È importante che il creditore del condominio quando prende iniziative per il recupero crediti valuti attentamente la situazione per evitare iniziative destinate al fallimento.
Così, ad esempio, il Tribunale di Roma (sentenza n. 16636/2021) ha evidenziato come la spedizione di un sollecito all'indirizzo del condominio sia del tutto inidonea a perseguire lo scopo dell'atto di messa in mora della collettività condominiale, dal momento che costituisce insegnamento costante della giurisprudenza quello secondo il quale la notifica compiuta presso il caseggiato è nulla se nell'edificio non è situato l'ufficio dell'amministratore.
Manca, infatti, nella regolamentazione normativa dell'assemblea di condominio, una disposizione equivalente all'art. 2363 c.c., che, per le società di capitali, prevede espressamente che l'assemblea debba essere convocata nel comune dove ha sede la società, se lo statuto non dispone diversamente.
In altre parole Il condominio non ha una sede in senso tecnico e, dunque, ove non sia designato nell'ambito dell'edificio un luogo espressamente destinato e di fatto utilizzato per l'organizzazione e lo svolgimento della gestione condominiale (es. portineria), il condominio ha il domicilio coincidente con quello privato dell'amministratore che lo rappresenta.
Allo stesso modo bisogna considerare che il foro del consumatore è da considerarsi esclusivo ed inderogabile anche quando la qualità di consumatore sia rivestita da un ente di gestione quale il condominio.
Quindi, se il creditore del condominio è un'impresa con sede a Milano ma il caseggiato si trova a Genova il Giudice competente ad emettere il decreto ingiuntivo è il Tribunale di Genova e non quello di Milano ove ha sede l'impresa.
Ma si deve anche ricordare che qualora il condominio si trovi in una città ma l'amministratore abbia l'ufficio in un'altra città competente a decidere sarà il Tribunale dello studio dell'amministratore e non quello ove ubicato il condominio, considerato solo in via residuale (come detto il condominio, non ha una sua "sede" in senso tecnico, sicché il suo domicilio finisce per coincidere con quello dell'amministratore che lo rappresenta).
Del resto è meglio che un decreto ingiuntivo per recupero crediti e l'eventuale opposizione si svolga innanzi al Tribunale in cui si trova l'ufficio del soggetto che lo rappresenta e che è in grado di difenderne le ragioni.
In ogni caso il creditore, anche prima delle iniziative giudiziali, quando invia lettere di messa in mora al condominio deve porre particolarmente attenzione ad individuare l'amministratore in carica.
Sulla questione si è pronunciato il Tribunale di Livorno nella sentenza n. 5 del 5 gennaio 2022.
Attenzione a individuare la sede del condominio
Lettera di messa in mora e credito per fornitura di gasolio
Il fornitore di combustibile di un condominio richiedeva con decreto ingiuntivo il pagamento quattro fatture di fornitura di gasolio per riscaldamento relative all'anno 2013.
Il condominio si opponeva facendo presente, tra l'altro, che il credito, fondato solo su fatture, era contestato; in ogni caso riteneva che il credito si fosse estinto per prescrizione quinquennale ex art. 2948 n. 4 c.c., trattandosi di forniture periodiche e continuative di gasolio.
Secondo i condomini la prescrizione non si era interrotta in quanto le lettere di messa in mora erano state inviate nel 2016 e nel 2018 all'ex amministratore non più in carica dal 2015. Soltanto nel 2019 il nuovo amministratore, attraverso un sollecito via posta elettronica, a cui faceva seguito nel 2020 una nuova costituzione in mora con lettera raccomandata, apprendeva delle fatture non pagate.
A "depistare" il fornitore di gasolio aveva contribuito l'ex amministratore che nel 2016 (quando era già cessato dalla carica) con diversi fax chiedeva di poter rateizzare gli importi dovuti, arrivando addirittura ad effettuare pagamenti in acconto (evidentemente da conto corrente personale) ed a indicare le fatture in questione come già pagate nel passaggio di consegne con il nuovo amministratore (che come detto veniva a conoscenza della situazione solo nel 2019).
Lettera di messa in mora all'ex amministratore e prescrizione del credito del fornitore
Il Tribunale ha accolto le ragioni del condominio.
Secondo il giudice livornese è chiaro che non può attribuirsi effetto interruttivo alle diffide del 2016, 2018 in quanto indirizzate ad un soggetto che già da tempo non era più amministratore del condominio e non aveva alcun potere di rappresentanza; in ogni caso lo stesso giudice ha escluso una condotta colpevole del condominio per aver ingenerato una situazione di rappresentanza apparente: in altre parole è stato solo l'ex amministratore ad indurre in errore il fornitore.
Il debito verso il fornitore si è estinto per prescrizione.
Il Tribunale sottolinea che, per evitare di cadere in errore, il terzo creditore, prima di inviare lettere di mora, avrebbe dovuto verificare - tramite richiesta all'Agenzia delle Entrate o informandosi presso i singoli condomini - chi fosse l'effettivo amministratore. Il fornitore di gasolio "colpevolmente" non ha svolto invece nessuna indagine.
Il decreto ingiuntivo, quindi, è stato revocato.
Come provare che la lettera di messa in mora inviata al condomino è stata ricevuta
