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È possibile dismettere un impianto centralizzato di riscaldamento a maggioranza dei condomini?

Con sentenza in disamina la Corte di Cassazione approfondisce alcuni aspetti afferenti la disciplima del'impianto centralizzato di riscaldamento
Avv. Nicola Frivoli Avv. Nicola Frivoli 

Con sentenza emessa in data 19 agosto 2022, n. 24976 la Corte di Cassazione, Sezione II, si è pronunciata su otto motivi di censura in virtù dell'azione intrapresa da un condomino (società) per l'impugnativa a delibera condominiale del 31 gennaio 1994, dinanzi al Tribunale di Milano, con la quale si era autorizzato il distacco dal Condominio dell'impianto centralizzato di riscaldamento e di acqua calda, ritenendo l'atto collettivo nullo e chiedendo la susseguente declaratoria di nullità e condannando il convenuto a porre in essere quanto necessario per il riallaccio al servizio centralizzato. Per dovizia di particolari, il Condominio faceva parte di un Supercondominio.

Tra l'altro, il regolamento del Condominio periferico, all'art. 6, comma ultimo, non consentiva la rinunzia ai servizi comuni; e lo stesso regolamento del Supercondominio o Condominio centrale, all'art. 25, ribadiva il divieto di distacco. La società-attrice, evidenziava che tale distacco non aveva comportato alcun risparmio.

Pertanto la delibera era affetta da nullità essendo in contrasto con le previsioni regolamentari che inibivano i condomini a rinunciare ai servizi comuni, in assenza di consenso all'unanimità, nonché per aver sottratto i beni comuni alla loro destinazione, rendendoli inservibili.

Rilevava, altresì, che il distacco era in contrasto col le esigenze di risparmio energetico, costituendo un danno alla salute.

Si costituiva il Condominio che resisteva alla domanda, evidenziando che l'impianto centralizzato, risalendo ad oltre trenta anni prima, era ormai obsoleto e logoro e necessitava di sempre più frequenti interventi di manutenzione che risultavano onerosi.

Ribadiva la legittimità della deliberazione e denunziava la nullità dell'art. 6 del regolamento condominiale e della clausola 25 del regolamento generale del Supercondominio, per contrarietà all'art. 1138, quarto comma, c.c. e di riflesso dell'art. 1122 c.c., ed invocava alla fattispecie l'applicabilità della previsione di cui alla l. n. 10/1991.

Il Tribunale adito, con sentenza del 24.1.2006, n. 812, accoglieva la domanda e dichiarava invalida la delibera impugnata, condannando il Condominio a porre in essere quanto necessario al riallaccio del servizio termico centralizzato nei termini di 120 giorni dalla pronuncia, con compensazione delle spese di lite.

Veniva proposto gravame da parte del convenuto-condominio innanzi alla Corte di Appello di Milano che si pronunciava con sentenza in data 08.07.2011, n. 2074, accogliendo l'appello e in totale riforma della pronuncia impugnata, rigettando le domande dell'attrice.

Detta Corte di merito osservava fondata l'eccezione sollevata dall'appellato-convenuto in ordine alla carenza di interesse dell'appellante-società, posto l'azione di nullità sarebbe potuta essere espletata da chiunque ne avesse interesse ad agire, con riferimento all'art. 100 c.p.c., perché parte attrice era divenuta proprietaria successivamente alla deliberazione (1997) allorché le modifiche deliberate erano state già attuate da anni, accettando l'immobile nello stato di fatto in cui si trovava, dolendosi del distacco a distanza di oltre cinque anni dal suo verificarsi.

Avverso la decisione del giudice del gravame, l'appellante proponeva ricorso in cassazione adducendo sei motivi di doglianza. Resisteva l'appellato. Con sentenza depositata dalla Suprema Corte in data 14.6.2016, n. 12235, venivano accolti i primi tre motivi del ricorso e dichiarava inammissibili i restanti motivi, all'esito la sentenza impugnata veniva cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d'appello di Milano, anche per la regolamentazione delle spese di lite. In particolare la pronuncia rilevava, in ordine alla legittimazione dell'attrice a far valere la nullità della deliberazione impugnata, che la valutazione compiuta dalla Corte territoriale in merito all'affermata carenza di interesse in concreto ad agire appariva connotata da illogicità e incoerenza.

