centralizzato, rilevandone la nullità o l'annullabilità.
Le premesse sono le seguenti:
- di essere proprietari di una unità immobiliare ubicata nel condominio convenuto;
- che era stata convocata un'assemblea per deliberare sulla "Ratifica spesa opere extra capitolato (rimozione amianto);
- Approvazione piano di riparto" per l'importo di euro 1.320,00; di aver ricevuto il verbale dell'assemblea in cui si era statuito che "l'assemblea all'unanimità delibera di applicare la tabella di proprietà per la ripartizione della rimozione di parte della canna fumaria, ad esclusione della palestra in quanto afferma che la canna fumaria costituisce proprietà comune dei soli proprietari degli appartamenti e non della palestra".
Le osservazioni degli attori si sostanziano in quanto segue: - l'illegittimità di questa delibera visto che:
- contraddiceva quanto statuito al punto 1) della medesima assemblea, nel punto in cui si era deciso che la suddivisione delle spese relative per la disostruzione della colonna di scarico della cucina e del taglio del vecchio tubo del riscaldamento, avvenisse "in base alla tabella di proprietà indistintamente da chi è allacciato perché in precedenza è sempre stato fatto così ed oggi cambiare potrebbe agevolare alcuni e analizzare altri";
- mancava ogni dimostrazione del fatto che l'unità immobiliare del condomino in questione non fosse comproprietaria della canna fumaria;
- in una precedente riunione assembleare l'assemblea aveva deliberato che "lo smaltimento della canna fumaria verrà fatto al momento della ristrutturazione del palazzo in quanto viene al momento usata dalla palestra che al momento dello smaltimento parteciperà alle spese".
Questa deliberazione evidenziava come la palestra avesse di fatto utilizzato la canna fumaria.
Si costituisce in giudizio il Condominio, rilevando il mancato espletamento della procedura di mediazione e, nel merito, l'infondatezza della opposizione di cui chiedeva il rigetto.
Con sentenza n. 4790/18, il Giudice di Pace di Roma rigetta la domanda attorea condannandoli alle spese del giudizio, nonché della mediazione, in quanto parte convenuta aveva dato prova che il regolamento di condominio, vigente all'epoca della delibera assembleare, escludeva i proprietari dei locali adibiti a palestra dalla contribuzione relativa all'impianto di riscaldamento e alla centrale termica.
Gli attori presentano appello contro questa decisione perché - non si era tenuto conto delle ragioni di equità manifestate dall'assemblea, che aveva ritenuto di dover ripartire la spesa su tutti i proprietari, indipendentemente da chi fosse allacciato alla colonna;
- era mancata la valutazione delle mutate delle condizioni di fatto dell'immobile, poiché, in origine, i locali della palestra non erano serviti dall'impianto centralizzato di riscaldamento perché si trattava di garages; solamente in epoca successiva, quando gli stessi erano stati trasformati in palestra, avevano iniziato ad usufruire del servizio di riscaldamento, provvedendo il proprietario al pagamento dei relativi oneri;
- non si era tenuto conto dell'obbligazione assunta dal proprietario della palestra che in una precedente assemblea aveva chiesto di mantenere in funzione l'impianto, a servizio anche della sua palestra, obbligandosi espressamente (laddove ce ne fosse stato bisogno) a partecipare alle spese di smaltimento in occasione della ristrutturazione del condominio.
Detto ciò, reiterano le domande espresse in primo grado.
Il Condominio, costituendosi, chiede il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza del giudice di prime cure.
La decisione di secondo grado
Il tribunale dà ragione agli appellanti.
In via preliminare, richiama la distinzione tra nullità e annullabilità della delibera assembleare riportando la recente decisione della Cassazione a Sezioni Unite.
È principio consolidato quello che ritiene "nulle" le delibere con oggetto impossibile in senso materiale o giuridico, quelle con contenuto illecito (ossia contrario a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume) ovvero che manca degli elementi essenziali; al di fuori di tali ipotesi, le delibere adottate in violazione di norme di legge o di regolamento sono, invece, "annullabili" e l'azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all'art. 1137 c.c. Inoltre, in tema di delibere di approvazione del riparto, si è osservato che "sono nulle le deliberazioni con le quali siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2 e 3, c.c. e che è sottratta al metodo maggioritario; sono, invece, annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137 c.c." (Cass. SS.UU. n. 9839/2021).
Premesso ciò, la fattispecie in esame ha deliberatamente disatteso i generali criteri normativi in materia di riparto delle spese condominiali, dando valore ad una valutazione positiva (inevitabilmente valevole anche per il futuro) sulla sussistenza dei presupposti che giustificherebbero l'esclusione da tale tipo di spese della palestra.
In questo modo nega in capo al proprietario dell'immobile oggi adibito a palestra, la qualità di comproprietario dell'impianto di riscaldamento centralizzato.
Ciò significa che questa deliberazione è affetta da un vizio di nullità, come tale rilevabile in ogni tempo.
È vero che inizialmente il regolamento condominiale rispondeva alla situazione di fatto dello stabile condominiale, nella parte in cui prevedeva l'esonero dei proprietari del garage dalla contribuzione alle spese sulle parti comuni (tra le quali è ricompreso l'impianto di riscaldamento) in quanto da esse non "serviti".
L'obbligo di contribuzione alle spese straordinarie
Nonostante ciò è incontestato il sopravvenuto mutamento della situazione di fatto che ha visto la modifica della destinazione d'uso del garage, oggi adibito a palestra, e l'allaccio di tale locale alla centrale di riscaldamento.
In questo non vale più il richiamo alla clausola del regolamento che esonera i proprietari del garage dalla contribuzione alle spese. La ultrattività del regolamento nella parte in cui dispone il predetto esonero potrebbe, in ipotesi, affermarsi se si dimostrasse la natura contrattuale del regolamento, ossia l'esistenza di una convenzione derogatoria dei normali criteri di riparto sottoscritta da tutti gli originari comproprietari e accettata dagli eventuali aventi causa nei singoli atti di acquisto o fatta oggetto di apposita trascrizione nei registri immobiliari ai fini della sua opponibilità.
Nel caso qui in esame la natura contrattuale del regolamento non è stata provata.
Ne deriva che le spese in oggetto non possono che essere sostenute da tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno ex art. 1123 c.c., ossia, in assenza di una specifica tabella riscaldamento, in base alla tabella di proprietà "A" che attribuisce alla palestra certi millesimi.
Si ricorda poi l'art. 1118, comma 3, c.c., il quale consente la rinunzia del condomino all'utilizzo degli impianti di riscaldamento o di condizionamento se non aggrava la spesa sostenuta dagli altri condomini e se contribuisce alle spese di conservazione e di manutenzione straordinaria (come quelle della delibera de qua) e messa a norma, salva diversa convenzione unanime.
Il locale adibito a palestra fruisce ancor'oggi del servizio di riscaldamento e non è stato operato alcun distacco.
Per tali ragioni, in accoglimento dell'appello il tribunale riforma la sentenza di primo grado nella parte in cui ha ritenuto che l'assemblea avesse correttamente escluso la palestra dalla ripartizione delle spese per l'eliminazione della canna fumaria.
