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Il riconoscimento dei vizi da parte del costruttore

Estensione dell'art. 1667 c.c. ai gravi vizi e difetti
Avv. Caterina Tosatti Avv. Caterina Tosatti 

Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 1430 del 17 febbraio 2022, ci permette di esaminare nuovamente i termini di prescrizione e decadenza delle azioni per la garanzia contro i vizi o i gravi difetti o la rovina di edificio di cui rispettivamente agli artt. 1667 e 1669 c.c., con riferimento, in particolare, all'unico evento in grado di eliminare l'obbligo di denuncia degli stessi, cioè il riconoscimento dei vizi da parte dell'appaltatore o del costruttore.

Il riconoscimento dei vizi da parte del costruttore: La pronuncia

Un Condominio, dopo aver esperito un Accertamento Tecnico Preventivo (ATP) nel 2013, cita, nell'anno 2018, la Alfa S.r.l., costruttrice dello stabile e venditrice delle unità immobiliari al suo interno, allo scopo di vederne accertata la responsabilità ex art. 1669 c.c. per i gravi difetti riscontrati agli impianti termotecnici dell'edificio.

In particolare, l'ATP aveva riscontrato, confermando gli assunti attorei, in particolare la perizia di parte depositata dal Condominio:

  • la mancata produzione del collaudo definitivo estivo ed invernale degli impianti
  • la difformità della denuncia dell'impianto termico depositata presso l'INAIL rispetto all'impianto effettivamente realizzato
  • l'assenza, sulla documentazione contenente i disegni "as built", dei riferimenti ai certificati di omologazione dei dispositivi di sicurezza installati e la difformità dei disegni "as built" all'opera realizzata
  • la difformità della relazione tecnica allegata alla SCIA rispetto al progetto di prevenzione incendi vigente ed alle norme in materia, nonché la carenza di una serie di documenti che avrebbero dovuto essere firmati dal professionista incaricato dell'asseverazione della conformità alla normativa antincendio
  • la realizzazione del locale della centrale termica in totale difformità al disposto del D.M. 12 aprile 1996 ed al progetto di prevenzione incendi vigente e approvato dal Comando dei VVF
  • l'assenza delle cc.dd. valvole a clapet sui condotti fumari dei bruciatori del sistema di scarico dei gas combusti, con ristagno di condensa all'interno della camera fumi e formazione di incrostazioni di calcare
  • l'installazione difforme dei dispositivi di sicurezza e controllo del modulo termico rispetto a quanto previsto dal D.M. 1° dicembre 1975
  • la realizzazione con spessori inferiori ai valori minimi di cui alla Tabella 1 del D.P.R. 412/1993 della coibentazione termica delle tubazioni installate a vista in tutti gli impianti di riscaldamento, raffrescamento e produzione di acqua calda sanitaria
  • l'inadeguatezza del sistema di riciclo dell'acqua calda sanitaria e la sua incapacità a garantire tempi di erogazione dell'acqua calda sanitaria conformi alla norma UNI 9182
  • la realizzazione in modo precario dell'impianto solare termico, con componenti non adeguati ed in difformità alle norme di buona tecnica, con perdite di fluido termovettore
  • l'assenza dei requisiti minimi di resistenza al fuoco nella struttura antincendio dell'autorimessa, per come previsti dal progetto di prevenzione incendi approvato

Il Condominio, ottenuto questo accertamento, cita non solo la Alfa Srl, ma anche la Beta Srl, quale manutentrice degli impianti, la Gamma Sas, quale terzo responsabile degli impianti, l'Arch.

Tizio, quale Direttore dei Lavori (di ristrutturazione dell'immobile e, quindi, degli impianti de quibus), l'Ing.

Caio, professionista incaricato dell'asseverazione della conformità alla normativa antincendio e l'Arch. Sempronio, progettista.

Per tutti costoro il Condominio ritiene sussistere una responsabilità solidale per i gravi difetti riscontrati negli impianti termotecnici realizzati per la Alfa Srl e ne chiede conseguentemente la condanna in solido o secondo le rispettive quote di responsabilità che il Giudice riterrà di ascrivere a ciascuno dei diversi soggetti.

