Il caso è esaminato dal Tribunale Milano sez. XIII, 29 settembre 2022, (ud. 29/09/2022, dep. 29/09/2022), n. 7554.
Si tratta di locazione commerciale di un capannone dove il conduttore lamenta gravi vizi e danni a fronte dei quali domanda la riduzione dei canoni.
Locazione di capannone e danni al conduttore. La vicenda
Il giudizio è stato preceduto da apposito accertamento tecnico preventivo (ATP).
Il Giudice rileva che non è contestato tra le parti, soprattutto alla luce delle risultanze delle attività peritali svolte nel procedimento per ATP, che le problematiche emerse nell'immobile locato angolo nord-est della parete che confina con il cortile retrostante siano da ricondurre alla proprietà del terzo.
Così si legge nella perizia: "La causa delle infiltrazioni è da individuarsi in umidità di risalita e in umidità proveniente dall'aiuola a contatto con il muro a nord-est a causa della carenza di un funzionale manto di impermeabilizzazione".
Deve pertanto escludersi la responsabilità del locatore per vizi ai sensi di cui all'art. 1578 cc, i quali devono necessariamente incidere sulla struttura stessa del bene immobile.
Dalla giurisprudenza di legittimità emerge inequivocabile la diversità dei rimedi che l'ordinamento appresta al conduttore, a seconda che il vizio attenga alla cosa locata o si tratti di guasti della stessa.
I vizi della cosa locata
I vizi della cosa locata (art. 1578 c.c.), incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione (art. 1581 c.c.).
Tali vizi alterano l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa locata, ed i rimedi previsti sono solo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, restando esclusa l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento, non potendosi configurare in presenza di tali vizi intrinsechi e strutturali un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ex art. 1575 c.c. (Cass. 4 agosto 1994, n. 7260; Cass. 18 aprile 2001, n. 5682).
Guasti e deterioramenti della cosa locata
Invece, guasti o deterioramenti della cosa locata, dovuti alla naturale usura, effetto del tempo, o ad accadimenti accidentali, che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene, possono rilevare rispetto all'obbligo di manutenzione, posto dalla legge a carico del locatore, quale proiezione nel tempo dell'obbligo di consegna in buono stato di manutenzione (art. 1575 c.c.), e rispetto all'obbligo di riparazione ex art. 1576 c.c., l'inosservanza dei quali determina l'inadempimento contrattuale (Cass. 21 novembre 2011, n. 24459; Cass. 15 maggio 2007, n.11198).
Con la conseguenza che, mentre nelle domande ex artt. 1575 - 1576 c.c. alla allegazione dell'inadempimento si accompagna naturalmente la domanda di risarcimento del danno, la domanda di danni ex art. 1578 c.c., comma 2 per vizi della cosa, oltre a non essere configurabile autonomamente da quella di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo, è ancora meno configurabile in caso di vizi della cosa sopravvenuti, non potendosi parlare per questi di conoscenza degli stessi o di colpevole ignoranza al momento della consegna.
A ciò si aggiunga che dopo che l'immobile è stato consegnato alla conduttrice all'inizio del rapporto, esso è stato fatto oggetto di una consistente ristrutturazione interna a cura della conduttrice, che ha pertanto potuto verificare la condizione strutturale di pareti, pavimenti, coperture ed impianti senza mai sollevare alcuna contestazione in merito allo stato dei medesimi.
Responsabilità del locatore
Esclusa, dunque, l'applicabilità della disciplina contenuta nell'articolo 1578 c.c., osserva il Tribunale che, in tema di danni prodotti dalla struttura originaria della cosa, poiché il proprietario locatore ha l'obbligo di consegnare al conduttore la res locata in buono stato di manutenzione e di conservazione in condizioni che la rendano idonea all'uso convenuto (ex art.1575 c.c. nn. 1 e 2 c.c.), grava su di lui una presunzione di responsabilità che può essere vinta mediane la prova dell'imputabilità dell'evento al caso fortuito ovvero al fatto illecito del terzo (cfr. Cass. n. 10389/2005).
Ora, le indagini peritali dell'ATP hanno consentito di accertare che le cause delle problematiche dell'interno dell'immobile locato, sulla parete nord-est confinante con il cortile di proprietà di (omissis) sono da ricondursi all'accumulo e al ristagno di acqua nel terreno dell'aiuola che costeggia il muro di confine; che l'umidità presente nel suolo, che provoca la risalita all'interno della parete, ha origine dalla presenza di acqua nel terreno accentuata, oltre che dalle piogge, da un non adeguato smaltimento delle acque meteoriche.
Inoltre, la configurazione del terreno a ridosso del muro può determinare il convogliamento ed il ristagno delle acque alla base dello stesso.
Sulla scorta delle conclusioni raggiunte dal prefato consulente, le quali appaiono pienamente condivisibili, in quanto adeguatamente argomentate e immuni da vizi logici e di metodo, deve escludersi la responsabilità della proprietaria locatrice in relazione ai danni lamentati dall'attrice.
Invero, le infiltrazioni che hanno interessato l'immobile condotto in locazione non sono vizi strutturali, ma sono da ricondurre alla umidità di risalita ed alla umidità proveniente dall'aiuola a contatto con il muro a nord-est a causa della carenza di un funzionale manto di impermeabilizzazione e non invece ad alterazioni attinenti allo stato di conservazione e di manutenzione del bene locato.
La locatrice è perciò riuscita a fornire la prova liberatoria su di lei gravante, ovvero quella della imputabilità dei danni per cui è causa al fatto del terzo. Per le ragioni esposte, la pretesa risarcitoria avanzata dalla conduttrice è inevitabilmente destinata al rigetto, ferma restando la sua autonoma legittimazione ad esperire l'azione di responsabilità nei confronti dell'autore del danno, ai sensi dell'art. 1585,2 comma, c.c. (cfr., ex multis, Cass. 17881/11; Cass. n. 12220/03; Cass. n. 5859/82).
Come noto, infatti, l'art. 1585, comma 2, c.c., attribuisce al conduttore la legittimazione ad agire contro i terzi che arrechino pregiudizio al godimento dell'immobile (cosiddetta molestia di fatto), e tale legittimazione non riguarda soltanto i danni causati agli arredi o mobili di proprietà del conduttore, ma si estende a tutto ciò che sia oggetto del godimento stesso, e quindi anche alle strutture murarie dell'appartamento che siano state danneggiate dal fatto illecito del terzo, dovendosi invece escludere la configurabilità di una responsabilità e di un obbligo di garanzia del locatore per gli stessi fatti (Sul tema fra tante si segnala Cass., 24.11.2005 n. 24805).
