La maggior parte dei contenziosi tra condominio e singoli condòmini riguarda il mancato pagamento delle quote da parte di questi ultimi. Tutti sanno che il proprietario di un'unità immobiliare in condominio è tenuto a pagare le spese inerenti alla gestione delle cose comuni.
Quando si viene meno a tale dovere, è diritto del condominio creditore agire per recuperare le somme dovute.
Anzi, la legge impone un vero e proprio obbligo in capo all'amministratore di attivarsi tempestivamente per il recupero del credito maturato nei confronti del singolo condomino.
Per fare ciò, generalmente l'amministratore fa recapitare al debitore una lettera di formale messa in mora con cui cercare di ottenere quanto dovuto senza ricorrere all'autorità giudiziaria. In realtà, per pacifica giurisprudenza (tra le tante sentenze, si veda Trib. Roma, 5 febbraio 2021, n. 2053, in allegato), la messa in mora è inutile se c'è da recuperare un credito condominiale.
A tale conclusione si giunge facilmente prendendo visione di ciò che dice la legge: non esiste una norma che prescriva, quale condizione di procedibilità, l'invio di una formale diffida al condomino debitore con cui ingiungere il pagamento e, contestualmente, concedere un lasso di tempo per provvedere a ciò.
Peraltro, anche negli altri casi, cioè in quelli in cui il debito non abbia nulla a che vedere con la realtà condominiale, la legge non prescrive affatto di procedere con una messa in mora.
L'utilità di tale atto sta nella sua capacità di interrompere la prescrizione e di far maturare gli interessi di mora, ma sicuramente non si tratta di atto indispensabile per procedere al recupero giudiziario del credito. Approfondiamo la questione.
Recupero del credito condominiale: come funziona?
Prima di vedere se la messa in mora è utile o meno se c'è da recuperare un credito condominiale, occorre spendere due parole sul funzionamento del recupero del credito condominiale.
A proposito di questo argomento, le norme fondamentali sono due: l'art. 1129, comma nono, del codice civile, e l'art. 63 delle disposizioni attuative del codice civile.
L'art. 63 disp.att. c.c., dal proprio canto, fornisce all'amministratore che debba adempiere all'obbligo del recupero del credito uno strumento formidabile: il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante l'eventuale opposizione.
Ma non solo. Secondo il terzo comma del succitato articolo, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato (come, ad esempio, il riscaldamento).
Una volta intrapresa la procedura giudiziaria, l'amministratore deve diligentemente coltivare l'azione, anche in fase esecutiva. A tenore dell'art. 1129, comma 12, nr. 6), c.c., qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva costituisce grave irregolarità che comporta la revoca giudiziale dell'amministratore.
Recupero crediti contro condòmini morosi, perché non è necessaria la diffida?
Stato di riparto e decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo
Secondo la Corte di Cassazione (ordinanza 20003 del 24 settembre 2020), l'approvazione assembleare dello stato di ripartizione delle spese è condizione indispensabile per la concessione dell'esecuzione provvisoria al decreto di ingiunzione per la riscossione dei contributi, ai sensi dell'art. 63, comma 1, disp. att. c.c., giacché ad esso il legislatore ha riconosciuto un valore probatorio privilegiato in ordine alla certezza del credito del condominio, corrispondente a quello dei documenti esemplificativamente elencati nell'art. 642, comma 1, c.p.c.
Ove, tuttavia, sia mancata l'approvazione dello stato di ripartizione da parte dell'assemblea, l'amministratore del condominio è comunque munito di legittimazione all'azione per il recupero degli oneri condominiali promossa nei confronti del condomino moroso, in forza dell'art. 1130, n. 3, c.c. In tale evenienza, l'amministratore può agire in sede di ordinario processo di cognizione, oppure ottenere un decreto ingiuntivo ordinario senza esecuzione provvisoria ex art. 63, comma 1, disp. att. c.c.
È nullo il decreto ingiuntivo senza la preventiva diffida stragiudiziale.
Messa in mora: è utile per il decreto ingiuntivo?
Sia che l'amministratore agisca nelle forme di cui all'art. 63, disp. att. c.c. (cioè, con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo) sia che proceda con procedimento sommario d'ingiunzione ordinario o con qualsiasi altro strumento messo a disposizione dalla legge, la lettera di messa in mora non costituisce elemento indispensabile per il recupero del credito.
Come anticipato in apertura, la formale diffida e messa in mora è utile come avvertimento e tentativo di composizione bonaria della controversia, nonché per far maturare gli interessi e interrompere la prescrizione del credito, ma sicuramente non è condizione di procedibilità dell'azione giudiziaria.
Credito condominiale: è inutile la messa in mora?
Il sollecito di pagamento per le quote condominiali inviato dall'amministratore o da un avvocato incaricato non è obbligatorio. In altre parole, la diffida con cui si intima al condomino moroso di mettersi in regola con le spese non pagate non costituisce condizione di procedibilità per adire l'autorità giudiziaria.
Dunque, non sussiste per l'amministratore l'obbligo di procedere con il sollecito di pagamento per le quote condominiali; sussiste invece l'obbligo di agire tempestivamente per il recupero dei crediti, così come sopra specificato.
Tanto è confermato anche da recente giurisprudenza di merito (Trib. Roma, 5 febbraio 2021, n. 2053), secondo cui «infondata è l'eccezione di improcedibilità dell'opposto decreto ingiuntivo per non avere il condominio convenuto richiesto direttamente, prima del deposto del ricorso per ingiunzione di pagamento, il pagamento delle somme poi intimate (messa in mora).
Nessun previo adempimento formale è imposto all'amministratore di condominio per il recupero del credito per oneri condominiali non corrisposti in base allo stato di riparto, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c.. Egli, difatti, in adempimento del proprio mandato, può (anzi deve) agire per il recupero del credito anche senza una delibera autorizzativa in tal senso».