Il danno quantificato dal Condominio nella propria domanda ammonterebbe ad €. 168.104,25.

Ciò che qui ci interessa maggiormente è l'eccezione di decadenza e prescrizione avanzata dalla Alfa Srl, costituitasi in giudizio; la stessa afferma che il Condominio, atteso l'esito dell'ATP del 2013, da considerare come denunzia ai sensi dell'art. 1669 c.c., 1° comma, sarebbe stato tardivo nel proporre l'azione di cui al 2° comma della stessa norma, che si prescrive in 1 anno dalla denunzia - mentre invece l'azione intrapresa dal Condominio venne avviata nel 2018, quindi ben 5 anni dopo l'ATP.

La Beta Srl, manutentrice e la Gamma Sas, terzo responsabile, si costituiscono chiedendo il rigetto della domanda sulla scorta delle considerazioni per cui la prima era un mero manutentore e non poteva accorgersi di vizi/difetti riscontrati in ATP né tantomeno eliminarli, mentre la seconda, nel suo ruolo, non era responsabile di vizi che peraltro preesistevano all'inizio del suo rapporto con il Condominio, salvi i soli profili amministrativi ex D.P.R. 412/1993.

L'Arch. Tizio, Direttore dei Lavori, si costituisce affermando di non avere responsabilità, mentre l'Ing. Caio e l'Arch. Sempronio rimangono contumaci.

Il Tribunale accoglie la domanda del Condominio, circoscrivendone l'ambito in ragione dei difetti riconducibili all'art. 1669 c.c. e quelli invece inquadrati come mere difformità, liquidando al Condominio la somma di € 127.744,00 oltre IVA e rivalutazione ed interessi legali, da sostenere dalla Alfa Srl e dall'Arch. Tizio in ragione rispettivamente del 70% e del 30%.

Il riconoscimento dei vizi da parte dell'appaltatore… e del costruttore

Il Tribunale rigetta l'eccezione di prescrizione e decadenza formulata dalla Alfa Srl.

Apprendiamo infatti che, nel 2009, la Alfa Srl aveva provveduto alla totale ristrutturazione edilizia, con demolizione e rifacimento dell'edificio, affidando detti lavori alla Delta Srl e la Direzione dei lavori all'Arch. Tizio.

Dopo che, nel 2013, l'ATP promosso dal Condominio aveva accertato i gravi difetti di cui sopra, la Alfa Srl nuovamente eseguiva interventi di adeguamento nel 2014, poi rivelatisi non risolutivi.

Questo elemento di fatto è riportato negli atti difensivi di Alfa Srl e risulta dai documenti prodotti dal Condominio.

Il Tribunale esegue poi una rassegna di giurisprudenza che si è occupata di come individuare il riconoscimento dei vizi e delle difformità dell'opera in materia di azione di garanzia ai sensi dell'art. 1667 c.c.

Secondo questa giurisprudenza, detto riconoscimento ha senz'altro i connotati di un comportamento materiale, bastando l'ammissione circa l'esistenza del vizio ed anche laddove l'appaltatore contesti o neghi di doverne rispondere (in questo senso, citata dal Tribunale di Milano, Cassaz. n. 27948/2008).

Ogni volta che l'appaltatore si attiva per rimuovere i vizi denunciatigli dal committente, tiene una condotta che costituisce un tacito riconoscimento di detti vizi; detto riconoscimento, senza novare l'originaria obbligazione di garanzia dell'appaltatore, ha per effetto di svincolare il diritto del committente alla garanzia dai termini di decadenza e prescrizione di cui all'art. 1667 c.c. (Cassaz. n. 6263 del 20 aprile 2012).

L'art. 1667, 2° comma, c.c. prevede infatti che «La denunzia non è necessaria se l'appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati».

L'art. 1669 c.c. invece non prevede questo tipo di eccezione ai termini di decadenza e prescrizione, ma la giurisprudenza ha ritenuto di estendere la previsione dell'art. 1667, 2° comma, c.c. anche alle ipotesi di gravi difetti (o di rovina di edificio o pericolo di rovina) previsti dall'art. 1669 c.c.