Con citazione notificata il 9.9.20016, la società-condomina riassumeva il giudizio davanti alla Corte d'appello di Milano, chiedendo che fosse respinto l'appello proposto dal Condominio e che, in accoglimento dello spiegato appello incidentale, in parziale riforma della sentenza di prime cure, detto Condominio fosse condannato alla refusione delle spese del giudizi del primo grado e tutti i successivi gradi del giudizio nonché alla restituzione delle somme percepite in esecuzione della sentenza d'appello.

Si costituiva nel giudizio il Condominio, il quale contestava la infondatezza delle deduzioni avverse e chiedeva che l'appello proposto fosse accolto. La Corte di appello di Milano con sentenza n. 2347/2017 del 30 maggio 2017, in parziale accoglimento dell'appello spiegato e in parziale riforma della pronuncia di prime cure, rigettava la domanda di riallaccio al servizio di riscaldamento e di acqua calda centralizzati e confermava per il resto la pronuncia impugnata, compensando tra le parti le spese del primo giudizio d'appello, del giudizio di cassazione e del giudizio di rinvio e condannando il Condominio alla restituzione delle somme ricevute in esecuzione della prima sentenza di appello.

A sostegno dell'adottata pronuncia la Corte di merito rilevava:

  • che, secondo il consolidato orientamento della Corte di legittimità, il condomino poteva legittimamente rinunziare all'uso del riscaldamento comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione degli altri condomini e, fermo il suo obbligo di pagamento delle spese per conservazione dell'impianto;
  • che se vi fosse stata delibera di diniego all'autorizzazione al distacco, sarebbe stata considerata nulla;
  • che il regolamento condominiale anche se contrattuale non avrebbe potuto derogare alle disposizioni richiamate dall'art. 1138, quarto comma, c.c., non potendo menomare i diritti dei condomini che derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni;
  • che l'ordinamento privilegiava il preminente interesse generale rappresentato dal risparmio energetico;
  • che si riscontrava un profilo di nullità della delibera avente ad oggetto, ossia il distacco degli impianti singoli da quello centralizzato e la creazione di impianti autonomi, che, tra l'altro, non rientrava tra le competenze dell'assemblea, e la nullità che, pur non essendo stata dedotta dalla parte era rilevabile d'ufficio;
  • con susseguente compensazione delle spese di lite vista la complessità delle questioni affrontate.

Avverso la sentenza adottata all'esito del giudizio di rinvio proponeva ricorso per cassazione, articolato in otto motivi, da parte della società-condomina, Resisteva con controricorso, proponendo a sua volta, ricorso incidentale, affidato a due motivi da parte dell'intimato condominio. Ha ulteriormente resistito controricorso al ricorso incidentale la società ridetta.

Rimessione in termini

Veniva accolta l'istanza di rimessione in termini ex art. 184 bis c.p.c. al fine del deposito dell'originale del ricorso, della copia autentica delle sentenza impugnata e delle due istanze di trasmissione dei fascicoli d'ufficio in originale, vistate dalla Corte territoriale, nonché dei quattro fascicoli di parte relativi ai procedimenti svolti nei precedenti gradi del giudizio, poiché la ricorrente dava contezza, in via documentale, delle ragioni ostative al deposito dei detti documenti nel termine di venti giorni dalla notifica del ricorso introduttivo del giudizio.

I motivi del ricorso

Con il primo motivo, il ricorrente denunciava ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione dei principi generali regolanti gli effetti di una delibera condominiale dichiarata nulla nonché difetto di motivazione all'art. 24 Cost., per avere al Corte di merito omesso di trarne la necessaria e doverosa conseguenza, non condannando il Condominio-resistente.

Con il secondo motivo la ricorrente denunciava ai sensi dell'art. 360, comma 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione di diritti costituzionalmente protetti e segnatamente dell'art. 32 Cost., per avere la Corte distrettuale disatteso il diritto fondamentale alla salute.

Con il terzo motivo la ricorrente contestava ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell'art. 1372 c.c. e dell'art. 1138 c..c, per avere la Corte di merito erroneamente ritenuto che il regolamento condominiale di origine contrattuale potesse essere validamente modificato con il voto di alcuni soltanto dei condomini.

Con il quarto motivo la ricorrente prospettava, ai sensi dell'art. 360, primo comma, c.c.. la violazione delle disposizioni di cui alla legge n. 10/1991, per avere la Corte d'appello dichiarato la nullità della delibera impugnata, seppure per motivi diversi da quelli addotti dalla ricorrente.

