Alle domande appena poste risponde in modo estremamente chiaro il Tribunale di Roma con la decisione n. 4063 del 15 marzo 2022.
Nel caso di specie un condomino impugna la delibera di approvazione del bilancio dell'edificio perché gli sono state imputate le spese relative al sollecito fatto nei suoi confronti dall'amministratore, come spese personali, e perché non è indicata la finalità del fondo cassa istituito nella medesima sede.
Sollecito di pagamento
Per il sollecito, l'attore osserva che sarebbe dovuto dal condomino moroso quale corrispettivo per l'attività di sollecito prestata, rilevando che l'amministratore non avrebbe diritto a percepire un tale corrispettivo per l'attività svolta non trovando tale pretesa alcun fondamento nel verbale di nomina, nel quale è stato previsto a favore dell'amministratore unicamente un compenso omnicomprensivo annuo.
Ha inoltre sostenuto che, trattandosi di un'attività posta in essere dall'amministratore in favore del condominio, i relativi oneri avrebbero dovuto essere sopportati da tutti i condòmini secondo i rispettivi millesimi di proprietà e non invece essere riportato come sua spesa personale.
Si ricorda che l'amministratore, sulla scorta del nuovo art. 1129 c.c. ha l'obbligo di promuovere il ricorso per ingiunzione ex art. 63 disp. att. c.c. nei confronti del condomino moroso entro il termine di sei mesi, pena la revoca del suo mandato.
Le ipotesi di revoca indicate dall'art. 1129 c.c., come quella appena menzionata, sono previste a fini esemplificativi, non avendo natura tassativa l'elenco delle fattispecie che possono portare allo scioglimento del rapporto per gravi motivi imputabili in capo al mandatario del palazzo.
Il Tribunale rileva che non risulta in alcun modo provato l'effettivo espletamento da parte dell'amministratore della prestazione dalla quale sorgerebbe il diritto di esigere l'importo a titolo di spese per un sollecito di morosità che avrebbe dovuto anche essere formalizzata con una raccomandata.
Il condominio peraltro ha anche omesso di precisare la natura del credito non saldato, il suo ammontare e la data in cui sarebbe divenuto esigibile, non risultando nemmeno provata la circostanza che, alla data in cui il credito era stato consuntivato, la prestazione che sarebbe stata resa dall'amministratore fosse stata oggetto di una offerta approvata dall'assemblea in sede di conferimento dell'incarico non risultando che, con riguardo all'offerta prodotta fosse intervenuta una delibera di accettazione, neppure in via stragiudiziale.
Come scrivere un sollecito di pagamento per quote condominiali?
Fondo cassa
Il condomino ha osservato che il fondo cassa, nel caso di specie, oltre ad essere privo di vincolo di destinazione, è di tipo pluriennale e sarebbe stato strutturato in modo da non consentire la ripartizione delle somme rimanenti.
Il Tribunale dà ragione al condomino perché la delibera istitutiva del fondo deve indicare la destinazione della provvista, ossia le finalità per le quali viene deciso l'accantonamento che può pertanto dirsi legittimamente costituito e deliberato solo nel caso in cui vengano indicate le finalità di utilizzo quali anche quella di remunerare servizi, opere o forniture e finanche quella di affrontare necessità eccezionali o anche per sanare eventuali squilibri di bilancio.
I Fondi di riserva possono essere accantonati anche per garantire indennità che trovano la loro causa in rapporti di lavoro (portiere).
In tutti questi casi il vincolo di destinazione deve essere predeterminato con la conseguenza che la carenza di un tale presupposto è valutabile sotto il profilo dell'eccesso di potere e consente pertanto il sindacato dell'autorità giudiziaria non essendo la decisione collegiale il risultato del legittimo esercizio del potere dell'assemblea.
Nel caso di specie era solo stato deliberato il fondo, con l'emissione di una rata straordinaria, ma senza che vi fosse l'indicazione dello scopo del medesimo.
Con ciò ne è stata rilevata la mancanza di un elemento costitutivo ai fini della sua validità.
In conclusione il Tribunale ha dato ragione al condomino, annullando la delibera impugnata.
Si ricorda che una parte della giurisprudenza afferma che il fondo cassa, ove sia fondo morosi, debba essere istituito all'unanimità dell'assemblea. Nella vicenda in esame, sebbene questo profilo non venga toccato, pare potersi dire che il Tribunale ammessa la sua costituzione anche solo a maggioranza.
Il fondo morosità è un fondo straordinario destinato a far fronte alla procedura per il recupero dei crediti, cui l'amministratore è tenuto per la riscossione forzosa delle somme dovute, ex art. 63 disp. att. c.c., e che rappresenta una sorta di prestito che verrà restituito nel caso di recupero di quanto dovuto dal debitore moroso.
A causa del "sacrificio" che il fondo rappresenta per i condomini virtuosi, chiamati a partecipare alle spese condominiali in misura non proporzionale al valore delle rispettive proprietà come previsto dall'art. 1123 c.c., si ritiene esso debba essere approvato dall'unanimità di tutti i condomini.
L'unica eccezione
che consente la deliberazione a maggioranza del fondo cassa è quando vi sia, per il condominio, una effettiva e improrogabile urgenza, che potrebbe determinare un danno rilevante per il condominio: in tale caso è sufficiente anche la maggioranza.
Come noto, l'urgenza consente anche ai singoli condomini o all'amministratore di intervenire con il proprio portafogli, salvo poi chiedere il rimborso alla prima riunione utile dell'assemblea.
Sollecito di pagamento inviato dall'amministratore, chi ne paga i costi?