Quando pertanto l'appaltatore riconosce i vizi, nasce un'autonoma obbligazione di facere, di origine contrattuale, che si affianca a quella originaria di garanzia e non determina la novazione del rapporto, cioè la nascita di un rapporto a titolo diverso e sostitutivo di quello di garanzia precedente, a meno che le parti non lo prevedano espressamente.

Questa nuova obbligazione di fare è soggetta all'ordinario termine di prescrizione decennale fissato per l'inadempimento contrattuale (così, Cassaz. n. 10342/2020 citata in sentenza).

Il Tribunale, pertanto, ritiene che il comportamento di Alfa Srl, costruttrice e venditrice originaria del Condominio e delle relative unità, la quale, nel 2009, evidentemente su sollecitazione del medesimo Condominio, fece eseguire interventi di ristrutturazione, integri il riconoscimento dei vizi che, in virtù della giurisprudenza citata, esonerava il Condominio dal rispetto sia del termine di denunzia che di quello di prescrizione, facendo sorgere un nuovo obbligo a carico della Alfa Srl che si sarebbe prescritto nel 2019, cioè decorsi dieci anni dal riconoscimento dei vizi.

Detto ancora meglio, Alfa Srl, che aveva edificato il Condominio, quando nel 2009 interviene per ristrutturarlo, altro non fa se non riconoscere i gravi difetti degli impianti termotecnici dalla medesima realizzati in sede di costruzione primigenia dell'edificio, costruzione rispetto alla quale pendeva comunque su Alfa Srl la garanzia decennale prevista dall'art. 1669 c.c.

Avendo Alfa Srl riconosciuto i vizi ed agito per eliminarli, senza successo, come sappiamo da quanto accaduto in seguito, la stessa si è obbligata in via autonoma verso il Condominio rispetto alla loro risoluzione.

Dobbiamo però dare atto che la tesi proposta dal Tribunale di Milano non è pacifica in giurisprudenza ed in dottrina.

Innanzitutto, si distingue tra mero riconoscimento e riconoscimento operoso, laddove con il primo l'appaltatore si limita ad affermare l'esistenza dei vizi, mentre con il secondo si impegna anche a rimuoverli.

Il mero riconoscimento, peraltro, rende inoperante il termine di decadenza per la garanzia - cioè, i 60 giorni dalla scoperta di cui all'art. 1667 c.c. oppure l'anno dalla scoperta di cui all'art. 1669 c.c. - ma il termine di prescrizione della relativa azione continua a rimanere, quindi l'azione andrà proposta nei 2 anni dalla consegna, nel caso dell'art. 1667 c.c. o nell'anno dalla denunzia nel caso di cui all'art. 1669 c.c. (che, in questo caso, dato che il riconoscimento elimina la necessità di denunzia, dovremmo far ragionevolmente decorrere dal momento in cui l'appaltatore riconosce i gravi difetti o la rovina o il pericolo di rovina dell'edificio).

Solamente il riconoscimento operoso comporta, da parte dell'appaltatore, anche il riconoscimento del diritto alla garanzia in capo al committente e, per questo, incide anche sul termine di prescrizione.

Tuttavia, alcuni autori e parte della giurisprudenza qualificano gli effetti di detto riconoscimento operoso come novazione oggettiva, con nascita di un'obbligazione sostitutiva, soggetta a nuovi termini di prescrizione, mentre altri autori e diversa parte della giurisprudenza affermano che non sussista novazione, ma che nasca una nuova obbligazione, che si affianca a quella originaria dal momento del riconoscimento.

Aderire ad una tesi piuttosto che all'altra comporta conseguenze rilevanti; infatti, laddove si ritenga che si tratti di novazione oggettiva, il termine decennale decorrerà dalla conclusione del contratto, quindi dall'accordo delle parti per l'esecuzione delle opere, mentre, in caso di obbligazione autonoma, la medesima decorrerebbe dal momento del riconoscimento, per quanto atto unilaterale del solo appaltatore.

In ogni caso, quando l'appaltatore esegua riparazioni a seguito di denunzia dei vizi dell'opera da parte del committente, questa condotta va intesa come riconoscimento dei vizi, pertanto il termine decennale di prescrizione decorre ex novo dal momento in cui il committente abbia un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti.

