I condomini legittimamente distaccati dall'impianto di riscaldamento centralizzato sono esonerati dal pagamento delle spese di esercizio dell'impianto medesimo; rimangono, invece, obbligati a contribuire alle spese straordinarie e di conservazione qualora l'impianto conservi, dopo il distacco, la natura di bene di proprietà comune, con la possibilità per gli stessi condomini, in caso di ripensamento, di allacciare nuovamente la propria unità immobiliare all'impianto centralizzato.
A cambiare questi principi non servirebbe neppure una formale dichiarazione dei condomini distaccati di essere disinteressati al nuovo impianto e di non aver alcuna intenzione di riallacciarvisi in futuro, perché, come stabilisce il cit. art. 1118 c.c., "Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni".
Al contrario deve essere annullata la delibera condominiale che pone a carico del condomino la partecipazione alle spese straordinarie e di conservazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento nel caso in cui lo stesso si sia distaccato dall'impianto ma non abbia più la possibilità di un futuro riallaccio allo stesso per decisione del condominio.
In tale ipotesi l'impianto risulta di esclusivo servizio di taluni condomini e quindi di loro esclusiva appartenenza con la conseguenza che solo a loro carico possono essere poste le spese necessarie all'installazione, alla conservazione ed all'uso dello stesso (Cass. civ., sez. II, 10/05/2012, n. 7182).
Il fatto che tale riallaccio sia stato precluso ad opera dello stesso condominio fa venir meno la ragione essenziale del mantenimento della comunione sull'impianto e, quindi, impedisce al condominio di richiedere, a qualsiasi titolo, contributi ai distaccati.
E se il condomino per errore o per evitare liti con il condominio paga lo stesso le spese di riscaldamento? Può sempre recuperale? La questione è stata esaminata dalla Corte di Appello di Roma nella decisione n. 4635 del 5 luglio 2022.
Distacco dal riscaldamento e restituzione delle spese pagate e non dovute: la vicenda
L'appartamento di un condominio al piano quarto di un caseggiato non era più servito dall'impianto centrale del riscaldamento in quanto il condominio nel 2008 aveva deciso di tagliare le relative tubazioni all'altezza del piano terzo.
Tale drastica soluzione era dovuta al fatto che il ripristino del collegamento originario avrebbe avuto costi elevati e non sarebbe stato idoneo a ripristinarne la funzionalità dell'impianto centrale.
I condomini proprietari dell'appartamento "tagliato fuori" dal riscaldamento convenivano in giudizio il condominio, richiedendo la condanna del convenuto al ripristino del collegamento all'impianto centrale ed al rimborso dei contributi versati dal 2008 per la manutenzione dell'impianto stesso; in subordine, in caso di impossibilità od eccessiva onerosità del ripristino dell'impianto comune, gli attori pretendevano la condanna del condominio al risarcimento del danno per la diminuzione del valore del loro appartamento (indicato in 25.000,00) e l'accertamento del diritto all'esonero dall'obbligo di contribuire alla manutenzione dell'impianto stesso.
Riscaldamento condominiale, distacco, problemi e spese.
Il Tribunale respingeva le domande dei condomini, accertando, tra l'altro, che il condomino al piano quinto era stato esonerato dalla manutenzione dell'impianto centrale in base ad un autonomo accordo con il condominio; inoltre notava che le spese di manutenzione erano state approvate dall'assemblea con delibere mai impugnate dagli attori. Infine confermava che il ripristino del collegamento sarebbe stato oneroso e inutile.
I condomini non collegati all'impianto centrale si rivolgevano alla Corte di Appello deducendo che non potevano essere certo considerati comproprietari dell'impianto centrale atteso che l'interruzione del collegamento aveva avuto carattere definitivo ed irreversibile; inoltre non ritenevano corretto il ragionamento del Tribunale che riteneva vantaggioso l'impianto autonomo, escludendo la diminuzione del valore di mercato dell'unità immobiliare; al contrario i proprietari dell'appartamento facevano presente che interessati all'acquisto avrebbero potuto essere anche soggetti interessati ad avere un impianto centralizzato.
La decisione
La Corte di Appello ha notato che, a seguito del successivo taglio delle colonne verticali proprie dell'impianto comune, operato per decisione del condominio e non per iniziativa dei condomini, è venuto meno il vincolo di destinazione dell'impianto al servizio delle unità immobiliari dei condomini dei piani altri.
L'isolamento di tali appartamenti è risultato secondo quanto definitivamente accertato dal Tribunale sostanzialmente irreversibile (la domanda volta al ripristino del collegamento è stata, infatti, per questo motivo respinta e la relativa decisione non è stata gravata).
Dal momento del distacco con taglio dei tubi i proprietari dell'appartamento hanno smesso di essere comproprietari dell'impianto.
Tuttavia - come notano i giudici di secondo grado - i distaccati per volontà condominiale non possono ottenere la restituzione delle spese pagate ma non dovute, secondo quanto già definitivamente accertato dal tribunale (in assenza di gravame specifico sul punto): tali contributi infatti sono stati versati in ottemperanza a delibere assembleari non impugnate e, quindi, pienamente efficaci ai sensi dell'art.1137 c.c., comma 1, c.c. Escluso anche il risarcimento dei danni per mancanza di allegazione di valide prove.
