In un edificio capita spesso che dei muri si trovino "controterra". Ciò significa che una parte della struttura, orizzontale o verticale, si trova a diretto contatto con il terreno e il suolo.
Una situazione che si verifica soprattutto in presenza di locali interrati o seminterrati, che ospitano ambienti anche molto utilizzati quali, a titolo esemplificativo, garage, cantine, taverne, sale hobby e così via.
La posizione controterra di questi muri espone tali locali a una serie di rischi dovuti, in particolare, al fenomeno fisico della cosiddetta capillarità. La presenza massiccia d'acqua che impregna il suolo, vuoi di derivazione piovana che di falda, contribuisce alla c.d. umidità di risalita.
In sostanza, le opere murarie a diretto contatto con il terreno sono assai soggette all'ingresso ed alla diffusione dell'umidità per capillarità, favorita dai materiali di costruzione e anche dalla presenza di sali disciolti nell'acqua e dalla temperatura del suolo.
Si tratta di un fenomeno fisico che si presenta spesso in caso di murature a diretto contatto con il terreno, le quali sono particolarmente inclini alla penetrazione dell'umidità per "capillarità", favorita sia dalla porosità dei materiali di costruzione, che dalla presenza di sali disciolti in acqua e dalle problematiche legati alla dispersione del calore in questi ambienti.
La conseguenza è la facile emersione di muffe, condensa, salnitro e macchie d'umidità sui muri, problematiche di integrità strutturale, nonché una generale perdita di vivibilità e malsanità dell'ambiente controterra, soprattutto qualora questo pecchi di una scarsa o insufficiente impermeabilizzazione e protezione termica, poiché in tal caso all'acqua viene assicurato un passaggio preferenziale.
Impermeabilizzazione muri controterra, le opere
Per contrastare questo fenomeno e garantire la corretta conservazione di questi ambienti, risultano fondamentali gli interventi c.d. di impermeabilizzazione di mura e fondamenti controterra i quali, attraverso l'utilizzo di prodotti adeguati e specifici, consentono di isolarli e garantirne la funzionalità nel tempo
Nella scelta del tipo di trattamento o del tipo di intervento da effettuare, vengono valutati dai tecnici tutta una serie di fattori tra cui la presenza o meno di falde acquifere, il livello massimo delle stesse e la natura del terreno, poiché non tutti i materiali sono idonei a resistere a una presenza d'acqua costante e i terreni possono anche avere una diversa capacità drenante e una differente compattezza e permeabilità.
In relazione alle necessità degli ambienti, dunque, potrebbero risultare sufficienti interventi più semplici oppure rendersene necessari altri particolarmente invasivi, che potrebbero richiedere anche l'effettuazione di scavi.
In generale, si distingue tra interventi di impermeabilizzazione interni ed esterni dei muri controterra: ciò che cambia nei due casi è l'area su cui si interviene che può essere o meno quella direttamente a contatto con il terreno.
Le diverse tecniche di impermeabilizzazione non si differenziano tra loro per l'efficacia, bensì per il grado di invasività e per i costi, nonché per il fatto che alcune tecniche risultano più appropriate in relazione a determinati assetti murari.
Le tecniche interne, ad esempio, sono utilizzate spesso qualora l'interramento sia ridotto, mentre quelle esterne in caso di interramento profondo oppure qualora le infiltrazioni siano davvero eccessive.
Rifacimento muri interni balconi
Nel dettaglio, si parla di impermeabilizzazione esterna qualora si intervenga direttamente sulle mura controterra, dunque a stretto contatto con il suolo: in tal caso, si agisce normalmente con l'applicazione di lastre protettive isolanti che fungono da barriera fisica tra il muro e il terreno.
Si tratta di un'opera che, tuttavia, richiede lo scavo del terreno a contatto con il muro e dunque risulta particolarmente invasiva.
L'intervento di impermeabilizzazione interna, invece, agisce direttamente sulle mura che danno sui locali e consiste nell'applicazione di guaine, membrane, pannelli isolanti o altri materiali equivalenti e nell'applicazione sulla parete di un intonaco ad hoc da realizzare con materiali idrorepellenti, ideali per l'impermeabilizzazione, resistenti agli agenti chimici e spesso realizzati in materiale ecosostenibile.
Indubbiamente, questo intervento è caratterizzato da minore lavorazione e minore invasività, tuttavia, di fatto, non risolve il problema esterno in quanto il muro continuerà esternamente a restare a contatto con il terreno. A lungo andare, questa tecnica potrebbe risultare inadeguata, mentre con l'impermeabilizzazione esterna nella maggior parte dei casi garantisce un risultato definitivo.
Impermeabilizzazione muri controterra, ripartizione spese: paga il proprietario o il locatore?
Qualora si rendesse necessario, in un ambiente concesso in locazione, provvedere agli interventi di impermeabilizzazione dei muri controterra, come funziona la ripartizione delle spese? Come noto, l'art. 1576 c.c. afferma che spetta al locatore eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Tale disposizione è completata dalla previsione di cui all'art. 9 della Legge n. 392/1978 che disciplina la ripartizione delle spese tra locatore e conduttore in tema di immobili abitativi.
Il conduttore, dunque, è tenuto all'ordinaria manutenzione dell'immobile ovvero deve prendersene cura effettuando quelle piccole riparazioni che si rendono necessarie a seguito del deterioramento provocato dall'uso quotidiano. Diversi, invece, gli oneri gravanti sul proprietario dell'appartamento che dovrà provvedere alle spese qualificate di manutenzione straordinaria.
Condominio orizzontale e muri perimetrali esterni
Il Testo Unico Edilizia (d.P.R. n. 380/2001), all'art. 3, definisce gli "interventi di manutenzione straordinaria" come quelle opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitarie tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d'uso implicanti incremento del carico urbanistico.
Dunque, devono ritenersi rientrare in questa categoria anche opere interne come quelle di risanamento a seguito di infiltrazioni d'acqua/umidità oppure opere esterne come quelle volte all'impermeabilizzazione per evitare danni provocati dall'umidità di risalita.
Pertanto, le spese per provvedere a simili interventi restano a carico del proprietario del bene concesso in locazione, a meno che i problemi di umidità di risalita non siano imputabili direttamente al singolo inquilino, come nel caso in cui le problematiche siano derivate da lavori da lui compiuti che possono aver causato il danno.
Il conduttore, infatti, ex art. 1587 c.c. ha l'obbligo di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi del bene per l'uso determinato nel contrato. La stessa giurisprudenza sottolinea che il locatario "risponde dei danni tutti alla cosa, ove non provi lui stesso la non imputabilità dei medesimi, complessivamente considerati" (cfr Cass. n. 2619/2014).
Il locatario è tenuto a restituire la cosa nello stato in cui si trovava all'inizio del rapporto o, in mancanza di prova su tale stato, in buono stato. Dunque, grava su di lui l'onere di provare la propria assenza di colpa, trattandosi di obbligazione contrattuale (cfr. Cass. n. 22272/2012).