Da ciò deriva che, se la conoscenza dei difetti nasce solamente dopo l'esecuzione delle riparazioni e la loro inefficacia, il termine di prescrizione decennale decorre da questo momento e non dalla esecuzione delle dette riparazioni (Cassaz. n. 20853 del 29 settembre 2009).

La responsabilità del Direttore dei lavori

Il Tribunale di Milano, rigettando l'eccezione dell'Arch. Tizio il quale sosteneva che la responsabilità per la cattiva esecuzione dei lavori fosse da imputare alla ditta scelta dalla medesima Alfa Srl (la Delta Srl), afferma che è invece il Direttore dei Lavori ad essere responsabile, nel caso di specie, nei gravi difetti - delle opere realizzate nel tentativo di rimediare ai gravi difetti originari.

Ricorda il magistrato i passaggi salienti della giurisprudenza costante della Corte di legittimità circa la figura, il ruolo e le responsabilità del Direttore dei Lavori:

«in caso di difetti di costruzione rispondono, a titolo di concorso con l'appaltatore, tutti quei soggetti, quali il progettista ed il direttore dei lavori, che, prestando a vario titolo la loro opera nella realizzazione dell'opera, abbiano contribuito, per colpa professionale, alla determinazione dell'evento dannoso, costituito dall'insorgenza dei vizi in questione (Cass. 2006 n.3406, Cass. 2012 n.8016)».

Ed ancora:

«l'attività del direttore dei lavori per conto del committente si concreta nell'alta sorveglianza delle opere, che, pur non richiedendo la presenza continua e giornaliera sul cantiere né il compimento di operazioni di natura elementare, comporta il controllo della realizzazione dell'opera nelle sua varie fasi e pertanto l'obbligo del professionista di verificare, attraverso periodiche visite e contatti diretti con gli organi tecnici dell'impresa, se sono state osservate le regole dell'arte e la corrispondenza dei materiali impiegati.

L'adempimento di tali obbligazioni richiede quindi non solo la verifica della conformità della progressiva realizzazione dell'opera al progetto, sia delle modalità dell'esecuzione di essa al capitolato e/o alle regole della tecnica, ma altresì impone l'adozione di tutti i necessari accorgimenti tecnici volti a garantire la realizzazione dell'opera senza difetti costruttivi e, conseguentemente, l'esercizio del potere concreto di vigilanza e di impartire le opportune disposizioni al riguardo, nonché di controllarne l'ottemperanza da parte dell'appaltatore e di riferirne al committente (Cass. 2008 n.10728; Cass. 2006 n.4366)»

Pertanto, secondo l'orientamento consolidato della Suprema Corte «in tema di responsabilità conseguente a vizi o difformità dell'opera appaltata, il direttore dei lavori, pur prestando un'opera professionale in esecuzione di un'obbligazione di mezzi e non di risultato, è chiamato a svolgere la propria attività in situazioni involgenti l'impiego di peculiari competenze tecniche e deve utilizzare le proprie risorse intellettive e operative per assicurare, relativamente all'opera in corso di realizzazione, il risultato che il committente-preponente si aspetta di conseguire, onde il suo comportamento deve essere valutato non con riferimento al normale concetto di diligenza, ma alla stregua della "diligentia quam in concreto" (v. da ultimo Cass. 2021, n. 1004; Cass. 2020, n. 3855)»

Pertanto, l'Arch. Tizio, Direttore dei Lavori incaricato da Alfa Srl, avrebbe dovuto vigilare nella fase esecutiva delle opere per garantire l'adozione delle cautele necessarie al buon risultato e la conformità delle opere al progetto ed alle norme di buona tecnica.

Per Beta Srl (manutentore) e Gamma Sas (terzo responsabile), non si ritengono sussistere, da parte del Tribunale, condotte causative o responsabilità rispetto ai gravi difetti rilevati, ma solamente mere difformità che, non incidendo su funzionalità e durata dell'opera, non sono appunto inquadrabili nell'alveo dell'art. 1669 c.c., ma tutt'al più in quello di cui all'art. 1667 c.c.

Anche il venditore risponde dei gravi difetti dell'immobile

Sentenza
Scarica Trib. Milano 17 febbraio 2022 n. 1430

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