Con il quinto motivo afferisce, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., alla violazione e falsa applicazione delle disposizioni regionali e comunitarie in materia di riscaldamento, per avere la Corte distrettuale sancito l'esistenza di un diritto al distacco, in realtà inesistente.

Con il sesto motivo la ricorrente denunciava, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., della violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 e 2279 c.c., per avere la Corte d'appello deciso sulla base di erronee presunzioni e in assenza di prove, non fornite dal Condominio

Con il settimo motivo ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell'art. 118 disp. att. c.p.c., per avere la Corte di merito negato la condanna al riallaccio, non indicando le ragioni giuridiche della decisione, né le norme di legge e i principi applicati, attraverso una motivazione solo apparente.

Con l'ottavo motivo la ricorrente contestava, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c. la violazione e falsa applicazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. per avere la Corte d'appello disposto l'integrale compensazione delle spese di tutti i gradi del giudizio sulla base di una motivazione incongrua.

Motivi ricorso incidentale

Preliminarmente è destituita di fondamento l'eccezione pregiudiziale sollevata dalla ricorrente, secondo cui il ricorso incidentale sarebbe inammissibile per difetto di un'apposita procura, limitandosi la procura in calce al controricorso ad autorizzare i difensori incaricati a resistere a ricorso principale, ma non a proporre ricorso incidentale.

Con il primo motivo del ricordo incidentale il controricorrente denunciava, ai sensi dell'art. 360, primo coma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell'art. 118 disp. att. c.c., per avere la Corte di merito dichiarato la nullità della delibera del 31 gennaio 1994, senza indicare le ragioni giuridiche della decisione, né le norme di legge e i principi di diritto applicati, sulla scorta di una motivazione solo apparente.

Impianto centralizzato di riscaldamento: un caso particolare

Con il secondo motivo del ricorso incidentale il contro ricorrente lamentava, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 9 e 92 c.p.c., per avere la Corte territoriale disposto la compensazione delle spese di tutti i gradi di giudizio, in modo illogico, contraddittorio e non motivato.

La Corte di legittimità poneva l'accento sul primo motivo del ricorso incidentale attesa la sua proprietà logica rispetto ai motivi del ricorso principale e al residuo motivo del ricorso incidentale. Detto motivo veniva dichiarato infondato.

Non è possibile la dismissione dell'impianto centralizzato di riscaldamento a maggioranza dei condomini

Da quanto emerge dalla ricostruzione fattuale in atti, l'assemblea straordinaria del 31.1.1994, con il voto dei soli condomini presenti (pari a 15 su un totale di 21) è stato disposto di procedere al distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento e acqua calda, con invito rivolto a tutti i condomini che non ne disponessero a dotarsi, con la massima sollecitudine, dell'impianto autonomo.

Conseguentemente la delibera ha deciso la dismissione dell'impianto di riscaldamento centralizzato in favore di impianti unifamiliari, ma non ha statuito che si dovessero intraprendere concretamente i lavori di modificazione dell'impianto.

In particolare, nulla si è stabilito circa il progetto di realizzazione delle opere previste dall'art. 28, primo comma, l. n. 10/1991 (norma successivamente abrogata dall'art. 17, terzo comma, d.lgs 48/2020), secondo cui il proprietario dell'edificio o chi ne ha titolo, deve depositare in comune, in doppia copia, insieme alla denuncia dell'inizio dei lavori relativi alle opere di cui agli artt. 25 e 26, il progetto delle opere stesse corredate da una relazione tecnica sottoscritta dal progettista o dai progettisti, che ne attesti la rispondenza alle prescrizioni della presente legge. Oltre ché nulla si è osservato con riferimento ad altra normativa sul punto.

Gli ermellini rilevavano che la Corte d'appello dichiarava nullità della delibera impugnata, nella parte in in cui disponeva, maggioranza dei condomini (749,28 millesimi, 15 su 21) il distacco di tutte le unità immobiliare dall'impianto di riscaldamento e acqua calda centralizzato confermando sul punto, la sentenza di primo grado, ma ha disatteso la correlata domanda del condomino ricorrente, volta ad ottenere la condanna del Condominio al riallaccio a tale impianto, nel frattempo dismesso, ripristinando lo status quo ante.

