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Il fondo cassa in condominio

Il fondo speciale per la manutenzione straordinaria, il fondo ordinario per la manutenzione giornaliera e il fondo morosi: regole e giurisprudenza
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva 

Il fondo cassa condominiale può essere definito come l'accantonamento di denaro in vista dell'esecuzione di uno specifico intervento di manutenzione. Per legge, la costituzione del fondo è obbligatoria solamente in occasione della deliberazione di opere di straordinaria manutenzione o di innovazioni; nulla vieta, però, che l'assemblea possa decidere di costituirne uno anche per la realizzazione di opere ordinarie oppure, in via precauzionale, nel caso di morosità di alcuni condòmini.

La disciplina del fondo cassa condominiale, essendo limitata dal Codice civile solamente agli interventi di straordinaria manutenzione, è rimessa sostanzialmente alla giurisprudenza, la quale ne ha individuato caratteristiche e tipologie. Analizziamole insieme.

Il fondo speciale per la manutenzione straordinaria

Cominciamo dall'unico fondo cassa condominiale previsto espressamente dalla legge, cioè dal fondo speciale per i lavori di manutenzione straordinaria. Così testualmente l'art. 1135, comma primo, nr. 4), laddove afferma che l'assemblea dei condomini provvede «alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti».

Secondo la norma appena citata, il fondo cassa condominiale deve ammontare esattamente alla spesa necessaria per far fronte agli interventi che deve finanziare.

Ad esempio, se l'assemblea ha deliberato l'esecuzione di lavori di rifacimento della facciata per un costo pari a 100mila euro, il fondo cassa dovrà essere almeno pari alla spesa preventivata.

La legge precisa che, se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

In altre parole, se il contratto stipulato con la ditta prevede un pagamento rateale, proporzionato all'andamento degli interventi, allora il fondo non deve necessariamente essere costituito con tutte le somme necessarie al pagamento completo, potendo essere "ricaricato" di volta in volta, in base allo stato di avanzamento dei lavori.

Fondo speciale: quando deve essere costituito?

La giurisprudenza non è concorde sull'effettivo momento costitutivo del fondo speciale, e cioè se esso debba essere istituito immediatamente con la delibera che approva i lavori da eseguire oppure in un momento successivo, ad esempio alla sottoscrizione del contratto d'appalto o all'inizio dei lavori.

Secondo un orientamento (Trib. Latina, 8 febbraio 2018 n. 359), il fondo speciale andrebbe costituito prim'ancora dell'inizio dei lavori, addirittura già con la deliberazione con cui si individua la ditta appaltatrice, in modo tale da costituire un accantonamento preventivo sin da subito.

Al contrario, un'altra tesi ritiene che il fondo speciale vada sì costituito immediatamente ma senza la necessità che i condòmini comincino a versare le quote. In altre parole, la preventiva costituzione di un fondo speciale servirebbe solamente da operazione contabile, in modo da distinguere le somme destinate ai lavori straordinari e alle innovazioni da tutte le altre.

Il Tribunale di Savona (30 maggio 2019 n.439) ha così affermato: «Sostenere che prima di stipulare il contratto, l'amministratore dovrebbe pretendere l'intero pagamento da subito per spese ingenti sarebbe controproducente sia per il condominio che difficilmente riuscirebbe ad eseguire da subito quanto proposto sia per l'appaltatore».

Pertanto, accogliendo questa chiave di lettura della norma, probabilmente più aderente sia alle esigenze pratiche di gestione del condominio che agli stessi interessi del medesimo, l'obbligo di costituzione del fondo speciale è materialmente soddisfatto attraverso l'istituzione di una contabilità separata da parte dell'amministratore del condominio per quanto riguarda i lavori straordinari approvati, precisando l'importo del costo delle opere e i criteri di ripartizione della spesa, così da fornire una chiara e precisa informazione ai condòmini distinguendo le poste in questione dalla contabilità ordinaria.

Sul momento costitutivo del fondo speciale va peraltro richiamata anche la pronuncia della Corte d'Appello di Genova (12 luglio 2022 n. 825) secondo la quale, in tema di approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria del condomino, va annullata la delibera assembleare costitutiva di un fondo speciale prima dell'individuazione degli elementi fondamentali dell'obbligazione.

Violazione obbligo fondo speciale: nullità o annullabilità?

La giurisprudenza non è concorde nemmeno sulle conseguenze della violazione dell'obbligo di istituire il fondo speciale per i lavori di manutenzione straordinaria e le innovazioni.

Trattandosi di una trasgressione a un obbligo di legge, la conseguenza dovrebbe essere l'annullabilità della delibera che, approvando i lavori, non ha però previsto la costituzione del fondo; c'è tuttavia giurisprudenza di merito (ex multis, Trib. Modena, 16 maggio 2019 n. 763; Trib. Udine, 17 gennaio 2018) che ritiene si tratti invece di un motivo di nullità in virtù della violazione di una norma imperativa.

Il fondo cassa "ordinario"

Nulla vieta ai condòmini di istituire un fondo cassa per le spese riguardanti la manutenzione ordinaria dell'edificio (così Cass., sent. n. 17035 dell'11 agosto 2016). Tale accantonamento, peraltro, potrebbe essere perfino obbligatorio in caso di previsione regolamentare.

Secondo la giurisprudenza (Trib. Roma, sent. n. 11487 dell'8 agosto 2020), per la deliberazione che decide l'istituzione di un fondo cassa condominiale occorre la maggioranza prevista dal secondo comma dell'art. 1136 cod. civ., e cioè la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi).

La ripartizione del fondo cassa condominiale

Ogni condomino contribuisce alla costituzione del fondo cassa condominiale in proporzione ai millesimi posseduti.

Nello specifico, il fondo cassa si costituisce materialmente mediante un'aggiunta proporzionale alle quote millesimali già versate da ogni condomino, salvo diverso accordo tra le parti.

In pratica, il fondo si costituisce aumentando gli oneri condominiali in genere pagati, tenendo conto dei millesimi di ciascuno.

I fondi disponibili e le eventuali riserve devono comunque risultare nel rendiconto annuale, espressi in modo da consentirne l'immediata verifica, unitamente alle altre voci di entrata e di uscita relative alla situazione patrimoniale del condominio.

Il fondo morosi

Il fondo morosi è uno speciale accantonamento costituito per far fronte ai mancati versamenti dei condòmini non in regola con i pagamenti.

Il fondo morosi rappresenta una sorta di prestito che verrà restituito nel caso di recupero di quanto dovuto dal debitore moroso.

Detto in altri termini, il fondo morosi è destinato a far fronte alla procedura per il recupero dei crediti, cui l'amministratore è tenuto per la riscossione forzosa delle somme dovute ex art. 63 disp. att. c.c.

A causa del "sacrificio" che il fondo rappresenta per i condòmini virtuosi, si ritiene che debba essere approvato all'unanimità da tutti i proprietari, visto che la legge non impone questo tipo di spesa.

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