Dunque, a conferma della declaratoria di nullità la sentenza del gravame evidenziato che il distacco non rientrerebbe nelle competenza dei dell'assemblea; ad ogni buon conto, sarebbe facoltà di ciascun condomino provvedere al distacco del proprio impianto da quello centralizzato, non ostando a ciò una clausola impeditiva del regolamento condominiale (art. 6 regolamento contrattuale, ripreso dall'art. 25 del regolamento centrale del Supercondominio), ma la dismissione dall'impianto centralizzato non potrebbe essere imposta dall'assembla, a maggioranza, per tutti i condomini.

Tra l'altro, nel caso ci trovassimo di fronte ad una delibera che dispone la trasformazione e sostituzione -allo scopo di garantire il risparmio energetico e la tutela ambientale- dell'impianto centralizzato in impianti autonomi, limitandosi in essa, invece, a disporre il mero profilo soppressivo o abdicativo dell'impianto e rimettendo ai singoli condomini la facoltà di dotarsi di impianti autonomi, in base alle loro scelte e senza alcuna previa indicazione.

In buona sostanza, il Condominio proprietario di tutte le parti comuni dell'intero edificio, compreso l'impianto di riscaldamento centralizzato, a dover eseguire e depositare in Comune il progetto di trasformazione dello stesso, con indicazione di tutte le opere necessarie al contenimento del consumo energetico dell'intero edificio, corredate dalla richiesta relazione tecnica attestante la rispondenza della trasformazione alle prescrizioni di legge, oppure se tale previsione non fosse stata precisata in delibera, rimettere il tutto ad una fase successiva.

Nella specie in disamina, è stato ottemperato a quanto previsto dall'art. 8, lett. g) l. n. 10/1991, (che consente la trasformazione degli impianti centralizzati in unifamiliari a gas), ma in aggiunta ciascun condomino è stato, altresì, autorizzato a provvedere autonomamente ad installare l'impianto ritenuto più opportuno, senza alcun vincolo o indirizzo sui termini di detta conversione.

Pertanto, la Cassazione ha confermato la nullità della delibera, essendo stata adottata a maggioranza in violazione alla legge; infatti non è stato osservato quanto richiedeva la normativa di cui alla legge n. 10/1991, perché potesse non essere assunta all'unanimità in deroga agli artt. 1120 e 1136 c.c. (Cass. civ. sez. II, sent. 11 maggio 2006, n. 10871; Cass. civ. sez. II, sent. 18 agosto 2005, n. 16980; Cass. civ. sez. II, sent. 26 maggio 1999, n. 5117).

La Suprema Corte riteneva, invece, che il primo motivo di censura del ricorso principale fosse fondato e tutti gli altri motivi assorbiti, sia del detto ricorso principale che del ricorso incidentale.

Violazione del principio di solidarietà

Gli ermellini rilevavano che la Corte di merito riteneva che l'eventuale riallaccio avrebbe interessato la posizione dei soggetti terzi - ossia del Condominio centrale - ed avrebbe violato un principio di solidarietà sociale in quanto avrebbe imposto agli altri condomini di ricostruire un impianto centralizzato ormai in disuso da più decenni.

Infatti, la declaratoria di nullità segue la piena legittimità della pretesa del condòmino al ripristino dell'impianto di riscaldamento centralizzato, soppresso dall'assemblea dei condòmini con la delibera dichiarata nulla.

E ciò perché non può essere considerata l'onerosità per altri condòmini nel frattempo dotatasi di impianti autonomi unifamiliari, della realizzazione delle opere necessarie a tale ripristino, o l'eventuale possibilità per il condomino di ottenere, a titolo di risarcimento del danno, il ristoro del costo necessario alla realizzazione di un impianto di riscaldamento autonomo.

Il principio di solidarietà condominiale implica il contemperamento dei vari interessi, non si attaglia alla presente fattispecie, essendo stato richiamato dalla giurisprudenza di legittimità in ambito del tutto particolare, ossia a tutela della pretesa delle persone disabili all'eliminazione delle barriere architettoniche, ove sia in gioco un diritto fondamentale, da parte di costoro hanno diritto all'accessibilità dell'edificio (Cass. civ. sez. II, sent. 28 marzo 2017, n. 7938; Cass civ. sez. VI-II, ord. 9 marzo 2017, n. 6129; Cass. civ. sez. II, 25 ottobre 2012, n. 18334).

In conclusione, è stato rigettato il primo motivo del ricorso incidentale, accolto il primo motivo del ricorso principale, dichiarando assorbiti i rimanenti motivi del ricorso principale e del ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia la causa alla Corte d'appello di Milano, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

Sentenza
Scarica Cass. 19 agosto 2022 n. 24976

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